Simuler un investissement en SCPI est une opération qui exige la prise en compte de divers critères personnels. En premier lieu, il y a le montant que vous souhaitez investir en parts de SCPI. Vient ensuite la durée de détention envisagée, le rendement attendu et espéré ainsi que le mode de financement de vos parts, au comptant ou à crédit. En simulant votre investissement, vous pouvez d’une part faire varier certains critères, et d’autre part affiner votre sélection en fonction de vos propres paramètres. Avant de lancer votre simulation, il est utile de rappeler les divers aspects d’un investissement en parts de SCPI.
Diversifier son patrimoine au travers de parts de SCPI
En faisant l’acquisition de parts de SCPI, vous investissez dans l’immobilier sans pour autant devoir assumer les contraintes d’une acquisition immobilière en direct. C’est en effet la société de gestion, sous surveillance de l’AMF, qui prend en charge l’ensemble des aspects touchant à la SCPI, de l’acquisition au versement des dividendes en passant par les démarches administratives, l’entretien et les éventuels travaux à réaliser.
Il ne reste donc plus à l’associé de la SCPI qu’à percevoir les dividendes de son placement. Ceux-ci sont généralement versés trimestriellement après déduction des charges, dont les frais perçus par la société de gestion. Suite à la souscription de vos parts, vous recevez parallèlement un titre de propriété vous ouvrant droit de vote en assemblée générale.
Les divers types de SCPI
De la même manière que les investisseurs possèdent des profils très différents, les SCPI ne sont pas uniformes dans leur stratégie d’investissement, ce même si leur mode de fonctionnement est globalement commun.
SCPI de rendement
Ce type de SCPI représente environ 90 % du marché. Elles investissent essentiellement dans des biens immobiliers professionnels, très rentable, tels que des bureaux comme la SCPI Épargne Pierre, des murs de magasins par exemple Immorente, des entrepôts pour Activimmo et tous autres locaux d’activités.
Il existe deux grands types de SCPI de rendement, les SCPI spécialisées et les SCPI diversifiées. Les SCPI spécialisée vont cibler une seule typologie d’actions (bureaux, commerces, actif de santé, logistique, etc.). Ce sont généralement les SCPI qui génèrent les plus gros rendements. S’agissant de locaux professionnels, les SCPI de rendement ciblent en priorité les zones économiques faisant preuve d’un important dynamisme.
A l’inverse, les SCPI diversifiées vont mettre l’accent sur la diversité, qui est un gage de sécurité et de pérennisation des rendements dans le temps. Cette diversification porte autant sur les secteurs d’activités que sur la répartition géographique des acquisitions. Parmi ces SCPI qui investissent de manière diversifiées dans plusieurs secteurs d'activités on peut citer les SCPI Épargne Pierre Europe, Corum XL ou Transitions Europe.
SCPI de plus-value
Cette SCPI est un peu particulière dans la mesure où elle ne vise pas le rendement, mais comme son nom l’indique la plus-value réalisée au moment de la revente de l’immeuble. Les SCPI investissent presqu’exclusivement en immobilier d'habitation, moins rentable que l’immobilier commercial mais avec des perspectives de plus-value plus importante. L’accent sera notamment mis sur les travaux, au détriment de la perception régulière de loyers. Les acquisitions sont en grande majorité des appartements loi de 1948 ou de l’immobilier en viager. La plus-value effectue par conséquent lors du départ des occupants après la vente du bien immobilier.
SCPI fiscale
Le parc immobilier d’une SCPI fiscale se compose d’immeubles locatifs. En faisant l’acquisition de parts d’une SCPI fiscale, l’investisseur bénéficie des différents dispositifs de déduction fiscale en vigueur. Pour des logements neufs, ou fortement rénovés, il s’agit généralement du dispositif Pinel. Dans le cas du Pinel. Le taux de réduction varie en fonction de la durée d’engagement (durée de location). Elle est ainsi de :
| Engagement de 6 ans | 12 % de l’investissement (plafonné à 300 000 € par an) |
| Engagement de 9 ans | 18 % (plafonné à 300 000 € par an) |
| Engagement de 12 ans | 21 % (plafonné à 300 000 € par an) |
Ces réductions peuvent être majoré (23%, 29% et 32%) dans le cas du Pinel Outre mer. Pour profiter pleinement de l’avantage associé à l’acquisition de parts de SCPI, il est donc indispensable d’envisager un placement sur le long terme.
Un autre dispositif de déduction fiscale est celui « Malraux ». À l’inverse du Pinel, les acquisitions ne concernent que les immeubles anciens situés dans des sites classés ou protégés. La réduction fiscale de 22% ou 30%, étalée sur 3 ans, s’opère alors sur la seule partie des travaux réalisés, plafonnés à 400 000 € pour une période de 4 année consécutive.
