Suis-je redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ? Même si vous êtes résident fiscal hors de France, vous êtes susceptible d’être imposable à l’impôt sur la fortune immobilière. L’IFI est venu remplacer l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) au 1er janvier 2018.
Principe d’imposition
L’IFI n’est basé que sur les actifs immobiliers. Les personnes physiques domiciliées hors de France ne sont imposables qu’à raison de leurs biens immobiliers situés en France (biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement) appartenant au foyer fiscal.
Ce passage de l’ISF à l’IFI n’a eu que peu d’impact sur l’imposition des non-résidents car ils étaient déjà exonérés d’impôt sur leurs placements financiers.
Il est à noter que certaines dispositions ISF favorables aux non-résidents n’ont pas été reprises dans le régime de l’IFI. Ces subtilités peuvent faire basculer un non imposable ISF en un imposable IFI.
Les biens imposables
L’impôt sur la fortune immobilière est exigible sur l’ensemble des biens et droits immobiliers situés en France appartenant au contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition. L’assiette taxable est composée d’immeubles, de droits réels immobiliers, de parts de sociétés.
Des immeubles
Il s’agit des immeubles bâtis ou non bâtis, en cours de construction.
Des droits réels immobiliers
Ces droits réels correspondent à l’usufruit, le droit d’usage, le droit du preneur d’un bail à construction.
Attention : Biens et droits immobiliers démembrés. Le principe est que seul l’usufruitier est soumis à l’IFI sur la valeur en pleine propriété de l’actif immobilier.
Toutefois, le législateur a introduit quelques exceptions à ce principe. L’usufruitier et le nu-propriétaire sont imposés séparément sur la valeur de leur droit déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier (barème forfaitaire prévu à l’article 669 du CGI), lorsque le démembrement résulte d’une disposition légale. Il s’agit notamment du démembrement suite à une succession.
Des parts de sociétés pour la fraction de leur valeur représentative d’actifs immobiliers
Il s’agit des parts ou actions de sociétés mais uniquement à hauteur de la valeur représentative des biens et droits immobiliers imposables.
Toutefois les participations minoritaires sont exclues de l’assiette imposable :
- Détention de moins de 10% du capital et des droits de vote de sociétés opérationnelles,
- Détention de moins de 5% du capital et des droits de vote des sociétés d’investissements immobiliers cotées (Siic).
Nouveauté : Sous l’ancien régime, les non résidents n’étaient redevables de l’ISF que sur les titres de sociétés à prépondérance immobilière et les titres de sociétés détenus à plus de 50% par le groupe familial. Avec la mise en place de l’IFI, cette règle n’existe plus. Désormais, et sous réserve des conventions internationales, les non-résidents seront redevables de l’IFI pour la fraction de leurs titres correspondant à des immeubles imposables.
Cas particuliers de l’assurance vie
Les contrats d’assurance vie et de capitalisation composés d’actif immobilier entrent dans l’assiette de l’IFI (article 972 CGI).
Il s’agit plus particulièrement des contrats d’assurance rachetables et les bons ou contrats de capitalisation exprimés en unités de compte. Ils doivent être déclarés par le souscripteur pour la fraction de leur valeur de rachat au 1er janvier de l’année d’imposition représentative des actifs immobiliers. Cette valeur est, en principe, communiquée chaque début d’année par l’assureur.
Les biens exonérés
Exonération des biens professionnels (article 975 CGI) : immeubles affectés à une exploitation individuelle et à l’activité d’une société,
Les contrats non rachetables ne sont pas taxables à l’IFI : assurance temporaire en cas de décès, assurance de capitaux de survie et de rente de survie, assurance en cas de vie sans contre-assurance et rentes viagères différées sans contre-assurance,
Les contrats d’assurance de groupe non rachetables ne sont pas taxables à l’IFI : « Madelin », Perp et Pere
Attention : Vous ne bénéficierez pas de l’abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale. En effet, l’abattement de 30% n’est pas applicable à la résidence située en France d’un redevable non résident.
Calcul de l’IFI
Le montant de l’impôt est calculé en appliquant à la valeur nette du patrimoine imposable le barème fixé par l’article 977 du CGI.
Lorsque le patrimoine excède le seuil d’imposition (1.300.000€), il est imposé conformément au barème ci-après :
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Tarif applicable |
|---|---|
| N’excédant pas 800.000 € | 0 % |
| De 800.001 € à 1.300.000 € | 0,50 % |
| De 1.300.001 € à 2.570.000 € | 0,70 % |
| De 2.570.001 € à 5.000.000 € | 1 % |
| De 5.000.001 € à 10.000.000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10.000.000 € | 1,50 % |
Les dettes déductibles du calcul de l’IFI
Les dettes contractées par le redevable peuvent être déduites de l’actif imposable lorsqu’elles existent au 1er janvier de l’année d’imposition et qu’elles sont effectivement supportées par le redevable.
Seules peuvent être déduites les dettes afférentes à des actifs imposables, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable (cas des biens partiellement exonérés tels que les bois et forêts, par exemple).
- Dettes contractées pour le financement de l’acquisition des immeubles ou droits immobiliers : emprunt bancaire,
- Dettes contractées pour le financement des travaux : sommes restantes dues aux prestataires de services,
- Impositions dues à raison des différents biens immobiliers : taxe foncière, taxe sur les locaux vacants,
- Dettes contractées pour l’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables.
Annuités fictives pour les emprunts in fine
L’article 974 II CGI a introduit une règle spéciale de déduction pour les emprunts in fine contractés pour l’acquisition d’un bien imposable. Désormais un amortissement fiscal fictif linéaire sera effectué pour déterminer la dette déductible.
Par exemple, pour un emprunt souscrit en 2018 d’un montant de 200.000€ sur 10 ans, la dette qui pourra être portée au passif déductible de l’IFI 2022 est de 200.000 – (200.000 X 4/10) = 120.000€. Et en 2022, l’emprunt déductible sera réduit de moitié.
Plafond de déduction pour les gros patrimoines
Lorsque la valeur du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50% (Article 974 IV CGI).
