Les frais de gestion en SCPI

Placement fiable et rémunérateur, la SCPI offre tous les avantages de l’investissement locatif sans avoir à effectuer par soi-même la gestion du parc immobilier acquis. Totalement réalisés par la SCPI, ce travail de gestion et son fonctionnement donnent lieu au prélèvement des frais de gestion. Meilleurtaux revient en détail sur cet aspect important dans l’investissement en SCPI. Après un petit rappel sur la définition et les objectifs de la SCPI, vous saurez tout sur ses frais et notamment ceux dits de gestion. Un aspect du fonctionnement de la SCPI à prendre en compte au moment de concrétiser votre investissement !

SCPI : les avantages de la pierre sans ses inconvénients !

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure consacrée à l’investissement immobilier collectif. La SCPI collecte auprès d’investisseurs privés des fonds utilisés pour la constitution d’un parc immobilier proposé sur le marché locatif. Devenus sociétaires, ces investisseurs détiennent des parts sociales de la SCPI. Ils touchent trimestriellement un revenu tiré des loyers perçus par la SCPI proportionnel à leur nombre de parts et annuellement un dividende. Cet investissement immobilier particulier, communément appelé « pierre papier » offre des avantages non négligeables par rapport à son équivalent classique :

• Il est accessible dès 1 000 €. Chacun peut investir à la hauteur de ses moyens ;
• Il mutualise le risque entre tous les investisseurs ;
• Il dégage le sociétaire de toute charge de gestion.

Il faut distinguer aujourd’hui trois types de SCPI permettant à chaque investisseur de placer son argent en fonction de ses objectifs :

• La SCPI de rendement : elle vise à offrir à ses sociétaires un rendement annuel optimal en ciblant ses acquisitions vers des immeubles à potentiel locatif intéressant ;
• La SCPI fiscale : elle permet à ses sociétaires de bénéficier des lois de défiscalisation en ciblant des immeubles à rénover éligibles à ces dernières ;
• La SCPI de valorisation : elle ne distribue pas de revenus, mais concentre son action vers l’obtention de plus-value à terme grâce à la revente des biens acquis.

Quels sont les frais de gestion d’une SCPI ?

Comme tout prestataire de services, la SCPI facture différents types de frais à ses sociétaires. Seuls les frais définis à l’article 422-11 du règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) peuvent être exigés. Les frais de gestion font partie de ces 3 types de frais autorisés :

• Les frais de souscription : ils sont inclus dans le prix de souscription et prélevés sur la prime d’émission. Ils sont utilisés par la SCPI pour augmenter son capital et se rémunérer. La dénomination de ces frais peut porter à confusion. Ils sont en effet appliqués au moment de la vente des parts. Du fait de leur existence, il est recommandé aux sociétaires de conserver ces dernières durant au moins 8 ans.
  Appelés aussi frais d’entrée, ils sont compris entre 8 et 12 %.
  
  Bon à savoir : Comme les frais de souscription ne sont prélevés que lors de la revente des parts, votre capital fructifie à 100 % pendant toute la durée de détention.
  
  
• Les frais de cession : ils sont généralement dus en cas de revente d’une SCPI à capital fixe. Ils correspondent aux frais dépensés par la SCPI pour la mise en confrontation des offres d’achat et de vente entre deux associés. Il s’agit d’une vente gré à gré, c’est-à-dire que vendeur et acheteur se sont librement entendus sur le prix. Ces frais sont le plus souvent payés par l’acheteur.
• Les frais de gestion : comme tout prestataire de services, la SCPI prélève des frais de gestion pour son action. Ces frais rémunèrent son expertise, couvrent ses frais de fonctionnement, les coûts d’exploitation de l’actif, de la gestion du portefeuille sociétaire et de gestion des biens. Cette dernière inclut la recherche d’immeubles, la mise en place de locataires et les charges liées à la propriété et à la location. Prélevés régulièrement, ces frais représentent en moyenne 10 % du montant des loyers perçus.
  
