Vous êtes non-résident fiscal français ou investisseur averti domicilié en France, l’immobilier au Luxembourg s’ouvre à vous.
Mieux qu’une SCPI, les SICAV SIF ou les FIA luxembourgeois sont des fonds immobiliers jouissant d’atouts particulièrement intéressants sur la performance et la fiscalité. Une opportunité à ne pas rater !
Qu’est-ce qu’une SICAV SIF immobilière luxembourgeoise ?
La SICAV SIF réalise des placements dans plusieurs classes d'actifs : produits financiers traditionnels (actions, obligations, alternatifs …), fonds de capital-risque, hedge funds ou encore de l'immobilier voire même dans des crypto-monnaies.
La notion de SIF (Specialised Investment Funds) a été introduite en 2007 au Luxembourg. Contrairement aux autres supports financiers « classiques », investir dans un fonds SIF est réservé au statut d'investisseur « averti ». Tout investisseur particulier doit stipuler par écrit son adhésion à ce statut et :
- investir un minimum de 125.000€ (hors commission de souscription)
- être qualifié par un PSI (Prestataire de Service d'Investissement). Cette qualification se fait en amont du processus de souscription
L'acquisition de parts de cette « SCPI du Luxembourg » est accessible en direct mais aussi, via une assurance vie luxembourgeoise. À travers ce support, le risque de liquidité est réduit et la taxation en cas de décès ne jouit plus de la même fiscalité qu'en direct.
Une alternative à la SCPI mais au Luxembourg
Au même titre qu'un placement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), le fonds d'investissement de droit luxembourgeois (SICAV SIF) est une solution immobilière concrète dite pierre papier au Luxembourg.
L'objectif de ce type de fonds est d'acquérir, gérer et louer des actifs immobiliers d'entreprises situés en Europe.
Pour ce qui est des SICAV SIF généralement commercialisées, les classes d'actifs ciblées (de taille entre 5 et 15 millions d'euros par biens) sont :
- Bureaux
- Commerces de toutes catégories dont pied d'immeuble, galerie commerciale et parc d'activités (zones commerciales à architecture homogène)
- Locaux d'activités et de stockage
- Hôtels
Les actifs sont diversifiés par leur taille, leurs locataires et leur situation géographique (France, Belgique, Luxembourg, Allemagne, Espagne …) dans une optique de mutualisation du risque.
Une équipe de professionnels confirmés gère ce type de fonds avec une stratégie de proximité ayant des objectifs de compréhension locale des marchés et une recherche permanente du meilleur couple rendement/risque.
Performance
L'objectif de performance annuelle est de 6% nette de frais de gestion, avant fiscalité.
Citons, par exemple, une de nos meilleures SICAV SIF immobilières dont la performance moyenne annuelle depuis 6 ans est de +6,3% (nettes de tous frais).
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Une souplesse appréciée des investisseurs est la possibilité soit d'opter pour une distribution de revenus ou de les réinvestir dans le fonds. Ce type de fonds est donc adapté à des investisseurs souhaitant un revenu complémentaire immédiat ou à ceux qui recherchent des revenus à long terme.
Pourquoi investir ?
La SICAV SIF est accessible uniquement aux non-résidents fiscaux français, sauf à justifier d'être investisseurs « avertis » (professionnels) en France. Il est ouvert aux personnes morales selon modalités (type SCI à l'IS ou pour trésorerie d'entreprise).
La SICAV immobilière luxembourgeoise offre plusieurs atouts :
- La sécurité du Luxembourg couplée à l'investissement immobilier d'entreprise en Europe
- Un cadre réglementaire sécurisé (SICAV régulée par le CSSF – Commission de surveillance du secteur financier au Luxembourg)
- Un fonds 100% investi en immobilier physique (comme une SCPI en France) et diversifié sur plusieurs actifs immobiliers
- Aucune fiscalité au Luxembourg, uniquement la fiscalité du pays de résidence de l'investisseur
- Un reporting régulier pour un maximum de transparence (bulletin trimestriel et rapport annuel)
- Aucune contrainte de gestion
- Pas de compte en banque à ouvrir car l'argent est versé directement sur le compte du fonds
Pour les non résidents français
- Aucune fiscalité prélevée par le Grand Duché du Luxembourg
- Fonds déposés au Luxembourg avec une société de gestion 100% luxembourgeoise
- Pas d'IFI
Pour les résidents français
- Une valeur d'IFI très réduite, inférieure à 10% du montant investi
- Une imposition simple au PFU de 30% (dont CSG CRDS) sur les dividendes et plus-values issues du fonds
Quels sont les risques ?
Pas de garantie en capital
Comme tout placement en immobilier, il est soumis aux aléas de l'offre et de la demande. Les variations du marché, souvent liées à la conjoncture économique, politique et sociale, influencent la valeur des actifs physiques à la hausse comme à la baisse.
Une liquidité fluctuante
En cas de très forte variation à la baisse du marché immobilier, les investisseurs peuvent être contraints de vendre leurs parts. Cependant, la cession d'un actif nécessite souvent un certain délai et en cas de sorties massives, la Sicav luxembourgeoise peut suspendre temporairement les rachats.
Surveillance de la dette
Les SICAV SIF Luxembourgeoises ont la faculté de faire appel au crédit pour acquérir des actifs. L'évolution des conditions de financement, comme le niveau des taux d'intérêts, peut affecter la performance globale du fonds au détriment des investisseurs.
Rentabilité non garantie
La rentabilité d'un tel placement est, de manière générale, fonction des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de marchés et de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d'occupation, niveau de loyers).
