Les SCPI dans votre contrat d'assurance vie

Pourquoi mettre des SCPI  dans l’assurance-vie?

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Par définition une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une Société Civile Immobilière (SCI) particulière.
En effet, cette dernière est autorisée à faire publiquement appel à l'épargne. En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, le plus souvent des particuliers, elle leur met à disposition des parts sociales.
Avec les fonds collectés, la SCPI acquiert des immeubles dont elle perçoit les loyers. Une fois tous les frais (entretien, gestion, impôts, assurance ...etc) déduits, elle redistribue le résultat à chacun des associés en proportion du nombre de parts détenu.
Toutes les SCPI sont strictement encadrées par un régime juridique protecteur pour les épargnants (articles L214-50 à L 214-84, L 231-8 à L 231-21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier).
Chaque SCPI doit remplir des conditions avant d'offrir ses parts au public : rédiger une note d'information visée par l'AMF (Autorité des marchés financiers) ; publier une notice au bulletin d'annonce légales obligatoires (BALO) ; établir un bulletin de souscription permettant l'achat de parts.

Les SCPI dans l'assurance-vie

Un contrat d'assurance-vie est une enveloppe financière qui permet à un assuré de se constituer un capital qu'il peut retirer à tout moment. A l'intérieur de son contrat, l'assuré aura le choix entre plusieurs supports : le fonds en euros, garantie par l'assureur, et des supports non garantis appelés unités de compte. Les unités de compte disponible sur un contrat sont définies par l'assureur : on trouve généralement des OPCVM (fonds investis sur les marchés financiers). Mais on trouve parfois des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). A l'intérieur de son contrat d'assurance-vie, l'assuré peut ainsi acheter des parts de SCPI.

Pourquoi acheter des parts de SCPI dans l'assurance vie ?

L'investissement en SCPI s'adresse à toutes les personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier. A l'intérieur de l'assurance vie, l'assuré aura généralement le choix entre un fonds en euros garanti mais peu performant et des unités de compte plus risquées, notamment investis en actions et obligations. Les SCPI offrent donc une source de diversification à l'intérieur du contrat d'assurance-vie, et l'accès à un placement offrant un ratio rendement/risque intéressant grâce aux performances et à la solidité de l'investissement immobilier.

Pourquoi choisir l'assurance-vie quand on veut investir en SCPI

Si les SCPI ont beaucoup d'atouts, elles ont un inconvénient principal : la fiscalité. Les revenus fonciers générés par des SCPI sont taxés en fonction de la tranche marginale d'imposition, avec en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un épargnant soumis à la tranche à 30 %, l'imposition s'élève donc à 47,2 %

Lorsqu'elles sont logées dans l'assurance-vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité attractive de l'enveloppe : seuls les retraits sont soumis à l'IR, TMI ou flat tax au choix, et peuvent bénéficier d'avantages fiscaux quand le contrat a plus de 8 ans : abattement de 4 600 euros sur les gains (9 200 euros pour un couple) et taux réduit de 7,5 % pour les encours inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple).

Comparaison SCPI en assurance vie et en direct

	SCPI Dans l’assurance vie	SCPI en direct
Fiscalité	Aucune fiscalité à l’intérieur de l’enveloppe. Les gains réalisés sur la SCPI s’ajoutent aux autres supports et sont imposés au moment des rachats. Seule la part de gains comprises dans un rachat est imposés, aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ainsi qu’à l’IR, après un abattement de 4600 euros (9200 pour une couple) si le contrat a plus de  8 ans, au taux de flat tax de 12,8 % (taux réduit de 7,5 % dans certains cas)	Revenus fonciers soumis à la tranche marginal d’impôt sur le revenu (0, 14 %, 30 %, 41 % ou 45 %) plus prélèvements sociaux de 17,2 % Les intérêts d’empunts sont déductibles des revenus imposables (impossible de faire un emprunt immobilier pour investir au sein de l’enveloppe assurance vie) Plus values soumis au régime des plus-values immobilières (19 % + 17,2 % après abattement pour durée de détention).
Choix	Choix restreint : toutes les SCPI ne sont pas disponibles dans un contrat d’assurance. Tout dépend de l’assureur. Certains contrats n’en propose pas et d’autres n’en propose qu’une poignée. Il faut donc bien consulter la liste des SCPI disponibles avant d’ouvrir le contrat	Un univers très large de SCPI disponibles : SCPI fiscales, SCPI de plus-values, SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI diversifiés, SCPI étrangères, etc.
Frais	Naturellement, comme toute unité de compte logée dans un contrat d'assurance-vie, les frais de gestion de l'assureur s'ajoutent aux frais de gestion du support. Les assureurs proposent souvent des rabais sur les commissions de souscriptions aux SCPI. Habituellement autour des 10 % pour un achat en direct, elles sont par exemple réduites autour des 7 % sur les contrats de Meilleurtaux Placement	Les frais de gestion de la SCPI s’appliquent directement sur les rendements distribués. Les rendements communiqués sont nets de frais de gestion. La commission de souscription, matérialisée à la sortie, est généralement comprise entre 8 et 12 %
Rendement	Certains assureurs conservent une partie des gains distribués par la SCPI (dans la limite de 15 % maximum autorisée par le code des assurances).  Dans le cas d’une SCPI délivrant 4 % de revenus, ce sont ainsi 0,6 % que l’assureur prélève, ne laissant que 3,4 % pour l’épargnant… avant frais de gestion du contrat.	Les SCPI versent à leur souscripteur 100 % des loyers nets des frais de gestion.
Jouissance	Pour certaines SCPI dans l’assurance-vie, les parts souscrites portent jouissance de revenus plus rapidement que lors d'une souscription de parts en direct.	En souscrivant des parts de SCPI en direct, un délai de jouissance s'applique qui peut aller de 4 à 5 mois (ce qui signifie que vous devez attendre 4 à 5 mois avant de toucher les rendements de vos parts).
Liquidité	La liquidité est accrue car l'assureur s’occupe  la liquidité des parts sur son propre stock. C’est lui qui vous rachète les parts de SCPI au moment où vous voulez vendre	Faible liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

