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Le départ en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes peut permettre de vendre l’ancien domicile sans payer de plus-value immobilière. Cette exonération dépend toutefois des revenus, du délai de vente et de l’usage du logement.
- Le logement doit avoir été quitté pour une installation définitive en EHPAD.
- La vente doit intervenir dans un délai inférieur à deux ans, sauf régime lié aux revenus modestes.
- Le bien doit être vide et ne pas avoir été loué ou prêté durant cette période.
- Hors exonération, les taux sont de 19% et 17,2%, avec des exonérations liées à la durée de détention.
La vente d’une résidence principale est, en principe, exonérée de plus-value immobilière. Cette règle peut aussi s’appliquer à un logement quitté pour une installation définitive en EHPAD, même s’il n’est plus occupé au moment de la cession.
Selon l’article publié par MoneyVox, qui relaie les précisions de l’UFC-Que Choisir, le dispositif est prévu par l’article 150 U, II-1 ° ter du Code Général des Impôts.
Les critères à remplir pour conserver l’exonération
Le vendeur ne doit pas être soumis à l’IFI au titre de l’année N-2. Son revenu fiscal de référence doit également rester sous un plafond. Pour une vente en 2026, le RFR 2024 ne doit pas dépasser 29 815 euros pour la première part de quotient familial. Ce seuil est augmenté de 6 966 euros pour la première demi-part supplémentaire, puis de 5 484 euros par demi-part suivante.
Le logement doit être vendu dans un délai inférieur à deux ans après l’entrée définitive en établissement. Il doit par ailleurs être vide au jour de la cession et être resté inoccupé depuis le départ. Il ne peut donc pas avoir été loué ou prêté à un tiers.
Un régime plus souple pour certains revenus modestes
Une exception concerne les contribuables dont le RFR 2024 est inférieur à 12 679 euros pour la première part. Le plafond est majoré de 3 386 euros pour chaque demi-part supplémentaire.
Pour ces retraités, l’exonération peut s’appliquer même si la vente intervient plus de deux ans après le départ en EHPAD. Le logement peut aussi avoir été occupé par un proche ou loué par la suite. Ce régime permet alors l’exonération de toutes les plus-values immobilières, quelle que soit la nature des biens cédés et le délai écoulé.
À défaut, quelle fiscalité s’applique ?
Hors exonération, la plus-value relève normalement de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2% pour les prélèvements sociaux. La durée de détention réduit toutefois la base taxable : l’impôt sur le revenu disparaît après 22 années, contre 30 années pour les prélèvements sociaux.
