SCPI Avis : faut-il investir ?

Pour une personne qui souhaite pour la première fois investir dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier), il est parfois délicat de fixer son choix sur une des 180 SCPI présentes sur le marché. Obtenir un avis ne pose pas de grandes difficultés, mais encore faut-il que cet avis repose sur des bases solides. L’erreur à ne pas commettre est de juger l’intérêt d’une SCPI sur le seul taux de dividendes distribués sur une année. Un placement en SCPI constitue un investissement sur le long terme, ce qui nécessite une analyse sur une longue période ainsi que la prise en compte de nombreux paramètres.

Internet, une gigantesque source d’information

En vous connectant sur un site spécialisé comme meilleurtaux Placement, vous accédez, en quelques instants, à une gigantesque base de données réactualisée qui recense l’ensemble des SCPI. S’ajoutent les sites de société de gestion de SCPI qui publient régulièrement des informations précises sur leurs offres. Cette masse de données permet ainsi de se forger un avis sur les divers aspects du fonctionnement d’une SCPI en particulier.

Il est également possible de demander son avis au conseiller de clientèle de sa banque. Le souci principal est qu’il va systématiquement vous orienter vers les produits dont il dispose donc le choix sera limité. Une autre solution est de prendre rendez-vous avec un professionnel qui peut être un courtier indépendant et spécialiste en ce domaine ou par exemple un conseiller en gestion de patrimoine.

Une bonne méthodologie consiste à mixer les avis sur l’investissement en SCPI provenant de diverses sources et de les comparer ensuite aux classements régulièrement publiés sur Internet. Même si ces informations sont généralistes et pas toujours adaptées à votre cas particulier, elles donnent des indications pertinentes sur les tendances.

L’avis de nos experts sur l’investissement en SCPI

Ne tournons pas autour du pot, l’avis sur la SCPI de nos experts est plutôt positif. Ils ont recensé les avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI dans des biens immobiliers, les premiers sont plus nombreux que les seconds.

Les avantages de la SCPI

Une diversification du patrimoine : que vous souhaitiez faire fructifier votre épargne, vous assurer un complément de retraite ou vous constituer un patrimoine immobilier à transmettre à vos héritiers, il est important de jouer la carte de la sécurité. En misant sur la SCPI, vous pouvez diversifier vos placements en investissant dans diverses sociétés civiles de placement  ;

• Une mutualisation du risque : contrairement à un investissement immobilier classique lorsque vous achetez seul un bien immobilier locatif, ici vous mutualisez les risques locatifs avec les autres investisseurs. Vous investissez dans des biens variés et dans différentes zones géographiques  ;
• Des rendements attractifs : si tous les investissements ne se valent pas, il est possible d’envisager des rendements à hauteur de 4 à 5 %, ce qui est bien loin des supports de placements traditionnels  ;
• Des avantages fiscaux : vous pouvez investir dans des SCPI fiscales et bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à des dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel ou encore la loi Malraux  ;
• Une gestion locative déléguée : vous n’avez absolument rien à gérer. Vous confiez votre argent à des experts qui vont assurer une prise en charge de A à Z de votre investissement. Cela vous permet d’envisager des placements loin de chez vous, s’ils offrent une rentabilité plus importante  ;
• Un ticket d’entrée abordable : autre point qui incite à avoir un avis favorable sur le placement en SCPI. Si vous investissez seul dans l’immobilier locatif, vous devez financer l’intégralité du bien. Ici, vous participez en achetant des parts à la hauteur de vos possibilités (dès 500€) et pouvez augmenter votre patrimoine immobilier dès que cela est possible (versement d’une prime, héritage, etc.).

Les inconvénients de la SCPI

Les inconvénients des SCPI sont :

• Un placement à long terme : nos experts vous conseillent de conserver vos parts au minimum durant 8 ans pour maximiser la rentabilité de votre placement, la cession des parts étant soumise à des frais à hauteur de 10 % en moyenne  ;
• Un investissement non garanti : vous confiez votre argent à des experts de l’immobilier. Toutefois, aucun placement n’est sûr, ce n’est pas cet inconvénient qui va remettre en cause notre avis sur la SCPI. Assurez-vous de confier votre capital à des sociétés de gestion fiables qui ont fait leurs preuves ;
• Le risque de liquidité : les SCPI étant des investissements immobiliers, il s'agit donc par nature d'un placement très peu liquide. Il faut donc envisager son investissement sur le long terme (cf. premier inconvénient)

Comment se forger son propre avis sur une SCPI ?

