OPCI

Comment investir en OPCI

Définition et création

L'OPCI  est un organisme de placement collectif agréé par l’AMF. Au carrefour des SCPI et des OPCVM, il offre l'avantage d'une exposition en immobilier physique, d'une fiscalité qui peut être attractive et d'une liquidité intrinsèque.

Comme tout véhicule « collectif » d’investissement, l’OPCI est une structure qui fait appel à l’épargne d’investisseurs, et va gérer cette épargne pour eux, en acquérant différents actifs (notamment immobiliers), et en leur reversant les rendements (notamment les loyers) issus de cette gestion. Il s’agit d’un véhicule de « Pierre Papier » : c’est-à-dire un véhicule financier qui permet aux épargnants d’investir indirectement dans l’immobilier.

Les premiers agréments d’OPCI remontent à octobre 2007. Les premiers OPCI étaient toutefois  des OPCI RFA, c’est-à-dire « à règles de fonctionnement allégées ». Ces produits, plus exposés aux risques, sont réservés à une clientèle d’investisseurs avertis. Certains d’entre eux, dits OPCI dédiés, sont même conçus dès le départ pour un nombre limité d’investisseurs (au maximum 20) ou pour une catégorie d’investisseurs bien précise. Il a fallu attendre la mi-avril 2008 pour voir sortir les premiers OPCI « retail », c’est-à-dire grand public.

Sur quoi investit un OPCI ?

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier déterminent une stratégie d’investissement, en immeubles ou parts, actions de société immobilières et autres instruments financiers via le prospectus.

L'OPCI peut comporter de 60 à 90 % d'actifs immobiliers. Il peut prendre deux formes : 

OPCI valeurs mobilières (SPPICAV) : ils peuvent détenir des parts de sociétés foncières cotées, des immeubles et des parts de sociétés non cotées. L'immobilier non coté devant représenter au moins 51 % de son actif. L'OPCI doit distribuer au moins 85 % du résultat distribuable et 50 % des plus values réalisées. En choisissant un OPCI de type SPPICAV, l'investisseur (appelé actionnaire) bénéficie de la fiscalité des valeurs mobilières sur les revenus et sur les plus-values qu'il perçoit selon sa propre situation fiscale.

 

 OPCI revenus fonciers : il s'agit d'un fonds de placement immobilier (FPI) investi dans des immeubles physiques (bureaux, murs de boutique, centres commerciaux ...). L'OPCI doit distribuer au moins 85 % du résultat distribuable et 85 % des plus values réalisées.

Outre la poche actifs immobiliers, l'OPCI doit comporter une poche d’actifs non immobiliers et une poche d’actifs liquides :

Poche « actifs non immobiliers ». Elle doit représenter entre 0 % et 30 % de l'actif.

Il peut s'agir d'actions, d'obligations ou de parts d'OPCVM de droits français et étrangers.

Investir sur des actifs non immobiliers permet de bénéficier des performances de marchés autres que ceux de l'immobilier et d'optimiser le couple rendement/risque en raison de la décorrélation des marchés immobiliers des autres marchés financiers.

Poche « actifs liquides ». Elle doit représenter entre 10 % et 40 % de l'actif. Il peut s'agir de dépôts, de liquidités ou d'instruments financiers à caractère « liquide ». Ce type d'investissements permet à l'OPCI de conserver une somme d'argent disponible et ainsi améliorer les demandes de rachat des actionnaires qui auraient besoin de céder leurs parts.

Comment acheter et vendre des OPCI ?

Comme pour les OPCVM, les OPCI sont accessibles à travers un compte titres ou un contrat d’assurance-vie.
Les investisseurs ont la possibilité d'acheter et de vendre le produit selon des modalités définies par le prospectus. Ce dernier précise  les conditions de délais, de coûts et de remboursement ainsi que la méthode de détermination du prix de sortie. 

En théorie, tous les OPCI sont disponibles sur un compte titres. Il faut cependant que la banque qui gère le compte titres accepte de référencer le produit, et ne prenne pas de frais d'achat dissuasifs (en plus des frais d'entrée de l'OPCI).
Sur un contrat d'assurance-vie, c'est le distributeur qui a choisi les OPCI qu'il veut référencer dans son contrat. Vous n'avez donc accès qu'à ceux-ci. Mais le distributeur peut avoir négocié les frais de souscription.

