Avant d’investir en SCPI (société civile de placement immobilier), il est intéressant de faire le point sur les avantages de cette solution d’investissement immobilier indirect. Cela vous permettra de déterminer si la SCPI est à même de répondre à vos objectifs de placement à court et long terme.
- La rentabilité des SCPI
- Investir dans différentes SCPI pour diversifier son patrimoine
- Une mutualisation des risques
- Un placement immobilier accessible
- La SCPI à crédit : bénéficier de l’effet de levier
- Une gestion déléguée
- Les avantages de la nue-propriété
- Les avantages de l’imposition de la SCPI en assurance-vie
- La fiscalité avantageuse des SCPI étrangères
- Un placement réglementé par l’AMF
- Questions fréquentes sur la SCPI
La rentabilité des SCPI
La SCPI est un placement qui peut laisser envisager une belle rentabilité.
En 2022, le taux de distribution moyen des SCPI est de 4,53 % (taux établi par l’ASPIM et l’IEIF). On parle également de rendement moyen.
Mais il est judicieux de ne pas se contenter de ce seul indicateur.
L’investissement dans une SCPI doit s’envisager comme un placement à long terme. Il est conseillé de conserver ses parts pendant 10 ans pour profiter d’une bonne rentabilité.
Pour avoir une idée des performances d’une SCPI sur la durée, il faut vous intéresser au TRI (taux de rendement interne). Ce taux mesure le rendement de la SCPI sur une période de 5 ou 10 ans.
Par ailleurs, rappelons qu’en investissant dans une SCPI, autrement appelée pierre-papier, vous placez indirectement votre argent dans de la pierre.
L’immobilier est une valeur refuge. Certes, ce marché peut subir des fluctuations. Mais à long terme, le rendement est stable et constant.
Cet investissement est bien moins risqué par rapport à des produits financiers, souffrant de la volatilité des marchés boursiers.
Investir dans différentes SCPI pour diversifier son patrimoine
La diversification est un facteur essentiel. Elle vous permet, dans un premier temps, de mieux protéger votre patrimoine. Aussi, vous pouvez choisir plusieurs sociétés de gestion et ainsi répartir votre épargne judicieusement pour limiter toujours plus le risque.
Il existe plusieurs types de sociétés civiles de placements immobiliers :
- La SCPI de rendement
Vous achetez des parts de biens immobiliers et percevez en contrepartie des loyers au prorata de votre investissement. Les dividendes sont versés chaque trimestre. Il s’agit de revenus réguliers. - La SCPI de plus-value
Ces sociétés achètent des biens décotés pour les revaloriser. L’objectif est de réaliser à terme une plus-value importante.Ces SCPI ne distribuent pas de dividendes à leurs associés.Il s’agit d’un investissement à long terme : le rendement est réalisé uniquement lors de la revente. - La SCPI fiscale
Si son rendement est plus faible par rapport à celui de la SCPI de rendement, elle présente un avantage fiscal majeur : vous pouvez réduire votre imposition.
Cette fois, vous investissez dans des immeubles d’habitation éligibles à des dispositifs de défiscalisation, à l’image de la loi Pinel ou encore de la loi Malraux. La réduction d’impôt est proportionnelle à votre investissement. Non seulement vous constituez votre patrimoine, mais vous profitez d’un avantage immédiat non négligeable.
Une mutualisation des risques
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier et obtenir des revenus fonciers, mais craignez de perdre votre capital ?
Avec la SCPI, vous investissez dans une société possédant différents biens. De ce fait, en cas de défaillance de l’un d’eux, la société civile de placement n’est pas en danger et vous non plus.
En revanche, si vous choisissez d’investir dans l’immobilier seul en achetant un appartement ou une maison, si votre locataire ne paie plus ses loyers, le risque de perte financière est important.
Le risque de perte est toujours partagé entre les différents associés de la SCPI, il est de ce fait très réduit.
Un placement immobilier accessible
Investir en SCPI est une solution de placement qui s’adresse à tous. Le ticket d’entrée est faible, vous pouvez acheter des parts à partir de 500 €. Vous achetez un nombre de parts adapté à votre budget. Contrairement à un investissement immobilier locatif en direct, la mise de départ est faible et vous n’êtes pas confronté à un éventuel refus de crédit immobilier de la part de votre banque. Ensuite, libre à vous de faire fructifier votre épargne et d’acheter de nouvelles parts lorsque cela est possible.
La SCPI à crédit : bénéficier de l’effet de levier
Un autre avantage de la SCPI : il est possible d’acheter vos parts en réalisant un crédit sans apport personnel. Vous profitez de l’effet de levier de l’emprunt.
Vous avez deux solutions :
- Un prêt classique amortissable.
Vous remboursez chaque mois une mensualité fixe composée des intérêts et d’une partie du capital emprunté. - Un crédit in fine.