Afin de tirer le maximum d’informations utiles des données proposées, encore faut-il connaître les points demandant une attention particulière. En comparant ces renseignements avec ceux d’autres SCPI de même type, vous pourrez ainsi vous forger un avis sur l’investissement en SCPI et sur les divers aspects de votre futur investissement :

Un premier paramètre à prendre en compte est la forme de capitalisation de la SCPI. Celle-ci peut en effet prendre 2 formes, chacune ayant un impact sur votre placement :

• Comme son nom l’indique, une SCPI à capital fixe s’accompagne d’un capital « fermé ». Une fois le montant de capital atteint, aucune souscription n’est possible. Vous devrez donc attendre la prochaine augmentation de capital pour acquérir des parts ou réaliser cette acquisition au travers du marché secondaire, naturellement exposé au principe de l’offre et la demande ;
• La SCPI à capital variable est mécaniquement plus ouverte aux nouvelles souscriptions et représente donc la meilleure solution. Son inconvénient est qu’elle est généralement plus sensible aux mécanismes des flux, par exemple en cas de secousses sur le marché immobilier.

Viennent ensuite divers paramètres énumérés ci-dessous.

La composition du parc immobilier

Un premier paramètre essentiel dans le choix d’une SCPI de rendement tient à la diversité du parc immobilier acquis. L’immobilier de bureau est, en effet, plus sensible aux variations de conjoncture économique, en particulier en matière d’emploi. Si les acquisitions en murs de magasins sont également concernées, elles se montrent généralement un peu plus résilientes sauf dans des périodes exceptionnelles, comme le covid par exemple.

La situation géographique des biens est un autre aspect à considérer. Bien plus que le nom d’une ou de plusieurs villes, c’est le dynamisme économique des emplacements qui est à prendre en compte pour vous faire un avis sur la SCPI et la qualité de celle-ci.

De plus une SCPI en Allemagne par exemple, disposera d'une fiscalité plus attractive car la SCPI adopte la fiscalité locale.

Le taux d’occupation

Pour être rentable, une SCPI se doit de proposer des locaux ainsi que des montants de loyer adaptés aux divers types d’entreprises. Le taux d’occupation est ainsi le reflet de cette attractivité, la moyenne étant de 90 %.

La taux d'occupation correspond donc au pourcentage de locaux loués rapporté au total de locaux disponibles.

L’évolution des taux de distribution (anciennement TDVM)

Ce taux reflète le rapport entre le dividende brut et le prix moyen de la part. Pour être réellement informatif, il est nécessaire de tenir compte de ce taux sur un nombre le plus important possible d’années. Des parts de SCPI représentent, en effet, un investissement sur le long terme, le taux de distribution d’une seule année ne donnant qu’une indication ponctuelle pour vous faire un avis sur une SCPI.

Le niveau de report à nouveau

Comme l’ensemble du marché immobilier, celui des SCPI n’est pas à l’abri de certains risques. Il peut, par exemple, s’agir du refus de la part des locataires d’accepter une hausse de loyer, d’une part importante d’impayés de loyers en raison d’une conjoncture économique temporairement difficile ou de provisions nécessaires à certains travaux non initialement programmés. Pour faire face à ces risques, la SCPI doit, par conséquent, posséder un fond de réserve suffisant. Cette réserve, nommée « report à nouveau », est certes prélevée sur les dividendes, mais permet, en contrepartie, de maintenir les dividendes des associés sur la durée. Ce report, à nouveau indiqué sous forme de pourcentage, peut sensiblement varier d’une SCPI à une autre.

Le nombre d’associés présents dans la SCPI

Ce critère est à surveiller lors du choix d’une SCPI de rendement pour une simple raison. En cas de conditions défavorables sur le marché immobilier, un certain nombre d’associés vont logiquement chercher à vendre leur part. Pour une SCPI ne comptant qu’un petit nombre d’associés, cette vente risque de créer des problèmes de liquidités au niveau de la gestion de la SCPI. Avec une SCPI comptant de nombreux associés, le risque est sensiblement diminué.

