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Ce placement séduit pour plusieurs raisons : accessible dès quelques centaines d'euros selon la SCPI choisie, mutualisation des risques, potentiel de performance sur le long terme, possibilité d’effet de levier grâce au crédit, etc.
Les sociétés civiles de placement immobilier de rendement (SCPI de rendement) investissent dans le secteur de l'immobilier locatif.
Très majoritairement, les acquisitions immobilières portent sur des locaux professionnels tels que des murs de magasins, des bureaux, des entrepôts et pour les plus importantes sur des centres commerciaux.
Une précision utile : il est formellement interdit à une SCPI de construire elle-même des biens immobiliers, cette activité étant réservée aux sociétés de construction.
La répartition géographique joue également un rôle essentiel dans le rendement d'une SCPI. En visant les zones économiques les plus dynamiques du pays, une SCPI peut plus aisément rentabiliser son acquisition au travers de loyers plus élevés que dans une zone économiquement faible.
Choix des secteurs d'activités et répartition géographique jouent ainsi un rôle essentiel dans la rentabilité d'une SCPI. C'est ici qu'intervient la qualité de la société de gestion, puisque c'est elle qui est décisionnaire.
Cette même société de gestion doit parallèlement mener une stratégie attractive afin d'attirer un maximum de locataires. S'agissant d'entreprises, un filtre doit également être appliqué pour ne sélectionner que les seules entreprises présentant une importante solidité financière ou un maximum de garanties. Ce sont ces précautions qui vont pour partie éviter tant les impayés que les trop longues périodes de vacances locatives.
C'est d'ailleurs à ce titre que dans un classement de SCPI, il est essentiel de vérifier le taux d'occupation. En règle générale celui-ci s'établit aux environs de 95 %. L'ancienneté de la SCPI joue également un rôle important, ce même si une jeune SCPI peut se révéler particulièrement performante grâce à la prise en compte des éléments cités précédemment.
Avant toute chose, il est important que vous définissiez vos objectifs, que ce soit en matière de fonds à investir ou de durée. Si l'acquisition de parts de SCPI ne demande qu'une mise de fonds minimale de quelques milliers d'euros, votre placement ne sera rentable que sur plusieurs années.
Il est possible d'investir dans une SCPI à tout âge et de percevoir les dividendes de son placement de manière stable et régulière sans avoir besoin de gérer le bien immobilier. Ce type d'investissement représente toutefois des risques, ce même s'ils sont limités en choisissant parmi les meilleures SCPI.
Il n'empêche que pour les personnes financièrement fragiles, ce type de placement peut se révéler financièrement déstabilisant en cas d'importants problèmes.
Un aspect souvent négligé est la tranche d'imposition à laquelle l'investisseur est soumis. Les dividendes de SCPI étant soumis à taxation, vous risquez de basculer dans une autre tranche et ainsi ruiner le bénéfice de vos revenus complémentaires.
Pour acheter des parts de SCPI, une solution en apparence simple est d'en faire la demande auprès de sa banque. Le souci est que dans bien des cas, le choix se limite aux seuls produits distribués par une filiale. Pour accéder à un choix bien plus large, il est également possible de profiter des offres d'un conseiller en gestion de patrimoine.
Une 3e filière est Internet avec une offre aussi importante que diversifiée. Un autre avantage de cette solution est de pouvoir étudier une sélection de SCPI depuis chez vous ou votre bureau en fonction de vos disponibilités du moment. Grâce aux comparateurs en ligne, vous pourrez également mettre côte à côte plusieurs SCPI et ainsi vous assurer que leurs spécificités répondent à vos attentes.
Comme expliqué précédemment, le rendement d'un placement en SCPI ne se juge pas sur une seule année, qui peut être exceptionnellement excellente ou au contraire particulièrement décevante, et ce pour diverses raisons. Il est donc souhaitable d'analyser les rendements sur les années précédentes et d'en faire une moyenne.
En matière de performances, il est toutefois vrai que certaines SCPI sortent du lot en affichant d'intéressants rendements. Ces résultats favorables sont pour une très grande partie le résultat des éléments précédemment décrits, c'est-à-dire une gestion performante associée à une diversification tant en matière d'implantation géographique que de secteurs d'activités.
Parmi les SCPI que l'on trouve régulièrement dans le haut des classements :
Epargne Pierre avec un rendement de 5,97 % nets en 2018 et un taux d'occupation de 98,94 %.
Europimmo, qui est l'une des premières SCPI française à s'être implantée sur le marché européen. Son rendement 2018 a été de 4,18 % et son taux d'occupation atteint les 95 %
Primovie, avec un rendement annuel toujours aussi constant, soit 4,5 % et un taux d'occupation de 96 %.
Si vous hésitez à vous lancer dans l'acquisition directe de parts de SCPI, sachez que certains contrats d'assurance-vie disposent de ce type de produit sous la forme d'unités de compte.