vendredi01décembre

Lorsque l'on vend un bien pour en acquérir un autre, la pratique la plus courante est de rembourser son prêt avec le montant de la vente et d'en souscrire un nouveau pour financer l'achat, souvent à des taux plus intéressants, mais en s'acquittant au passage de quelques frais non négligeables (indemnités de remboursement anticipé, nouvelle garantie, assurance...). Mais cette possibilité devient de plus en plus rare dans le paysage bancaire français. Seules deux banques nationales, quelques banques en ligne et certaines banques régionales proposent encore la transférabilité de leurs prêts..

    Le transfert de prêt : mode d'emploi

    Lors de l'achat d'un nouveau bien, lorsqu'on est déjà propriétaire, la pratique la plus courante est de rembourser son prêt au moment de la revente et d'en souscrire un autre pour financer le nouveau bien, en s'acquittant au passage de frais non négligeables (indemnités de remboursement anticipé, nouvelle garantie...) et démarches liées à la souscription de l'assurance notamment. Mais certaines banques ? dont le nombre se réduit comme peau de chagrin ? proposent une autre alternative : conserver son crédit en cours et le trasnférer sur l'acquisition d'un futur bien, en le complétant si besoin par un second prêt. Dans un contexte de potentielle remontée des taux ? non pas à court terme, mais à moyen ou long terme - cette option peut se révéler très avantageuse ! " La transférabilité du prêt est avantageuse car, outre la possibilité de conserver un crédit à taux très bas, l'emprunteur peut continuer à bénéficier de l'assurance qu'il avait souscrite il y a quelques années, lorsqu'il était plus jeune et donc parfois moins chère. Il peut également transférer la garantie si c'est une caution et n'a pas à verser d'indemnités de remboursement anticipé ! Au global, les économies générées peuvent être significatives, surtout si les taux remontent fortement dans les années à venir " analyse Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer.

    Actuellement, le courtier signale que seules deux banques nationales, quelques banques en ligne et certaines banques régionales proposent encore la transférabilité de leurs prêts. En revanche, compte tenu du coût potentiel que cela représenterait en cas de remontée des taux, plusieurs banques nationales ou régionales ont suspendu cette option depuis 2016.

    Comment bénéficier du transfert de prêt ?

    Peu de banques proposent donc encore des prêts transférables et l'une d'entre elles vient de suspendre cette option. Mieux vaut donc bien vérifier que la banque que vous sollicitez la propose et que cette possibilité est bien inscrite dans l'offre de prêt. Cette option est gratuite mais des frais liés à la rédaction d'un avenant pour modifier l'objet du prêt peuvent être demandés. " Dans tous les cas, le transfert de prêt est soumis à l'accord préalable de la banque car en période de taux bas, c'est un moyen pour elle de conserver ses clients - si elle le souhaite - au-delà de la durée moyenne d'un crédit qui est de 7 ans... Mais cette possibilité, bien que fidélisant les clients sur plusieurs années, représente aussi un manque-à-gagner pour la banque, qui sera d'autant plus élevé en cas de hausse des taux dans les années à venir " explique Sandrine Allonier.

    Une nouvelle offre, unique et exclusive

    Avec des taux de crédit qui restent encore à des niveaux très attractifs, il serait dommage de ne pas saisir cette belle opportunité. Et bien que le sujet tende à se démocratiser, il est peu aisé de trouver un financement pour investir en SCPI. Pour notre part, c'est très loin d'être le cas. MonFinancier est sorti des sentiers battus en bâtissant des offres " packagées " ou sur mesure.

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    Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

    * Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
    - La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
    - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
    - La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

    ** Hypothèse de calcul :
    Prix de la part SCPI : 235 ?
    Rendement de la SCPI : 4.5%
    Hypothèse de revalorisation : 1%/an
    Frais payés à la sortie : 8.39%
    Frais de garantie : 1898 ?
    Apport 0 ?
    2 lignes de crédit : Crédit sur 10 ans à 0% : 40 000 euros . Crédit sur 15 ans à 2.10% : 62948 ? (différé total à la mise en place sur 5 mois)
    Assurance décès : 0.253% du capital emprunté

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