Qu’est-ce que le taux de distribution d’une SCPI ?

Le taux de distribution (TD) a remplacé depuis le 1er janvier 2022 le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), afin de le rendre plus lisible. Mis en place par l’ASPIM (Association des Société de Placement Immobilier), il s’agit d’un indicateur visant à analyser le rendement d’une société civile de placement immobilier (SCPI).

Ce taux permet de donner un aperçu de la performance de la SCPI en termes de revenus distribués aux investisseurs. Plus il est élevé, plus les dividendes versés le sont également. Ainsi, les futurs associés peuvent comparer les rendements de différentes SCPI pour faire leur choix. En effet, les SCPI avec un taux de distribution avantageux attirent davantage les épargnants.

À noter que les performances passées ne reflètent pas forcément les performances futures. Plusieurs autres indicateurs, eux aussi clés, sont à prendre en compte avant un investissement en SCPI.

Comment calculer le taux de distribution ?

Le taux de distribution se calcule en divisant le dividende annuel brut (avant fiscalité et prélèvement libératoire) par le prix de part de la SCPI au 1er janvier. Il se calcule uniquement en pourcentage.

Taux de distribution = dividende annuel brut / prix de souscription au 1er janvier

Il est important de souligner que ce calcul ne s'applique qu'aux SCPI à capital variable, qui constituent la majorité du marché. Pour les SCPI à capital fixe, le taux de distribution est déterminé en utilisant le prix de part moyen de l'année précédente, tant sur les marchés primaires que secondaires.

A titre informatif, le TD moyen des SCPI de rendement était de 4,53% en 2022 et de 4,52% en 2023.

Exemple de calcul d’un taux de distribution

Imaginons que votre SCPI a distribué ses parts à 500 euros au 1er janvier et que le dividende que vous avez touché est de 25 euros.

Différences entre le calcul du taux de distribution (TD) et le TDVM

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) propose le même calcul, à la seule différence que le prix de part représente la moyenne entre le prix de la part au premier semestre et au second, soit le prix moyen de la part sur l’année. En effet, pour rappel, le prix des parts d’une SCPI est réévalué chaque semestre.

Exemple de calcul d’un TDVM

Reprenons notre SCPI, le prix de la part au 1er janvier est de 500 euros, mais au 1er juillet, elle est réévaluée à 550 euros. Les dividendes restent de 25 euros.

À noter que le dividende versé est une donnée vouée à différer, elle n’est utilisée ici que pour l’exemple.

Les éléments qui influencent le taux de distribution des SCPI

Plusieurs facteurs peuvent influencer le taux de distribution :

• La gestion de la SCPI. Une SCPI dont les biens et leurs éventuels locataires sont correctement gérés aura plus de chances de prospérer (hors cas de force majeure ou conjoncture difficile, ce qui augmentera factuellement le taux de distribution.
• Les frais de gestion. Plus les frais de gestion de la société sont élevés, plus le taux de distribution chutera, puisque ce dernier est exprimé net de ces frais.
• Le taux d’occupation des biens. Un taux d’occupation élevé signifie que la majorité des biens sont loués et génèrent des revenus, en faveur du taux de distribution, puisque les dividendes seront corrélativement plus conséquents.
• L’évolution du marché. Toutes les SCPI (comme n’importe quelle forme d’investissement dans la pierre) sont soumises aux fluctuations du marché de l’immobilier (peu de demandes, hausse des taux, etc.), et cela impactera donc aussi le taux de distribution.

Comment évolue le taux de rendement des SCPI ?

L'évolution du taux de distribution moyen des SCPI montre une tendance générale à la baisse depuis 2012, avec une stabilisation en 2021 et 2022, où le TD a remplacé le TDVM. En 2022, le TD moyen des SCPI s'établit à 4,53%, tandis que certaines SCPI performantes affichent un taux de distribution dépassant les 6-7%.

On observe une diminution continue du TDVM depuis 2012, culminant à 5,27% cette année-là pour descendre à 4,53% en 2022 (TD). Cette dégradation des rendements s'explique par la hausse des prix immobiliers et les taux d'intérêt très bas durant les années 2010, ce qui a fait baisser les rendements.

L'introduction du TD en 2022 a permis une meilleure représentation des performances des SCPI.

Actuellement, avec la correction du marché et la hausse des taux, les rendements d'acquisition semblent plus favorables, laissant entrevoir la possibilité de taux de distribution stables ou en hausse dans les années à venir.

Questions fréquentes sur le taux de distribution d'une SCPI

C'est quoi le taux de distribution d'une SCPI ?

Le taux de distribution d'une SCPI est un indicateur qui correspond au rendement (brut de fiscalité) distribué aux investisseurs par rapport au prix de la part. Il est calculé en divisant le montant des dividendes versés pour une année par le prix de la part au début de cet exercice. Ce taux permet aux investisseurs d'évaluer la performance de leur (futur) investissement.

Quel avenir pour les SCPI en 2025 ?

En 2025, la baisse des taux d'intérêt, associée à une diminution de l'inflation, entraînera une chute des rendements des placements bancaires jugés « sans risque ». Par exemple, le taux du livret A baisse à 2,50% au 1er février 2025, et les autres livrets et l'épargne logement vont sûrement connaître aussi une forte baisse de performance. Cette situation creusera l'écart de rendement en faveur des SCPI, attirant ainsi davantage d'investisseurs.

Quel est le taux de rentabilité d'une SCPI ?

Le taux de rentabilité d'une SCPI est généralement mesuré par le taux de distribution, mais il peut également prendre en compte l'évolution de la valeur des parts. En moyenne, le taux de distribution d'une SCPI oscille entre 4% et 6% par an, mais cela peut varier selon les performances spécifiques de chaque SCPI et les conditions du marché immobilier.