Pendant toute la durée du prêt, vous payez seulement les intérêts. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l’échéance.
Ce type de prêt affiche un taux plus élevé, mais il a de nombreux avantages :- Vous pouvez utiliser les dividendes pour financer le remboursement des mensualités. Votre effort d’épargne est peu conséquent.
- Fiscalement, la déduction des intérêts d’emprunt est plus importante.
Une gestion déléguée
Avec la SCPI, vous n’avez pas besoin de connaître le marché immobilier. Vous confiez votre argent à une société de gestion qui va investir dans les meilleurs immeubles professionnels ou d’habitation. Elle gère intégralement votre investissement, de l’achat du bien aux travaux en passant par la perception des loyers et leur versement.
Les avantages de la nue-propriété
Acheter des parts de SCPI en démembrement est une solution à envisager. Vous devenez alors nue-propriétaire.
Concrètement, pendant toute la durée du démembrement, vous ne percevez pas de loyers, c’est l’usufruitier qui jouit du bien. En revanche, au terme du démembrement, vous devenez pleinement propriétaire.
L’intérêt de cet investissement : comme vous ne profitez pas du rendement à court terme, le prix des parts est décoté.
Lorsque vous devenez propriétaire de vos parts, vous pouvez :
- Les revendre plus cher et espérer une plus-value de 30 à 40 %, sans compter le fait que votre bien aura peut-être pris de la valeur au fil des années.
- Profiter des revenus de vos parts pour vous constituer un complément de revenus lors de la retraite.
Le démembrement est un excellent instrument de transmission.
Il permet de donner à vos héritiers les droits de propriété de vos parts de SCPI. Vous devenez usufruitier et bénéficiez des revenus des dividendes jusqu’à votre décès.
Les avantages de l’imposition de la SCPI en assurance-vie
Pour investir dans des parts de SCPI, vous pouvez vous adresser directement à une société de gestion ou passer par l’assurance-vie.
Avec un contrat multisupport, vous pouvez choisir le fonds euro et des unités de compte. Il est possible d’investir en SCPI et de profiter des avantages fiscaux de l’assurance-vie. Selon la durée de détention de vos parts, vous allez bénéficier d’une fiscalité plus ou moins avantageuse. Pour des retraits au-delà de 8 ans, l’imposition est moindre. De plus, vous optimisez la transmission avec un abattement à hauteur de 152 500 € (sur les versements effectués avant 70 ans). Un avantage non négligeable pour vos héritiers. Au-delà de la fiscalité, la liquidité de l’assurance-vie est un véritable plus.
La fiscalité avantageuse des SCPI étrangères
Rappelons que lorsque vous détenez des parts de SCPI, les plus-values doivent être déclarées dans vos revenus fonciers. Elles sont imposées en fonction du régime fiscal adopté (microfoncier ou réel) et toujours soumises aux prélèvements sociaux s’élevant à 17,2 %.
Pour faire une économie d’impôt, il est possible de choisir d’investir dans des SCPI étrangères. Vous bénéficiez alors de la fiscalité du pays.
Par exemple, la SCPI Novapierre Allemagne 2 est particulièrement intéressante : en Allemagne, le taux d’imposition est de 15,825 %.
Un placement réglementé par l’AMF
Enfin, lorsque vous investissez via la SCPI, sachez que l’autorité des marchés financiers veille. L’AMF a un œil sur l’activité des sociétés de gestion et vous garantit une sécurité importante pour vos placements.
Elle vous assure également une meilleure revente de vos parts, même en cas de crise immobilière.
En cas de faillite de la société de gestion, l’AMF se charge de vous proposer une autre société de gestion.
Questions fréquentes sur la SCPI
Pourquoi investir dans des SCPI ?
Investir dans les SCPI répond à plusieurs objectifs de placement. Cela permet d’obtenir une rentabilité immédiate avec les loyers perçus, de réduire votre impôt avec la SCPI fiscale ou de viser un rendement à long terme avec une SCPI de plus-value.
Investir dans des SCPI vous permet de profiter des avantages de la pierre sans ses inconvénients. À la différence d’un investissement immobilier traditionnel, vous déléguez intégralement la gestion.
Quel est le taux de rentabilité moyen d'une SCPI ?
En 2022, le taux de rentabilité moyen était de 4,53 % selon l’association française des sociétés de placement immobilier. Toutefois, cette rentabilité est plus ou moins importante selon la nature de votre investissement.
Quels sont les inconvénients des SCPI ?
Cette solution présente peu d’inconvénients, le principal étant le risque de perte de capital. La liquidité peut aussi être un frein, surtout pour les SCPI qui vous engagent sur le long terme, à l’image de la SCPI fiscale et de la SCPI de plus-value.