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jeudi26décembre

Pour une personne qui souhaite pour la première fois investir dans des parts de SCPI, il est parfois délicat de fixer son choix sur une des 180 SCPI présentes sur le marché. Obtenir un avis ne pose pas de grandes difficultés, mais encore faut-il que cet avis repose sur des bases solides. L’erreur à ne pas commettre et de juger l’intérêt d’une SCPI sur le seul taux de dividendes distribués sur une année. Un placement en SCPI constitue un investissement sur le long terme, ce qui nécessite une analyse sur une longue période ainsi que la prise en compte de nombreux paramètres.

  • Internet, une gigantesque source d’information
  • Comment se forger son propre avis sur une SCPI ?

Internet, une gigantesque source d’information

En vous connectant sur un site spécialisé, comme MeilleurPlacement.com, vous accédez en quelques instants à une gigantesque base de données réactualisée qui recense l’ensemble des SCPI. S’ajoutent les sites de société de gestion de SCPI qui publient régulièrement des informations précises sur leurs offres. Cette masse de données permet ainsi de se forger un avis sur les divers aspects du fonctionnement d’une SCPI en particulier.

Il est également possible de demander son avis au conseiller de clientèle de sa banque. Le souci principal est qu’il va systématiquement vous orienter vers les produits dont il dispose. Une autre solution est de prendre rendez-vous avec un professionnel qui peut être un courtier indépendant et spécialiste en ce domaine ou par exemple un conseiller en gestion de patrimoine.

Une bonne méthodologie consiste à mixer les avis provenant de diverses sources et de les comparer ensuite aux classements régulièrement publiés sur Internet. Même si ces informations sont généralistes en n’étant pas toujours adaptées à votre cas particulier, elles donnent des indications pertinentes sur les tendances.

Comment se forger son propre avis sur une SCPI ?

Afin de tirer le maximum d’informations utiles des données proposées, encore faut-il connaître les points demandant une attention particulière. En comparant ces renseignements avec ceux d’autres SCPI de même type, vous pourrez ainsi vous forger un avis personnel sur les divers aspects de votre futur investissement :

Un premier paramètre à prendre en compte la forme de capitalisation de la SCPI. Celle-ci peut en effet prendre 2 formes, chacune ayant un impact sur votre placement.

Comme son nom l’indique, une SCPI à capital fixe s’accompagne d’un capital « fermé ». Une fois le montant de capital atteint, aucune souscription n’est donc possible. Vous devrez donc attendre la prochaine augmentation de capital pour acquérir des parts ou réaliser cette acquisition au travers du marché secondaire naturellement exposé au principe de l’offre et la demande.

La SCPI à capital variable est mécaniquement plus ouverte aux nouvelles souscriptions et représente donc la meilleure solution. Son inconvénient est qu’elle est généralement plus sensible aux mécanismes des flux, par exemple en cas de secousses sur le marché immobilier.

Viennent ensuite divers paramètres énumérés ci-dessous :

La composition du parc immobilier : 

Un premier paramètre essentiel dans le choix d’une SCPI de rendement tient à la diversité du parc immobilier acquis. L’immobilier de bureau est en effet plus sensible aux variations de conjoncture économique, ce en particulier en matière d’emploi. Si les acquisitions en murs de magasins sont également concernées, elles se montrent généralement un peu plus résilientes.

La situation géographique des biens est un autre aspect à considérer. Bien plus que le nom d’une ville ou plusieurs villes, c’est le dynamisme économique des emplacements qui est à prendre en compte.

Le taux d’occupation : 

Pour être rentable, une SCPI se doit de proposer des locaux ainsi que des montants de loyer adaptés aux divers types d’entreprises. Le taux d’occupation est ainsi le reflet de cette attractivité, la moyenne étant de 90 %.

 L’évolution des taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) :

Ce taux reflète le rapport entre le dividende brut et le prix moyen de la part. Pour être réellement informatif, il est nécessaire de tenir compte de ce taux sur un nombre plus important possible d’années. Des parts de SCPI représentent en effet un investissement sur le long terme, le taux de distribution d’une seule année ne donnant qu’une indication ponctuelle.

Le niveau de report à nouveau :

Comme l’ensemble du marché immobilier, celui des SCPI n’est pas à l’abri de certains risques. Il peut par exemple s’agir du refus de la part des locataires d’accepter une hausse de loyer, d’une part importante d’impayés de loyers en raison d’une conjoncture économique temporairement difficile ou de provisions nécessaires à certains travaux non initialement programmés. Pour faire face à ces risques, la SCPI doit par conséquent posséder un fonds de réserve suffisant. Cette réserve nommée « report à nouveau » est certes prélevée sur les dividendes, mais permet en contrepartie de maintenir les dividendes des associés sur la durée. Ce report à nouveau indiqué sous forme de pourcentage peut sensiblement varier d’une SCPI à une autre.

Le nombre d’associés présents dans la SCPI :

Ce critère est à surveiller lors du choix d’une SCPI de rendement pour une simple raison. En cas de conditions défavorables sur le marché immobilier, un certain nombre d’associer vont logiquement chercher à vendre leur part. Pour une SCPI ne comptant qu’un petit nombre d’associés, cette vente risque de créer des problèmes de liquidités au niveau de la gestion de la SCPI. Avec une SCPI comptant de nombreux associés, le risque est sensiblement diminué.

En synthétisant les informations recueillies par rapport aux paramètres précédemment décrits, vous allez pouvoir vous construire un avis sur les diverses SCPI envisagées. En comparant cette déduction avec les avis disponibles sur Internet, vous disposerez ainsi d’une base solide.

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