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vendredi01novembre
Vous êtes intéressé par un investissement dans l'immobilier, mais vous ne disposez ni du capital, ni du temps nécessaire à la gestion de votre futur bien immobilier ? Investir dans la pierre papier permet à tout à chacun d'investir dans l'immobilier locatif afin d'en retirer des revenus complémentaires et sans pour autant devoir prendre en charge la gestion du bien immobilier.

Qu'est-ce que la pierre papier ?

Derrière ce terme pierre papier pour le moins poétique, ce type d'investissement immobilier consiste à acquérir des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces sociétés font appel à l'épargne publique pour financer les acquisitions d'immeubles dont la vocation est soit professionnelle, soit résidentielle.
Une fois le les locaux loués, la société de gestion en charge du bien perçoit les loyers qu'elles reversent ensuite aux associés de la SCPI au prorata des parts détenues. Le rôle de ce cette société de gestion est primordiale puisqu'il ne s'arrête pas au simple encaissement des loyers. C'est également elle qui sélectionne les biens immobiliers à acquérir et en assure ensuite la totale gestion qu'il s'agisse de celle administrative (déclaration obligatoire, paiement des impôts fonciers, etc.) ou de celle plus technique concernant les travaux ainsi que l'entretien régulier des locaux.
Acheter des parts de SCPI permet donc de faire l'acquisition d'une partie d'un patrimoine immobilier et en percevoir les dividendes, une fois les charges déduites.

Les différents types de SCPI

Pour la simple raison que tous les épargnants qui souhaitent investir dans l'immobilier ne sont pas pour autant systématiquement à la recherche de revenus complémentaires, il existe divers types de SCPI. Elles sont globalement au nombre de trois avec des fonctionnements quasiment identiques, mais des objectifs sensiblement différents :

SCPI de rendement : 

Avec 90 % des 180 SCPI actuellement présentes sur le marché, les SCPI de rendement sont les plus nombreuses. Les sociétés de gestion qui les gèrent tentent de diversifier au maximum leur parc immobilier, que ce soit au niveau des secteurs d'activités ou de la répartition géographique.
Pour la plupart, ces SCPI font l'acquisition de locaux professionnels qui peuvent être des bureaux, des murs de magasins, des entrepôts ainsi que toute autre forme de locaux d'activités. Elles recherchent également les zones géographiques où les activités sont les plus dynamiques afin de limiter ainsi les vacances locatives. Pour une SCPI de rendement, le taux d'occupation moyen se situe aux environs de 95 %. L'investisseur associé dispose ainsi d'un maximum de garanties de percevoir régulièrement des dividendes.
L'intérêt de cette diversification est également de réduire la part de risque inhérent à l'immobilier. En cas de crise dans un bassin d'emploi particulier, la SCPI bénéficie de la mutualisation du risque en s'appuyant sur ses diverses implantations géographiques.
En matière de performances, la moyenne des SCPI de rendement atteint plus de 4 %, cela quoi il faut ajouter l'éventuelle valorisation de la part. Le prix d'une part achetée lors du lancement d'une SCPI peut être plus élevés quelques années plus tard, ce surtout si les résultats sont au rendez-vous.

SCPI fiscale : 

Plus que le rendement, certains investisseurs cherchent à alléger le poids de leurs impôts. C'est ici qu'intervient la SCPI fiscale, qui contrairement à la SCPI de rendement acquiert essentiellement des immeubles locatifs à vocation résidentielle.
L'acquéreur de parts de ce type de SCPI peut ainsi bénéficier de certains dispositifs fiscaux tels que celui Pinel dans le logement neuf ou Malraux pour ce qui est des immeubles anciens situés dans des zones classées ou protégées.
La durée et l'importance de la défiscalisation sont variables en fonction d'une part du dispositif fis-cal applicable et d'autre part en fonction de la durée.

 La SCPI de plus-value :

Ce type de SCPI ne vise ni le rendement immédiat ni la défiscalisation, mais comme son nom l'indique la plus-value réalisée lors de la vente du bien immobilier. Ces biens sont sélectionnés suivant des critères précis et sont la plupart du temps des immeubles subissant une forte décote. On trouve par exemple des logements en viager, des Immeubles démembré ou régi par la loi de 1948. C'est par conséquent après le départ des derniers locataires que l'immeuble est vendu, soit dans l'état, soit après avoir été rénové afin d'augmenter la plus-value.

La possibilité d'acheter ses parts de SCPI à crédit

Un investissement en parts de SCPI ne nécessite qu'un minimum de quelques milliers d'euros. Vous souhaiteriez investir davantage, mais le niveau de vos liquidités actuelles ne vous le permet pas ? Pas de problème en souscrivant un prêt immobilier (minimum 75 000 €). En principe, les banques ne sont pas trop réticentes à financer des parts de SCPI dans la mesure où celle-ci affiche une garantie de solidité.
Une fois le prêt accordé et vos parts achetées, vous remboursez votre emprunt mensuellement. Du côté de la SCPI, vous percevez les dividendes un rythme régulier, généralement de manière trimestrielle, ce qui couvre tout ou partie des intérêts. L'opération est d'autant plus intéressante actuelle-ment avec des taux d'intérêt historiquement bas.
Pour les investisseurs qui savent à l'avance qu'ils vont bénéficier d'une rentrée d'argent, il est également possible de passer par un prêt dit " in fine ". Avec ce type de prêt, les mensualités ne portent que sur les intérêts, le capital étant remboursé en une fois à la fin du crédit. Là encore, vous bénéficiez de la faiblesse des taux d'intérêt bancaires et les montants remboursés mensuellement sont pour tout ou partie couverts par les dividendes.

Un placement sur le moyen ou long terme

Quel que soit le type de SCPI sélectionné, il ne faut pas perdre de vue que ce type de placement n'est intéressant que sur le moyen ou long terme. L'achat de parts de SCPI s'accompagne d'une part de frais relativement importants puisque de l'ordre de 8 à 12 %, mais l'impact de ces frais se dilue sur la durée (surtout en cas de hausse du prix des parts).
Sachez également que de nombreux contrats d'assurance-vie intègrent une partie de placement en SCPI. Vous bénéficiez dès lors de la fiscalité particulièrement avantageuse de l'assurance-vie, sur-tout pour les contrats détenus depuis plus de 8 ans.

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