L’Impôt sur la Fortune Immobilière s’applique aux biens comme aux droits immobiliers détenus directement ou indirectement. À ce titre, les parts possédées en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) rentrent dans le champ d’application de cet impôt. Biens concernés, calcul, déclaration et allègement possible : Meilleurtaux Placement vous dit tout de l’IFI appliqué aux SCPI.
Qu’est-ce que l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?
Pour favoriser l’investissement dans les entreprises, l’État a décidé, en 2017, de supprimer l’Impôt de solidarité sur la Fortune (ISF). En incluant les placements bancaires et financiers ainsi que les liquidités, ce dernier pesait sur l’activité et la création d’emplois. Dès le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est remplacé par un nouvel impôt, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les foyers fiscaux détenteurs d’un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros sont assujettis à cet impôt. Sauf exonération dûment prévue par la loi, les maisons, les appartements, les terrains, les terres agricoles et autres biens immobiliers appartenant au foyer fiscal au 1er janvier de l’année de référence sont à déclarer.
Comment est calculé l’IFI ?
Le montant de l’IFI est assis sur la valeur du patrimoine immobilier net taxable. Ce dernier résulte de l’addiction des actifs auxquels sont soustraits les frais liés à l’acquisition et la possession des biens immobiliers concernés (le passif). L’actif est calculé sur la base de la valeur vénale des biens. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.
Si le calcul de l’IFI commence à 800 000 € de patrimoine immobilier net taxable, ce dernier n’est pas taxé en deçà du seuil de 1 300 000 €. L’IFI est calculé selon un barème aussi :
Taux pour un patrimoine net taxable :
- de 0 à 800 000 € : 0 %
- de 800 000 € à 1 300 000 € : 0,5 %
- de 1 300 000 € à 2 570 000 € : 0,7 %
- de 2 570 000 € à 5 000 000 € : 1 %
- de 5 000 000 € à 10 000 000 € : 1,25 %
- au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %
Les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € bénéficient d’une décote permettant d’atténuer l’impôt. Le montant de celle-ci est égal à 17 500 – (1,25 x montant du patrimoine net taxable).
IFI : comment sont imposées les SCPI ?
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une personne morale ayant pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. En échange de son investissement en SCPI, l’épargnant reçoit des parts sociales de cette dernière. Il n’est pas aberrant de s’interroger sur l’assujettissement de ces parts sociales, valeurs mobilières par définition, à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). La question est tranchée par l’article 965 du Code général des impôts. La loi précise que les parts de SCI sont à déclarer au titre de l’IFI « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou de droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ».
Les parts détenues par le foyer fiscal en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) rentrent donc dans le champ d’application de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Souvent décrites comme « pierre papier », ces parts découlent en effet directement de l’actif immobilier possédé et géré par la SCPI.
À retenir : Distinguer revenus de SCPI et valeur des parts en SCPI !
Investisseurs en SCPI, vous devez faire la différence entre les revenus annuels tirés de vos parts et leur valeur vénale. Les premiers sont assujettis à l’Impôt sur le Revenu (IR) au titre des revenus fonciers tandis que la seconde est potentiellement taxable au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Comment déclarer des parts de SCPI à l’IFI ?
L’IFI est un impôt déclaratif. Concrètement, il appartient au contribuable concerné de déclarer son patrimoine immobilier à l’administration fiscale. Cette déclaration peut s’effectuer de manière traditionnelle via formulaire papier ou en ligne. Dans le premier cas, lors de sa première déclaration, les documents nécessaires sont à récupérer auprès du centre des impôts. Les fois suivantes, le formulaire est systématiquement envoyé avec la déclaration de l’impôt sur le revenu (IR). En ligne, le formulaire 2042 IFI est proposé en accompagnement de cette dernière.
Le contribuable assujetti à l’IFI doit reporter la valeur de ses parts SCPI dans la catégorie « BIENS DÉTENUS INDIRECTEMENT » de ce formulaire, plus précisément dans la case 9CA intitulée « Fraction de la valeur des parts ou actions représentatives des immeubles » (y compris détention via l’unité de compte d’une assurance-vie rachetable ou d’un contrat de capitalisation).
Généralement, cette déclaration est facilitée par l’envoi par la SCPI à l’épargnant de la « valeur IFI par part ». Celui-ci doit multiplier cette valeur par le nombre de parts possédées pour obtenir la valeur de sa participation en SCPI à déclarer au titre de l’IFI.
La nue-propriété pour alléger son IFI
Le nu-propriétaire d’une SCPI n’a pas à inclure la valeur de ce dernier dans l’actif de son Impôt sur la Fortune Immobilière. Il appartient en revanche à l’usufruitier de le faire, et ce, pour sa valeur en pleine propriété. La nue-propriété constitue, par conséquent, un moyen pour réduire son patrimoine immobilier taxable. Au moment d’investir en SCPI, le contribuable doit le faire en tant qu’acquéreur de la nue-propriété d’un bien, l’usufruit étant acquis par un bailleur institutionnel pour une durée de 15 à 20 ans.
Pour rappel : Comprendre la nue-propriété.
Durant la période d’engagement de l’usufruitier, le nu-propriétaire n’a pas l’usage du bien ni le bénéfice des revenus tirés de ce dernier. Il bénéficie, en contrepartie, d’une décote substantielle sur le prix d’achat du bien. Plus la durée d’engagement de l’usufruitier est importante, plus cette décote est élevée : elle est généralement comprise entre 25 et 40 %.
À l’instar de l’immobilier traditionnel, l’investissement en SCPI est assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cet assujettissement est un paramètre à prendre en compte avec votre gestionnaire de patrimoine au moment d’acheter des parts de SCPI. Il ne faudrait pas que ces parts vous fassent passer d’une tranche à l’autre dans le barème d’imposition de l’IFI !
Questions fréquentes sur les SCPI et l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Quels placements sont imposables à l’IFI ?
L’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal est imposable au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Comment déclarer les revenus d’une SCPI ?
Si la valeur des parts détenues en SCPI relève de l’IFI, les revenus tirés de ces dernières sont, quant à eux, assujettis à l’Impôt sur le Revenu (IR). La société de gestion adresse chaque année à tous ses associés un imprimé Fiscal Unique (IFU) leur permettant de déclarer leurs revenus SCPI sur le formulaire N°2044 (Déclaration des revenus fonciers) case 211.
Les SCPI peuvent-elles sortir de l’assiette IFI ?
La SCPI peut sortir de l’assiette IFI lorsqu’elle concerne un investissement en nue-propriété.