Les avantages et les inconvénients des OPCI

Avantages des OPCI	Inconvénients et risques
Un ticket d'entrée plus faible que dans le cadre l'acquisition directe d'un bien immobilier.  Les tickets d’entrée vont de 100 à 1000 € pour une part d’OPCI	Corrélation limitée à l’immobilier : Contrairement aux SCPI, les OPCI ne sont investis que partiellement en immobilier physique. Leur exposition à ce marché est donc plus faible , ce qui se ressent dans leur rendement.
Gestion déléguée : A l'image des autres produits dits de Pierre Papier, les OPCI permettent d'investir partiellement dans de l'immobilier physique sans souci de gestion. La société de gestion se charge pour vous de sélectionner et de mettre en location les biens, et en distribue les revenus.	Corrélation aux marchés financiers : investis partiellement en actions et en obligations, les OPCI n’offrent pas une bonne décorrélation aux marchés financiers. Les rendements annuels sont affectés en cas de mauvaise année boursière
Diversification : L'OPCI offre une bonne diversification puisqu'en plus de la part investie majoritairement en immobiliers (direct ou indirect), le fonds détient également une poche d'actifs financiers et une poche d'actifs liquides	Risque de perte en capital : le prix des parts d’OPCI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts d’OPCI dépend en grande partie de l'état de la conjoncture immobilière et de celle des autres classes d'actifs détenues par l'OPCI (actions, produits de taux, etc.). Notamment parce qu’ils détiennent des actions, le risque de baisse peut donc être important.
Liquidité : Par rapport aux SCPI, l'OPCI jouit d'une bonne liquidité, grâce à ses poches d'actifs liquides et financiers. Attention :  l’OPCI reste exposé à un risque de liquidité, du fait de la faible liquidité du marché immobilier. La vente d’immeuble nécessite un délai important qui peut être allongé en période de tension sur ce marché.	Risque de rendement : Les revenus locatifs des OPCI, dont l’origine est le versement à son bénéfice des loyers des immeubles et des participations immobilières qu’il détient, peuvent connaître des mouvements à la baisse, du fait de la diminution du montant global des loyers versés par les locataires. Aucun rendement n'est garanti. Un OPCI peut stopper de servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
Les frais (commission de souscription, frais de gestion) sont également plus faibles que pour une SCPI	Risque de contrepartie. L’OPCI est exposé à ce risque sur plusieurs marchés. Elle l'est sur le marché immobilier et sur les marchés d’instruments financiers à terme, mais aussi dans le cas où une contrepartie avec laquelle un contrat est conclu ne tiendrait pas ses engagements.

À qui s’adresse les OCPI ?

L’investissement en OPCI s’adresse à toutes les personnes qui souhaitent diversifier leurs investissements, en acceptant une part de risques, pour profiter en partie de la performance et de la solidité d’un investissement immobilier, à moindre frais et avec une bonne liquidité. À ce titre, investir en OPCI dans un contrat d’assurance-vie avec un horizon moyen terme paraît tout à fait judicieux, notamment pour bénéficier de la fiscalité douce sur les rachats en assurance-vie.

Comment trouver les meilleurs OPCI ?

Un investisseur qui souhaite acheter des parts d'OPCI va bien entendu regarder les performances passées.  Même si elles ne garantissent pas les performances futures, elles permettent de juger de la qualité de la gestion de l'OPCI. L'investisseur regardera notamment la stabilité des performances. L'investisseur avisé optera pour des OPCI ayant distribué des performances régulières et positives chaque année plutôt que les OPCI qui auraient connu des forts écarts dans leurs performances annuelles.
Les frais de souscription et les frais de gestion sont également des critères importants, qui font la différence pour comparer deux véhicules qui ont eu des performances similaires.
L'ancienneté de l'OPCI et de la société de gestion sont également des critères importants.
Enfin, une analyse des actifs détenus par la société de gestion est également nécessaire avant d'investir. L'investisseur regardera notamment le pourcentage de la poche monétaire (pour juger de la liquidité de l'OPCI), le pourcentage d'exposition immobilière (qui est la source principale de rendement), et l'exposition aux marchés financiers (un facteur de performance mais aussi de risque).

Liste OPCI

 

OPCI	Type	Société de gestion
AMUNDI TRANSMISSION IMMOBILIER	SPPICAV	AMUNDI
AXA SELECTIV IMMO	SPPICAV	AXA REIM SGP
AXA SELECTIV IMMOSERVICE	SPPICAV	AXA REIM SGP
DIVERSIPIERRE	SPPICAV	BNP PARIBAS REIM
EDR IMMO PREMIUM	SPPICAV	CLEAVELAND
FRANCEUROPE IMMO	SPPICAV	AEW CILOGER
GROUPAMA GAN PIERRE 1	SPPICAV	GROUPAMA GAN REIM
IMMANENS	SPPICAV	AMUNDI
IMMO DIVERSIFICATION	SPPICAV	AEW CILOGER
LF CERENICIMO	FPI	LA FRANCAISE AM
LF OPSIS PATRIMOINE	SPPICAV	LA FRANCAISE AM
OPCIMMO	SPPICAV	AMUNDI
PREIMIUM	SPPICAV	PRIMONIAL REIM
SILVER GENERATION	FPI	A PLUS FINANCE
SOFIDY PIERRE EUROPE	SPPICAV	SOFIDY
SWISSLIFE DYNAPIERRE	SPPICAV	SWISSLIFE REIM