  À retenir : les frais de gestion de la SCPI financent l’action quotidienne et globale de cette dernière au profit de ses sociétaires.

Outre, ces 3 grands types de frais, il existe aussi d’autres frais pour un investissement en SCPI.

• Les frais d’arbitrage interviennent lorsque la SCPI réalise une plus-value.
• Les frais de suivi et de pilotage sont prélevés lorsque des travaux sont réalisés sur les biens immobiliers détenus par la SCPI.

Pourquoi une SCPI prélève des frais de gestion ?

Quand l’investissement immobilier classique rémunère les investisseurs à 4,5 % en moyenne, la SCPI leur offre un taux de rentabilité sur ces dix dernières années d’environ 10 % . Pour continuer à faire bénéficier leurs sociétaires d’un taux de rentabilité élevé, la SCPI a besoin de recruter les meilleurs talents en matière de gestion financière et immobilière et de leur fournir des outils de travail performants.
Cette performance s’obtient par une expertise toute particulière : recherche d’opportunités à rendement intéressant, bonne gestion du portefeuille immobilier (achat, vente et entretien des biens), gestion des loyers, de la trésorerie…
La SCPI prélève par conséquent des frais de gestion pour maintenir la qualité de ses prestations et le niveau particulièrement élevé de son rendement.

Dois-je payer les frais de gestion des SCPI ?

Si les frais de gestion des SCPI sont évidemment dus, ils ne sont pas pour autant à payer directement. Ils sont déduits du montant des loyers perçus trimestriellement par chaque sociétaire. Ce versement, net de frais, intervient à échéance du trimestre civil autour du 20 du mois. Il s’effectue par virement sur le compte en banque de chaque sociétaire.

Pourquoi comparer les frais est important ?

Si le taux de rentabilité, plus précisément le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) reste le critère déterminant pour un placement dans la pierre papier, il ne doit pas éluder les autres. La France compte 38 SCPI homologuées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Chacune d’elles met en œuvre sa propre politique commerciale. De fait, les frais demandés aux sociétaires sont très variables. Ainsi, on relève un taux de 7,5 à 12 % pour les frais de souscription et de 8 à 14 % pour les frais de gestion. Récemment, quelques SCPI jouent la carte de frais de souscription de 0 à 3 % moyennant des frais de gestion à 18 % ! Dans ce contexte, on recommandera de comparer les frais pratiqués avant de concrétiser l’investissement en SCPI.

En conclusion, on retiendra que les frais de souscription SCPI peuvent s’apparenter aux frais de notaire dus pour chaque acquisition immobilière classique (à la différence qu’ils se paient à la revente des parts et non à leur achat). Les frais de gestion en SCPI ne sont, eux, pas différents de ceux demandés par une agence immobilière mandatée pour assurer la gestion locative du bien. Les frais supportés par le sociétaire en SCPI ne sont donc pas fondamentalement différents de ceux d’un investisseur sur le marché locatif traditionnel. L’investisseur en SCPI percevra néanmoins des revenus nets de toutes charges sans avoir à assumer aucune action de gestion de son patrimoine !

Quels sont les frais de gestion SCPI en assurance vie ?

En assurance vie, les frais de gestion SCPI dépendent des assureurs.
Ces frais peuvent considérablement varier de 0 à 15 %. En fonction de leur montant, le rendement du placement devient très différent.
Notez que des frais de gestion annuels sur les unités de compte s’ajoutent généralement. Ils sont compris entre 0,5 et 1 %.

Questions fréquentes sur les frais de gestion des SCPI

Quels sont les frais de gestion moyens d’une SCPI ?

Les frais de gestion d’une SCPI représentent en moyenne de 9 à 15 % du montant des loyers perçus.

Est-il possible d’acheter une SCPI sans frais de gestion ?

Non. Si certaines SCPI affichent 0 % de frais de souscription, ce n’est pas encore le cas pour les frais de gestion.

Quels sont les frais récurrents des SCPI ?

La plupart des SCPI prélèvent 3 types de frais à leurs sociétaires : les frais de souscription, les frais de cession et les frais de gestion.