Comment choisir son contrat d'assurance-vie pour acheter des SCPI ?

Parmi les nombreux contrats d'assurance-vie pouvant loger des SCPI, il peut être difficile de faire son choix. Pour juger de la qualité d'un contrat, il faut d'abord étudier ses caractéristiques intrinsèque :

• Accessibilité (versement minimum)
• Frais d'entrée et de versements
• Frais de gestion sur le fonds en euros et les unités de compte
• Nombre, qualité, et diversités des supports disponibles
• Solidité de l'assureur
• Gestion et conseil

D'autres critères concernent spécifiquement les assurés qui souhaitent investir en SCPI :

• Nombre, qualité, et diversités des SCPI disponibles
• Frais de gestion sur les SCPI
• Rabais éventuellement accordé sur les frais des SCPI
• Délai de jouissance
• Distribution totale 100 % ou partielle des rendements versés par les SCPI

Quels sont les meilleurs contrats pour investir en SCPI

Voici trois exemples de contrats de qualité pour investir en SCPI :

Meilleurtaux Liberté Vie

Le contrat Meilleurtaux Liberté Vie de Spirica est également un des meilleurs contrats pour loger ses SCPI : Accessible (versement minimum de 500 euros), il bénéficie d'une tarification attractive avec 0 % de frais d'entrée et de frais d'arbitrage (hors SCPI, lesquelles supportent une commission de souscription) et surtout des frais de gestion réduit à 0,5 %.

L'offre financière est très complète avec plus de 650 supports dont 20 SCPI.
On y retrouve PF Grand paris, Primovie, PFO2 ou Rivoli Avenir Patrimoine. On retrouve également d'autres SCPI performantes comme Immorente ou encore Patrimmo Commerce. Est aussi disponible la SCPI Patrimmo Croissance spécialisée dans l'immobilier résidentiel dans le cadre de l'acquisition de la nue-propriété d'actifs démembrés.

L'investissement se fait à frais réduits. Sur Meilleurtaux Liberté Vie, selon les SCPI, les frais de souscription varient entre 4.25 % et 8.62 % alors qu'en direct les frais sont généralement compris entre 6 et 12 %. Concrètement, vous achetez la même SCPI qu'en direct (par exemple, une SCPI à 100 euros avec commission à 9 % aura une valeur de rachat de 91 euros), mais comme la commission est réduite (par exemple 6.5 %), vous aurez dans votre contrat plus de parts de cette SCPI (dans l'exemple 1.027 part contre 1 part pour un achat en direct).

De plus, en tant que souscripteur, vous bénéficiez du reversement de 100 % des loyers sur les SCPI à capital variable. Les souscripteurs bénéficient en plus d'un assureur très solide - la compagnie Spirica ayant été rachetée par le Crédit Agricole en 2010 - et de tous les avantages de l'assurance vie en ligne.
Enfin, le contrat Meilleurtaux Liberté Vie est le contrat qui bénéficie du délai de jouissance des parts le plus court : La date de jouissance des parts est le 1er jour du mois suivant le jour d'acquisition (pour une souscription avant le 20 du mois).

Meilleurtaux Placement Vie

Que ce soit en termes de frais, de performance du fonds en euros ou de choix et de qualité des supports en unités de compte, Meilleurtaux Placement Vie est l'un des meilleurs multisupports du marché. Des qualités déjà récompensées par Investir-Le Journal des Finances, les Dossiers de l'Épargne, Gestion de Fortune, ou encore le magazine Mieux Vivre Votre Argent.

9 SCPI sont éligibles à ce contrat. Le minimum d'investissement en SCPI est accessible à l'image du contrat : une part, soit un ticket d'entrée compris entre une centaine d'euros et plus de 500 euros.
Petit point noir, seuls 85 % des revenus distribués par la SCPI sont distribués par l'assureur.
Meilleurtaux Placement Vie n'est pas forcément le contrat plus adapté pour un investissement totalement dédié à la SCPI.

Par contre, c'est un des meilleurs contrats pour les investisseurs souhaitant accéder à une gamme très vaste de supports en unités de compte. Plus de 650 unités de compte sont disponibles au sein de M Retraite Vie avec des opportunités régulières sur de nombreux supports.

Enfin, le contrat est accessible à tous (100 euros suffisent), avec une contrainte d'investissement raisonnable pour profiter du fonds euros Suravenir Rendement, l'un des meilleurs fonds en euros sans frais d'entrée dans l'univers de l'assurance-vie en ligne !