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jeudi26décembre

Le choix d’une SCPI est une opération qui exige la prise en compte de divers critères personnels. En premier lieu, il y a le montant que vous souhaitez investir en parts de SCPI. Vient ensuite la durée de détention envisagée, le rendement souhaité ainsi que le mode de financement de vos parts, au comptant ou à crédit. En simulant votre investissement, vous pouvez d’une part faire varier certains critères, et d’autre part affiner votre sélection en fonction de vos propres paramètres. Avant de lancer votre simulation, il est utile de rappeler les divers aspects d’un investissement en parts de SCPI.

  • Diversifier son patrimoine au travers de parts de SCPI
  • Les divers types de SCPI
  • Acheter ses parts de SCPI à crédit
  • Acheter des parts de SCPI en démembrement
  • Réalisez votre première simulation

Diversifier son patrimoine au travers de parts de SCPI

En faisant l’acquisition de parts de SCPI, vous investissez dans l’immobilier sans pour autant devoir assumer les contraintes d’une acquisition immobilière en direct. C’est en effet la société de gestion, sous surveillance de l’AMF, qui prend en charge l’ensemble des aspects touchant à la SCPI, de l’acquisition au versement des dividendes en passant par les démarches administratives, l’entretien et les éventuels travaux à réaliser.

Il ne reste donc plus à l’associé de la SCPI qu’à percevoir les dividendes de son placement. Ceux-ci sont généralement versés trimestriellement après déduction des charges. Suite à la souscription de vos parts, vous recevez parallèlement un titre de propriété vous ouvrant droit de vote en assemblée générale.

Les divers types de SCPI

De la même manière que les investisseurs possèdent des profils très différents, les SCPI ne sont pas uniformes dans leur stratégie d’acquisition, ce même si leur mode de fonctionnement est globalement commun.

SCPI de rendement

Ce type de SCPI représente environ 90 % du marché. Elles investissent essentiellement dans des biens immobiliers professionnels tels que des bureaux, des murs de magasins, des entrepôts et tous autres locaux d’activités.

Pour une SCPI de rendement la diversité constitue un aspect majeur de sa réussite. Cette diversification porte autant sur les secteurs d’activités que sur la répartition géographique de ses acquisitions. S’agissant de locaux professionnels, les SCPI de rendement ciblent en priorité les zones économiques faisant preuve d’un important dynamisme.

SCPI fiscale

Le parc immobilier d’une SCPI fiscale se compose d’immeubles locatifs. En faisant l’acquisition de parts d’une SCPI fiscale, l’investisseur bénéficie des différents dispositifs de déduction fiscale en vigueur. Pour des logements neufs, ou fortement rénovés, il s’agit généralement du dispositif Pinel. Le taux de réduction varie en fonction de la durée d’engagement (durée de location). Elle est ainsi de :

 Engagement de 6 ans 12 % 
Engagement de 9 ans  18 %
Engagement de 12 ans 21 % 

Pour profiter pleinement de l’avantage associé à l’acquisition de parts de SCPI, il est donc indispensable d’envisager un placement sur le long terme.

Un autre dispositif de déduction fiscale est celui « Malraux ». À l’inverse du Pinel, les acquisitions ne concernent que les immeubles anciens situés dans des sites classés ou protégés. La réduction fiscale de 30 % s’opère alors sur la seule partie des travaux réalisés.

SCPI de plus-value

Cette SCPI est un peu particulière dans la mesure où elle ne vise pas le rendement, mais comme son nom l’indique la plus-value réalisée au moment de la revente de l’immeuble. Les acquisitions sont en grande majorité des appartements loi de 1948 ou de l’immobilier en viager. La plus-value effectue par conséquent lors du départ des occupants après la vente du bien immobilier.

Acheter ses parts de SCPI à crédit

Bien que le financement au comptant des parts de SCPI spit la méthode la plus couramment utilisée, il peut se révéler intéressant de réaliser cette opération par l’intermédiaire d’un prêt immobilier. Les taux bancaires étant actuellement très bas, l’opération peut se révéler intéressante tant du côté financier que fiscal.

S’agissant d’immobilier, la forme du prêt est identique à celle d’une acquisition immobilière en direct. Une fois le prêt accordé, vous achetez vos parts et celles-ci génèrent des dividendes dès la fin du délai de carence (3 ou 4 mois).

La mensualité du prêt immobilier peut alors être compensée pour tout ou partie par le versement des dividendes. Un autre atout d’un prêt dans le cadre d’un achat de parts de SCPI est la possibilité de déduire le coût du prêt de ses impôts.

Acheter des parts de SCPI en démembrement

De nombreuses SCPI autorisent les investisseurs à souscrire des parts démembrées. Il faut en effet savoir que comme pour tout titre de propriété, une part de SCPI se compose d’une part de nue-propriété et d’une autre d’usufruit. En parts démembrées, c’est cette première partie qu’achètent les investisseurs. Si bien entendu il ne perçoit pas les dividendes résultant des loyers perçus, le prix d’achat de la part est sensiblement inférieur. Sur 10 ans, par exemple, et bien qu’elle puisse varier d’une SCPI à une autre, la clé de répartition est en général de 65 % pour la nue-propriété et de 35 % pour l’usufruit.

Ce mode d’investissement se destine prioritairement aux foyers fortement imposés souhaitant répondre à une situation patrimoniale particulière.

Réalisez votre première simulation

Pour réaliser votre simulation d’acquisition de parts de SCPI, aucune connaissance particulière en informatique n’est exigée. Si vous n’êtes pas habitués à ce genre d’outils, il vous suffit de vous laisser guider et de suivre chacune des étapes.

Il est important de préciser que le système fonctionne sur l’analyse des performances passées. Les résultats que vous obtiendrez ne laissent donc en rien présager des performances futures des SCPI que vous aurez sélectionnés.

Les SCPI générant toutefois des rendements stables, la simulation vous permet de comparer assez précisément les probables performances lors des années suivantes.

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