vendredi01novembre
Baisse du taux de rémunération des fonds euros, volatilité des marchés financiers, trouver l'équilibre entre rendement et part de risque semble de plus en plus complexe. Dans cet environnement, seul l'immobilier locatif présente de réels avantages, mais demande le plus souvent un investissement important hors de portée de nombreux petits épargnants. Face à cette situation, investir dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offre de réels atouts.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI fait appel à l'épargne publique.

Par rapport à un investissement immobilier locatif direct, la SCPI possède l'avantage de n'avoir aucuns soucis liés à la gestion du bien.

Ces quelques atouts de la SCPI justifient à eux seuls l'engouement qu'elle suscite auprès d'un nombre croissant d'épargnants. En 2017, la collecte nette des SCPI a atteint plus de 6 milliards d'euros, soit 15 % de plus qu'en 2016. Même si le montant collecté en 2018 marque un certain recul, il reste toutefois à plus de 5 milliards d'euros.
La demande en parts de SCPI étant forte, l'offre s'est logiquement développée avec fin 2018 près de 180 SCPI gérés par 31 sociétés de gestion.
Toujours en 2018, le rendement moyen a été de 4,43 %. Ce taux moyen varie suivant le secteur d'investissement privilégié par la SCPI :

5,02 % pour les SCPI diversifiés
4,94 % pour les SCPI spécialisée
4,56 % pour les SCPI de magasin
4,33 % pour les SCPI de bureaux

Si les SCPI appliquent des politiques différentes en matière de type de biens immobiliers, elles choisissent également les zones géographiques les plus porteuses. Il s'agit généralement des grandes agglomérations, et parmi celles-ci celle affichant le plus fort dynamisme.

Les différents types de SCPI

Afin de répondre plus près des attentes très diverses des investisseurs, les SCPI se répartissent en trois types :

Les SCPI de rendement :

Les SCPI de rendement sont celles les plus nombreuses. Elles assurent un versement périodique et régulier des dividendes aux souscripteurs. 

Les SCPI de plus-value ou de valorisation :

Le domaine d'investissement de ces SCPI est identique à celles de rendement, mais ne verse pas de dividendes. La valorisation, ou plus-value, des parts est réalisée lors de la vente du bien.

Les SCPI fiscales :

Le type de SCPI vise particulièrement les locaux d'habitation neufs ou à réhabiliter. L'objectif est ici avant tout fiscal en bénéficiant des divers régimes de défiscalisation en vigueur (Pinel, Malraux, déficit foncier).

Comment investir dans une SCPI ?

Un aspect particulièrement intéressant de la SCPI consiste en une ouverture à un large public du fait d'un prix de souscription modéré. Un ticket d'entrée de quelques centaines d'euros permet ainsi de bénéficier des avantages d'une SCPI.
De la même manière qu'il existe divers types de SCPI, il est possible d'investir suivant plusieurs méthodes.

L'investissement au comptant :

Faire l'acquisition de parts sociales au comptant est de loin la méthode la plus utilisée. L'investisseur place alors des liquidités dont il dispose pour acquérir des parts de SCPI.

L'investissement assurance-vie :

Ce type d'investissement permet d'associer les avantages des deux supports. Certains contrats d'assurance-vie permettent en effet à l'épargnant d'investir dans des parts de SCPI.
L'épargnant perçoit alors les revenus liés à ses parts de SCPI tout en bénéficiant des dispositions fiscales avantageuses de l'assurance-vie. Les revenus générés par les parts de SCPI demeurent au sein du contrat en étant automatiquement réinvestis, d'où un bénéfice supplémentaire.

Parts de SCPI financées à crédit

D'une part, financer ses parts de SCPI grâce au crédit permet de limiter son effort en termes de trésorerie. D'autre part, ce type de financement est l'occasion de bénéficier des taux d'intérêt actuellement très bas. L'investisseur profite alors d'un effet de levier ainsi que de l'avantage fiscal lui permettant de déduire les intérêts d'emprunt.
Ces différents atouts font qu'environ un tiers de la collecte en SCPI se réalise au travers d'un crédit. Ce financement peut prendre plusieurs formes telles qu'un crédit amortissable ou un prêt in fine. Chaque mode de crédit s'accompagne de ces avantages et bien sûr de ces inconvénients.

Le crédit immobilier amortissable :

Le crédit amortissable et celui le plus courant en matière de crédit immobilier. Il permet une acquisition de parts de SCPI éventuellement sans apport. Le remboursement du prêt s'effectue en fonction des mensualités indiquées dans un échéancier. Les revenus générés par la SCPI permettent dès lors de courir une grande partie de la mensualité du crédit.

Le prêt immobilier in fine :

Le prêt immobilier in fine à la particularité que le capital n'est remboursé par le client qu'en fin d'emprunt. Les mensualités ne servent dès lors qu'à rembourser les intérêts. L'atout majeur de ce type de prêt est que les mensualités sont moins élevées, et que les loyers ont de fortes chances de couvrir l'intégralité.
Un autre aspect à prendre en compte pour un prêt in fine est que les banques exigent le plus souvent la souscription d'une assurance-vie associée à un versement périodique programmé. Cette garantie supplémentaire permet à la banque d'assurer le remboursement de la dette arrivée à échéance.
Un inconvénient commun à tous les types de crédit est que les banques prêtes à donner leur accord le font parfois sous la condition de souscrire à leurs propres produits de SCPI, ce qui n'est pas toujours intéressant.
Quel que soit le type de crédit choisi, il est primordial que l'investisseur prenne en compte un maximum de paramètres tant en ce qui concerne les divers aspects de la SCPI que ceux concernant sa propre situation familiale et professionnelle. Une opération d'acquisition de parts de SCPI à crédit est en effet un engagement sur le long terme avec une part de risque à ne pas négliger.

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