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Pour soutenir les projets immobiliers des jeunes générations, la loi de finances autorise les particuliers à effectuer des donations importantes à moindres frais à leurs descendants. En vigueur depuis le 15 février 2025, ce coup de pouce fiscal exceptionnel prendra définitivement fin le 31 décembre 2026, sans possibilité de prolongation.
- Le plafond s’élève à 100 000 euros par donateur. Un enfant peut cumuler jusqu’à 300 000 euros en associant parents et grands-parents.
- Les fonds doivent impérativement financer l’achat d’un logement neuf (VEFA) ou des travaux de rénovation énergétique.
- Ce dispositif temporaire est cumulable avec l’abattement classique de 100 000 euros renouvelable tous les 15 ans.
- Le bénéficiaire devra conserver ou louer le bien pendant 5 ans au minimum sous peine de redressement.
Une exonération réservée aux logements neufs et aux travaux de rénovation énergétique
La mesure cible en priorité les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants ou, en l’absence de successeurs en ligne directe, les neveux et nièces. L’atout majeur du dispositif réside dans la possibilité de cumuler les exonérations.
À raison de 100 000 euros par donateur, un bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 300 000 euros nets d’impôt. Cerise sur le gâteau : en combinant le mécanisme à l’abattement ordinaire, chaque membre de la famille peut transférer plus de 230 000 euros à sa progéniture sans taxation. En effet, la loi autorise un legs de 100 000 euros par ascendant en ligne directe renouvelable tous les 15 ans.
L’administration fiscale encadre toutefois rigoureusement l’usage d’une telle donation à ses enfants, qui doit s’orienter vers un placement utile et concret.
ImportantLes capitaux doivent exclusivement financer l’achat d’un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Alternativement, ils peuvent servir à des travaux de rénovation répondant aux critères de MaPrimeRénov’. Une limite d’exonération correspondant au prix d’acquisition de la maison ou de l’appartement, ou au coût des travaux est fixée.
Le logement doit être occupé ou mis en location à titre d’habitation principale pour une période de cinq ans. Une cession du bien avant ce terme entraîne un redressement.
En outre, il est interdit de cumuler les avantages fiscaux pour le même projet. Un arbitrage est donc nécessaire entre l’exonération de la donation, le crédit d’impôt ou des subventions publiques directes.
Les professionnels recommandent de profiter de la mesure temporaire tant qu’elle est disponible, puisque l’abattement classique reste intact pour l’avenir.
Un calendrier de versement et de déclaration serré
Les familles ont droit à un délai de six mois après la date butoir pour utiliser les fonds. En revanche, aucun effet rétroactif n’est prévu. Les sommes ne pourront donc pas couvrir les mensualités de remboursement d’un éventuel prêt souscrit avant le 15 février 2025.
Enfin, l’absence d’impôt ne dispense pas le bénéficiaire de ses obligations administratives. Il est tenu d’enregistrer l’opération dans le mois qui suit dans un champ dédié des formulaires 2734 ou 2735, en précisant la date du versement, et en conserver une preuve.
