Profitez d'un formidable outil de diversification, en cumulant les rendements attractifs de l'immobilier d'entreprise dans le cadre fiscal avantageux de l'assurance vie.
Frontière Efficiente est un contrat d'assurance vie très adapté pour accueillir les SCPI puisque 100% des revenus sont redistribués.
Voir les SCPI éligibles à l’assurance vie
Un prix d'achat réduit par rapport au prix de souscription en direct. Cela vient réduire mécaniquement la commission de souscription et augmenter le rendement communiqué par la société de gestion (hors frais de gestion du contrat d'assurance vie).
Les SCPI proposées sont éligibles dans le cadre fiscal de l'assurance vie. Vous oubliez la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. C'est la fiscalité du contrat d'assurance vie qui s'applique.
Une performance globale qui se mesure à deux niveaux : d'abord par le rendement locatif qui provient des loyers reversés chaque année aux porteurs de parts; ensuite par la perspective de réaliser une plus-value à la sortie, liée à l'augmentation du prix des parts.
Pour certaines SCPI, les parts souscrites dans nos contrats portent jouissance de revenus plus rapidement que lors d'une souscription de parts en direct.
Pour valider et retenir une SCPI, une première sélection est effectuée par nos partenaires assureurs en fonction de plusieurs critères :
Un second filtre est effectué par nous pour apprécier la SCPI dans son contexte global : la tarification, la stratégie d'investissement, le couple rendement & risque, la diversification vers les différents segments de l'immobilier d'entreprise.
Enfin, nous retenons en critère final les solutions pour lesquelles nous avons une forte conviction de long terme.
Voir les SCPI éligibles à l’assurance viePar définition une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une Cociété Civile Immobilière (SCI) particulière.
En effet, cette dernière est autorisée à faire publiquement appel à l'épargne. En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, le plus souvent des particuliers, elle leur met à disposition des parts sociales.
Avec les fonds collectés, la SCPI acquiert des immeubles dont elle perçoit les loyers. Une fois tous les frais (entretien, gestion, impôts, assurance ...etc) déduits, elle redistribue le résultat à chacun des associés en proportion du nombre de parts détenu.
Toutes les SCPI sont strictement encadrées par un régime juridique protecteur pour les épargnants (articles L214-50 à L 214-84, L 231-8 à L 231-21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier).
Chaque SCPI doit remplir des conditions avant d'offrir ses parts au public : rédiger une note d'information visée par l'AMF (Autorité des marchés financiers) ; publier une notice au bulletin d'annonce légales obligatoires (BALO) ; établir un bulletin de souscription permettant l'achat de parts.
Un contrat d'assurance-vie est une enveloppe financière qui permet à un assuré de se constituer un capital qu'il peut retirer à tout moment. A l'intérieur de son contrat, l'assuré aura le choix entre plusieurs supports : le fonds en euros, garantie par l'assureur, et des supports non garantis appelés unités de compte. Les unités de compte disponible sur un contrat sont définies par l'assureur : on trouve généralement des OPCVM (fonds investis sur les marchés financiers). Mais on trouve parfois des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). A l'intérieur de son contrat d'assurance-vie, l'assuré peut ainsi acheter des parts de SCPI.
L'investissement en SCPI s'adresse à toutes les personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier. A l'intérieur de l'assurance vie, l'assuré aura généralement le choix entre un fonds en euros garanti mais peu performant et des unités de compte plus risquées, notamment investis en actions et obligations. Les SCPI offrent donc une source de diversification à l'intérieur du contrat d'assurance-vie, et l'accès à un placement offrant un ratio rendement/risque intéressant grâce aux performances et à la solidité de l'investissement immobilier.
Si les SCPI ont beaucoup d'atouts, elles ont un inconvénient principal : la fiscalité. Les revenus fonciers générés par des SCPI sont taxés en fonction de la tranche marginale d'imposition, avec en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un épargnant soumis à la tranche à 30 %, l'imposition s'élève donc à 47,2 %
Lorsqu'elles sont logées dans l'assurance-vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité attractive de l'enveloppe : seuls les retraits sont soumis à l'IR, TMI ou flat tax au choix, et peuvent bénéficier d'avantages fiscaux quand le contrat a plus de 8 ans : abattement de 4 600 euros sur les gains (9 200 euros pour un couple) et taux réduit de 7,5 % pour les encours inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple).
