La fiscalité de la location meublée a évolué pour les non-résidents fiscaux français. La loi de finances pour 2026, précisée par une mise à jour du BOFiP du 15 avril 2026, vient modifier les critères permettant de déterminer si un bailleur relève du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Cette réforme rapproche enfin les règles applicables aux non-résidents de celles des résidents fiscaux français. Toutefois, cette harmonisation fiscale ne s’accompagne pas d’une véritable cohérence sociale : la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 introduit parallèlement une différence de traitement sur les prélèvements sociaux applicables aux plus-values immobilières.
Entre clarification bienvenue et nouvelles zones d’incertitude, faisons le point sur les conséquences concrètes pour les investisseurs expatriés ou non-résidents détenant des biens meublés en France.
LMP ou LMNP : rappel des critères applicables
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) au regard de l’impôt sur le revenu, deux conditions doivent être réunies cumulativement :
- les recettes annuelles issues de la location meublée doivent excéder 23 000 € TTC ;
- ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Les revenus professionnels pris en compte comprennent notamment les traitements et salaires ; les pensions de retraite ; les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ; les bénéfices non commerciaux (BNC) ; les bénéfices agricoles (BA) ; les rémunérations relevant de l’article 62 du CGI.
À défaut de remplir ces deux conditions, le contribuable relève du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Jusqu’en 2025 : une situation défavorable aux non-résidents
Avant cette réforme, les règles applicables aux non-résidents conduisaient fréquemment à une qualification automatique en LMP.
En effet, pour apprécier la condition de prépondérance des recettes locatives, seuls les revenus professionnels imposables en France étaient pris en compte.
Conséquence directe : un contribuable vivant à l’étranger, percevant ses revenus d’activité dans son pays de résidence, était souvent considéré comme n’ayant aucun revenu professionnel « retenu » en France.
Dès lors qu’il dépassait 23 000 € de recettes locatives meublées, il devenait mécaniquement LMP, même s’il percevait par ailleurs des revenus importants à l’étranger.
Cette situation concernait notamment :
- les expatriés français;
- les retraités vivant hors de France;
- les investisseurs internationaux ;
- certains frontaliers.
Ce mécanisme entraînait des conséquences importantes :
- assujettissement potentiel aux cotisations sociales françaises ;
- application du régime des plus-values professionnelles ;
- possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global.
La réforme 2026 : vers une harmonisation entre résidents et non-résidents
La loi de finances pour 2026 modifie profondément cette approche.
Désormais, à compter des revenus perçus en 2026, les revenus professionnels perçus dans l’État de résidence du contribuable devront également être pris en compte pour apprécier la prépondérance des recettes de location meublée.
Autrement dit, l’administration fiscale adopte enfin une logique économique cohérente : il devient nécessaire de comparer les recettes de location meublée avec l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal, même lorsqu’ils sont perçus hors de France.
Cette évolution constitue une véritable avancée pour les non-résidents.
Quels revenus étrangers sont désormais retenus ?
Le BOFiP du 15 avril 2026 précise les revenus devant être intégrés dans l’analyse.
Sont notamment retenus :
- les revenus d’activité salariée ;
- les revenus d’activité indépendante ;
- les pensions de retraite ;
- les rentes viagères ;
- certains revenus issus d’activités occasionnelles ou de l’économie collaborative.
En revanche, certains revenus restent exclus :
- revenus fonciers ;
- revenus de capitaux mobiliers ;
- revenus tirés d’autres activités de location meublée ;
Autre précision importante : les revenus doivent être effectivement soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans l’État de résidence. Les revenus exonérés localement ne sont donc pas retenus.
BOI-BIC-CHAMP-40-10 §165Pour les contribuables non résidents, la prépondérance des recettes s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des revenus nets d’activité des contribuables et, plus largement le cas échéant, du foyer fiscal, déterminés selon les modalités commentées au II-B § 160, qui sont effectivement imposés à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans leur État de résidence.
Remarque : Les revenus d’activité exonérés par une disposition particulière dans l’État de résidence ne sont pas à prendre en compte.