Acheter ses parts de SCPI à crédit
Bien que le financement au comptant des parts de SCPI soit la méthode la plus couramment utilisée, il peut se révéler intéressant de réaliser cette opération par l’intermédiaire d’un prêt immobilier. Les taux bancaires étant actuellement très bas, l’opération peut se révéler intéressante tant du côté financier que fiscal.
S’agissant de pierre papier, la forme du prêt est identique à celle d’une acquisition immobilière en direct. Une fois le prêt accordé, vous achetez vos parts et celles-ci génèrent des dividendes dès la fin du délai de carence (3 ou 4 mois).
La mensualité du prêt immobilier peut alors être compensée pour tout ou partie par le versement des dividendes. Ainsi l’acquisition est financée en partie par les loyers percus grâce à l’investissement. C’est une forme d’autofinancement, et c’est ce qu’on appelle « le levier d crédit ». Un autre atout d’un prêt dans le cadre d’un achat de parts de SCPI est la possibilité de déduire le coût du prêt de ses impôts.
Acheter des parts de SCPI en démembrement
De nombreuses SCPI autorisent les investisseurs à souscrire des parts démembrées. Il faut en effet savoir que comme pour tout titre de propriété, une part de SCPI se compose d’une part de nue-propriété et d’une autre d’usufruit. En parts démembrées, c’est cette première partie qu’achètent les investisseurs. Si bien entendu il ne perçoit pas les dividendes résultant des loyers perçus, le prix d’achat de la part est sensiblement inférieur. Sur 10 ans, par exemple, et bien qu’elle puisse varier d’une SCPI à une autre, la clé de répartition est en général de 65 % pour la nue-propriété et de 35 % pour l’usufruit. Vous achetez donc 65% une part qui vaudra 100% dans 10 ans, soit plus de 50% de hausse sur la période, net de tout imposition (ni IR, ni plus-value, ni IFI).
Ce mode d’investissement se destine prioritairement aux foyers fortement imposés souhaitant répondre à une situation patrimoniale particulière.
Réalisez votre première simulation
Pour réaliser votre simulation d’acquisition de parts de SCPI, aucune connaissance particulière en informatique n’est exigée. Si vous n’êtes pas habitués à ce genre d’outils, il vous suffit de vous laisser guider et de suivre chacune des étapes.
Il est important de préciser que le système fonctionne sur l’analyse des performances passées. Les résultats que vous obtiendrez ne laissent donc en rien présager des performances futures des SCPI que vous aurez sélectionnés.
Les SCPI générant toutefois des rendements stables, la simulation vous permet de comparer assez précisément les probables performances lors des années suivantes.
Les critères à prendre en compte pour votre simulation
La fiscalité est un critère déterminant pour la simulation de SCPI. Il s’agit non seulement de la fiscalité de votre SCPI (notamment s’il s’agit d’une SCPI fiscale) mais également de votre fiscalité (votre taux d’imposition et vos revenus/déficit fonciers existants). Les autres critères déterminants sont l’horizon de placement, et les conditions de crédit dans le cadre d’une acquisition à crédit.
Allez plus loin pour simuler votre investissement en SCPI
La simulation de votre investissement SCPI est une première étape dans votre projet. Elle vous permet de vous projeter dans la réalisation de cet investissement, en déterminant des critères essentiels comme les revenus obtenus ou les mensualités à payer. Mais pour aller plus loin, il est nécessaire de vous faire accompagner par un conseiller. Celui-ci pourra vous présenter les différentes SCPI qui représentent de l’intérêt pour votre investissement, ainsi que les différentes offres de crédit, et vous accompagner dans la mise en place de votre projet en vous mettant en relation avec les sociétés de gestion de SCPI et différentes banques pour le financement
Questions fréquentes sur la simulation de SCPI
Quels sont les meilleures SCPI ?
Il est important de ne pas tenir uniquement compte du rendement d’une SCPI mais également de ses frais, de sa localisation et de son secteur. Des SCPI comme Activimmo, Primovie ou Épagne Pierre sont toutes d’excellentes SCPI bien que très différentes.
Quel est le rendement des SCPI ?
Le rendement moyen d’une SCPI en 2021 est de 4,45 %, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier. Depuis 10 ans, le rendement moyen annuel des SCPI a toujours été supérieur à 4 %.
Quelle somme investir en SCPI ?
Il est recommandé de ne pas investir en SCPI plus de 15 à 20 % de votre patrimoine total. En effet, ce placement présente notamment un risque de liquidité et de perte en capital. Avant de souscrire, l’idéal est d’effectuer un bilan patrimonial avec un conseiller meilleurtaux Placement.