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SCPI Dans l’assurance vie |
SCPI en direct |
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Fiscalité |
Aucune fiscalité à l’intérieur de l’enveloppe. Les gains réalisés sur la SCPI s’ajoutent aux autres supports et sont imposés au moment des rachats. Seule la part de gains comprises dans un rachat est imposés, aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ainsi qu’à l’IR, après un abattement de 4600 euros (9200 pour une couple) si le contrat a plus de 8 ans, au taux de flat tax de 12,8 % (taux réduit de 7,5 % dans certains cas) |
Revenus fonciers soumis à la tranche marginal d’impôt sur le revenu (0, 14 %, 30 %, 41 % ou 45 %) plus prélèvements sociaux de 17,2 % Plus values soumis au régime des plus-values immobilières (19 % + 17,2 % après abattement pour durée de détention). |
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Choix |
Choix restreint : toutes les SCPI ne sont pas disponibles dans un contrat d’assurance. Tout dépend de l’assureur. Certains contrats n’en propose pas et d’autres n’en propose qu’une poignée. Il faut donc bien consulter la liste des SCPI disponibles avant d’ouvrir le contrat |
Un univers très large de SCPI disponibles : SCPI fiscales, SCPI de plus-values, SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI diversifiés, SCPI étrangères, etc. |
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Frais |
Naturellement, comme toute unité de compte logée dans un contrat d'assurance-vie, les frais de gestion de l'assureur s'ajoutent aux frais de gestion du support. |
Les frais de gestion de la SCPI s’appliquent directement sur les rendements distribués. Les rendements communiqués sont nets de frais de gestion. La commission de souscription, matérialisée à la sortie, est généralement comprise entre 8 et 12 % |
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Rendement |
Certains assureurs conservent une partie des gains distribués par la SCPI (dans la limite de 15 % maximum autorisée par le code des assurances). Dans le cas d’une SCPI délivrant 4 % de revenus, ce sont ainsi 0,6 % que l’assureur prélève, ne laissant que 3,4 % pour l’épargnant… avant frais de gestion du contrat. |
Les SCPI versent à leur souscripteur 100 % des loyers nets des frais de gestion. |
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Jouissance |
Pour certaines SCPI dans l’assurance-vie, les parts souscrites portent jouissance de revenus plus rapidement que lors d'une souscription de parts en direct. |
En souscrivant des parts de SCPI en direct, un délai de jouissance s'applique qui peut aller de 4 à 5 mois (ce qui signifie que vous devez attendre 4 à 5 mois avant de toucher les rendements de vos parts). |
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Liquidité |
La liquidité est accrue car l'assureur s’occupe la liquidité des parts sur son propre stock. C’est lui qui vous rachète les parts de SCPI au moment où vous voulez vendre |
Faible liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI. |
Parmi les nombreux contrats d'assurance-vie pouvant loger des SCPI, il peut être difficile de faire son choix. Pour juger de la qualité d'un contrat, il faut d'abord étudier ses caractéristiques intrinsèque :
Accessibilité (versement minimum)
Frais d'entrée et de versements
Frais de gestion sur le fonds en euros et les unités de compte
Nombre, qualité, et diversités des supports disponibles
Solidité de l'assureur
Gestion et conseil
D'autres critères concernent spécifiquement les assurés qui souhaitent investir en SCPI :
Nombre, qualité, et diversités des SCPI disponibles
Frais de gestion sur les SCPI
Rabais éventuellement accordé sur les frais des SCPI
Délai de jouissance
Distribution totale 100 % ou partielle des rendements versés par les SCPI
Voici trois exemples de contrats de qualité pour investir en SCPI :
Le contrat Frontière Efficiente est l'un des meilleurs contrats d'assurance vie en ligne du marché pour loger ses SCPI : Accessible (versement minimum de 1000 euros), il bénéficie d'une tarification attractive avec 0 % de frais d'entrée (hors commission de souscription des SCPI ) et 0,75 % de frais de gestion.
Comme chez beaucoup d'assureurs, le prix de souscription des SCPI est réduit sur Frontiere Efficiente par rapport à une souscription en direct : 97.5 % sur toutes les SCPI. Concrètement, cela signifie que les commissions de la SCPI (que vous payez au moment de la sortie) qui sont comprises généralement entre 8 et 12% pour une souscription en direct, sont réduites entre 5.64 % et 9.13 % pour un achat via Frontière Efficiente.
A noter que les rendements communiqués par les SCPI sont calculés sur la valeur de souscription (montant versé) et non sur la valeur de rachat qui est nette de frais de souscription (les frais sont prélevés au moment du rachat).
Les rendements reçus dans l'assurance vie sont minorés par les frais de gestion annuels du contrat (0.75 % par an), et majorés car le prix de souscription au sein du contrat est réduit. Au final, les rendements obtenus dans l'assurance-vie sont légèrement inférieurs à celles d'un investissement en direct, mais sans tenir compte de la fiscalité plus avantageuse de l'assurance-vie.
Autre atout du contrat, la jouissance des parts est plus rapide. Sur le contrat Frontière Efficiente, la date de jouissance des parts est le 1er jour du deuxième mois suivant le jour d'acquisition (pour une souscription avant le 20 du mois). Vous commencez donc à recevoir vos revenus plus rapidement que pour un investissement en direct.