Prenons le cas d’un contribuable résidant à l’étranger : Avant la réforme Jusqu’aux revenus 2025, seuls les revenus imposables en France étaient retenus. Le contribuable n’ayant aucun salaire imposable en France, ses recettes de location meublée étaient automatiquement considérées comme prépondérantes. Il était donc qualifié de LMP. Après la réforme À compter des revenus 2026, les salaires étrangers doivent être intégrés dans l’analyse. Les revenus professionnels du foyer atteignent désormais 40 000 €, soit davantage que les recettes locatives de 30 000 €. Le contribuable bascule donc en LMNP. Cette modification peut avoir des conséquences patrimoniales majeures. Bonne nouvelle : le changement de statut n’entraîne pas de cessation d’activité fiscale. Le changement de qualité n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité au sens de l'article 201 du CGI ou de l'article 202 ter du CGI. Il n’y a donc : Note trustpilot : L’immobilier à haut rendement Le principal impact fiscal du passage de LMP à LMNP concerne les déficits. En LMP Les déficits issus de l’activité de location meublée (hors amortissements) peuvent être imputés sur le revenu global. Cette possibilité constitue historiquement l’un des principaux avantages du statut LMP. En LMNP Les déficits deviennent beaucoup plus encadrés. Ils ne peuvent plus être imputés sur le revenu global et sont uniquement reportables sur les revenus futurs issus de la même activité pendant dix ans. Pour certains investisseurs fortement fiscalisés, cette perte peut être significative. La réforme modifie également les conséquences sociales du statut. Jusqu’à présent, le statut LMP entraînait fréquemment l’assujettissement aux cotisations sociales françaises. Avec le passage en LMNP, les non-résidents devraient normalement relever uniquement des prélèvements sociaux. Cette évolution peut représenter une économie substantielle. Mais attention : la pratique de l’URSSAF reste encore incertaine. Dans les faits, l’URSSAF applique souvent une logique résumée par la formule : « cotise un jour, cotise toujours ». Autrement dit, un bailleur ayant déjà été affilié pourrait continuer à être soumis aux cotisations sociales tant qu’il poursuit son activité de location meublée. Cette position administrative crée aujourd’hui une forte insécurité juridique. Une vigilance particulière reste donc nécessaire pour les investisseurs déjà affiliés. * Cette différence résulte d’une coordination imparfaite des textes issus de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. L’article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale renvoie uniquement au 2 du I de l’article L. 136-6, sans viser le I bis applicable aux plus-values immobilières des non-résidents. En revanche, le régime spécifique applicable aux non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d’un État membre de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse demeure inchangé et pérenne, avec une imposition limitée au prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %. À noter A noter par ailleurs que cette hausse ne semble pas encore pleinement appliquée par tous les services fiscaux dans la mesure où le formulaire de déclaration des plus-values immobilières n’a d’ailleurs pas encore été actualisé à ce jour. Le passage de LMP à LMNP présente malgré tout un avantage important : le retour au régime des plus-values des particuliers. Concrètement : Ce régime est souvent plus favorable que celui applicable aux plus-values professionnelles. Attention toutefois : les amortissements déduits pendant la période de location meublée restent réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. En conclusion, la réforme applicable à compter de 2026 constitue une évolution globalement favorable pour les non-résidents détenant des locations meublées en France. En prenant désormais en compte les revenus professionnels perçus à l’étranger, elle permet à de nombreux investisseurs de conserver le statut de LMNP, d’éviter les cotisations sociales françaises et de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers. Cette harmonisation rapproche enfin les règles applicables aux non-résidents de celles des résidents fiscaux français. Toutefois, certaines zones d’incertitude demeurent, notamment sur les prélèvements sociaux et les pratiques de l’URSSAF. Note trustpilot : L’immobilier à haut rendementExemple concret : un non-résident qui bascule de LMP à LMNP
Le passage de LMP à LMNP entraîne-t-il une taxation immédiate ?
Quelles conséquences sur les déficits fiscaux ?
Cotisations sociales ou prélèvements sociaux : un enjeu majeur
Quels taux de prélèvements sociaux pour les non-résidents ?
Résidence fiscale et affiliation sociale
Revenus immobiliers
Plus-values immobilières
Location nue (revenus fonciers)
Location meublée (BIC)
Non-résident affilié dans un régime de sécurité sociale d’un État membre de l’EEE/Suisse (et pas d’affiliation en France)
7,5 %
7,5 %
7,5 % *
7,5 % *
Non-résident affilié dans un régime de sécurité sociale d’un État non-membre de l’EEE / Suisse
17,2 %
18,6 %
18,6 % *
18,6 % *
Non-résident affilié dans un régime de sécurité sociale en France
Résident fiscal français17,2 %
18,6 %
17,2 %*
17,2 %*
Le régime des plus-values devient-il plus favorable en LMNP ?
Conclusion