En synthétisant les informations recueillies par rapport aux paramètres précédemment décrits, vous allez pouvoir vous construire un avis sur les SCPI envisagées. En comparant cette déduction avec les avis disponibles sur Internet, vous disposerez ainsi d’une base solide.

Exemples de SCPI dans lesquelles investir

Notre avis sur Pierval Santé

Pierval Santé est une SCPI dédiée aux actifs immobiliers de santé. Cette SCPI, à capital variable, atteint une capitalisation de 1 385 802 850 euros au 31 décembre 2020. Elle vous propose un investissement responsable, Pierval Santé participe à l’œuvre de la fondation ICM (institut du cerveau et de la moelle épinière). Le taux de distribution TDVM atteint 4,80 % en 2021. Notre avis sur la SCPI Pierval Santé est plutôt positif, elle est parfaite pour les petits investisseurs qui commencent à constituer leur patrimoine immobilier avec une part à 200 € et une souscription minimale de 5 parts.

Notre avis sur Activimmo

SCPI à capital variable, Activimmo présente un encours de plus de 260 millions d’euros. Elle vous propose de constituer un patrimoine immobilier locatif dans le tertiaire à dominante de locaux d’activités, d’entrepôts, de messagerie et de logistique.

Avec un taux de distribution TDVM de 6,02 % en 2021, notre avis sur cette SCPI Activimmo et sa rentabilité est positif. Pour une conservation du produit durant 8 ans, le risque est de 3, un risque intermédiaire raisonnable pour faire fructifier votre capital.

Notre avis sur Primovie

SCPI à capital variable également, Primovie est dédiée à l’immobilier tertiaire et résidentiel dans la santé et l’éducation, elle permet de diversifier votre investissement. Sa capitalisation est de 4 236,76 millions d’euros et présente un risque de niveau 3. En 2021, le taux de distribution TDVM est de 4,60 %. Elle aussi est parfaite pour commencer à capitaliser, avec une souscription minimale de 2 030 €, soit 10 parts à 203 €. À notre avis, cette SCPI Primovie est rassurante en raison de sa forte capitalisation et de sa diversification géographique.

Notre avis sur les différentes méthodes de détention de SCPI

Notre avis sur le démembrement

Le démembrement en SCPI consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété. Notre avis sur le démembrement est naturellement positif. C’est une solution qui offre une belle rentabilité aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus de suite.

• C’est une solution à envisager si vous souhaitez réduire vos impôts liés à vos revenus fonciers, dans la mesure où vous ne touchez pas de revenus tout au long du démembrement ;
• Autre atout majeur de cette solution : le coût d’acquisition des parts est plus faible (20 à 40 % moins élevé que la pleine propriété). À notre avis, la nue-propriété reste la solution la plus rentable à terme ;
• Enfin, la plus-value espérée à la revente est plus importante en raison d’un coût d’acquisition plus faible.

Notre avis sur les SCPI dans l’assurance-vie

L’investissement en SCPI à travers une assurance-vie est une pratique qui se démocratise. Cela s’explique par des avantages qui, à notre avis, sont loin d’être négligeables.

• Un coût d’acquisition intéressant, avec une décote de 2,5 à 5 % par rapport à une acquisition directe ;
• Une fiscalité intéressante avec un abattement de 152 500 € lors de la transmission des parts ;
• Les plus-values tirées du contrat de l’assurance-vie ne sont imposées qu’à 7,5 % (plus les prélèvements sociaux) en cas de retrait après 8 ans ;
• La possibilité de revendre le nombre de parts que vous souhaitez ;
• Un délai de jouissance des parts réduit par rapport à une souscription directe (moins d’un mois contre trois à six mois).

Petit bémol toutefois, qui nuance notre avis sur ce placement en SCPI : vous ne pouvez souscrire une assurance-vie composée uniquement de parts de SCPI, vous devez également placer votre capital sur des fonds en euros, des parts de SICAV, etc.

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• Délais de jouissance au 1er jour du mois qui suit l'investissement.
• 100 % des loyers sont reversés pour les SCPI à capital variable.
• Accessible jusqu'à 50 % de vos versements.
• 0,5 %/an de frais de gestion au titre du contrat d'assurance vie, soit les frais parmi les moins chers du marché !
• Investissement plafonné à 1 000 000 € sur des supports SCPI par contrat.

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