Sur le contrat Frontière Efficiente, vous avez le choix entre placer les revenus versés par la SCPI sur le fonds en euros, ou les capitaliser, c'est à dire racheter des parts de cette même SCPI. Ce choix dépend de vos objectifs et de votre horizon de placement. Frontière Efficiente est l'un des rares contrats qui donne ce choix.
23 SCPI sont éligibles au contrat Frontière Efficiente.
On y retrouve les principaux gérants de SCPI de la place (Perial, Sofidy, Paref, Primonial). L'offre de SCPI est bien diversifiée avec des " poids lourds " comme Immorente, Rivoli Avenir Patrimoine ou Primopierre, et des SCPI " stars du moment " comme PF Grand Paris et Primovie.
D'autres SCPI peuvent être recherchées sur des thématiques particulières : La SCPI de plus-value Pierre 48, la SCPI allemande Eurovalys ou la SCPI qui conjugue immobilier d'entreprise et développement durable PFO2.
Outre le nombre de SCPI disponibles, un autre argument pousse à choisir Frontière Efficiente quand on veut investir dans les SCPI dans une assurance-vie. Et non des moindres : 100 % des revenus distribués par la SCPI sont reversés sur le contrat Frontière Efficiente.
A noter que la part sur une seule SCPI ne doit pas représenter plus de 25 % de la valeur globale du contrat et que la part globale en SCPI ne peut représenter plus de 50 % du contrat. La souscription minimum est de 5 000 euros par SCPI.
Au delà des SCPI, l'offre financière de Frontière Efficiente est très compétitive avec plus de 500 supports éligibles, et régulièrement de nombreuses opportunités (Produits structurés, SCI viagénérations et SCI Atream Hôtels) en exclusivité.
Le contrat Netlife de Spirica est également un des meilleurs contrats pour loger ses SCPI : Accessible (versement minimum de 1000 euros), il bénéficie d'une tarification attractive avec 0 % de frais d'entrée et de frais d'arbitrage (hors SCPI, lesquelles supportent une commission de souscription) et surtout des frais de gestion réduit à 0,5 %.
L'offre financière est très complète avec plus de 250 supports dont 18 SCPI.
On y retrouve PF Grand paris, Primovie, PFO2 ou Rivoli Avenir Patrimoine. On retrouve également d'autres SCPI performantes comme Epargne Foncière ou encore Patrimmo Commerce. Est aussi disponible la SCPI Patrimmo Croissance spécialisée dans l'immobilier résidentiel dans le cadre de l'acquisition de la nue-propriété d'actifs démembrés.
Comme pour le contrat Frontière Efficiente, l'investissement se fait à frais réduits. Sur Netlife, selon les SCPI, les frais de souscription varient entre 4.25 % et 9.5 % alors qu'en direct les frais sont généralement compris entre 6 et 12 %. Concrètement, vous achetez la même SCPI qu'en direct (par exemple, une SCPI à 100 euros avec commission à 9 % aura une valeur de rachat de 91 euros), mais comme la commission est réduite chez Netlife (par exemple 6.5 %), vous aurez dans votre contrat plus de parts de cette SCPI (dans l'exemple 1.027 part contre 1 part pour un achat en direct).
De plus, en tant que souscripteur, vous bénéficiez du reversement de 100 % des loyers sur les SCPI à capital variable. Les souscripteurs bénéficient en plus d'un assureur très solide - la compagnie Spirica ayant été rachetée par le Crédit Agricole en 2010 - et de tous les avantages de l'assurance vie en ligne.
Enfin, le contrat Netlife est le contrat qui bénéficie du délai de jouissance des parts le plus court : La date de jouissance des parts est le 1er jour du mois suivant le jour d'acquisition (pour une souscription avant le 20 du mois).
Que ce soit en termes de frais, de performance du fonds en euros ou de choix et de qualité des supports en unités de compte, M Retraite Vie est l'un des meilleurs multisupports du marché. Des qualités déjà récompensées par Investir-Le Journal des Finances, les Dossiers de l'Épargne, Gestion de Fortune, ou encore le magazine Mieux Vivre Votre Argent.
9 SCPI sont éligibles à ce contrat. Le minimum d'investissement en SCPI est accessible à l'image du contrat : une part, soit un ticket d'entrée compris entre une centaine d'euros et plus de 500 euros.
Petit point noir, seuls 85 % des revenus distribués par la SCPI sont distribués par l'assureur.
M Retraite Vie n'est pas forcément le contrat plus adapté pour un investissement totalement dédié à la SCPI.
Par contre, c'est un des meilleurs contrats pour les investisseurs souhaitant accéder à une gamme très vaste de supports en unités de compte. Plus de 650 unités de compte sont disponibles au sein de M Retraite Vie avec des opportunités régulières sur de nombreux supports.
Enfin, le contrat est accessible à tous (100 euros suffisent), avec une contrainte d'investissement raisonnable pour profiter du fonds euros Suravenir Opportunités, l'un des meilleurs fonds en euros sans frais d'entrée dans l'univers de l'assurance-vie en ligne !
