La société d’investissement immobilière cotée est une entreprise spécialiste de l’acquisition, la détention et la gestion de patrimoines immobiliers. Elle permet d’investir indirectement dans l’immobilier et de déléguer la gestion intégrale de votre investissement. La SIIC se distingue de la SCPI par la nature de ses investissements qui sont cotés en bourse et dont la valeur est susceptible d’évoluer quotidiennement.
Les « Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées » (SIIC) sont des sociétés foncières, qui ont pour objet la gestion d'un patrimoine immobilier, et qui doivent leur nom à un régime fiscal particulier, inspiré des Reits américains. Particularités de ce statut : la société doit reverser une bonne partie de ses revenus aux actionnaires sous forme de dividendes, et ces produits versés ne sont alors pas imposés au niveau de la société. À la fois actions cotées et véhicules de Pierre Papier (Véhicule financier permettant d’investir indirectement en immobilier), les SIIC sont au carrefour de la Bourse et de l’immobilier.
Une société foncière, existante ou nouvelle, peut opter pour le régime SIIC, à condition d'être cotée sur un marché réglementé français et d'avoir un capital minimum de quinze millions d'euros. De plus, son objet social principal doit être l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés de même nature. L'option est irrévocable.
L'avantage essentiel du régime réside dans la transparence fiscale : les SIIC sont exonérées d'impôt sur les sociétés. Les profits dégagés dans le cadre de leurs activités de location et de cession ne sont donc pas amputés de l'IS avant d'être distribués. Les dividendes sont uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent, au régime habituel de taxation des dividendes.
En contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC ont l'obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles.
Le métier d'une SIIC consiste à investir les capitaux qu'elle collecte dans l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location. Elle met en location ses immeubles, les entretient, les valorise et, éventuellement, les vend pour en acheter d'autres. Son activité lui procure des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Après déductions des frais, ces produits sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes.
Les grandes sociétés foncières disposent toutes de leurs équipes de gestion en interne. Chacune développe sa stratégie, qui n'est pas figée et peut évoluer dans le temps.
Unibail Rodamco, une des SIIC les plus connues, investit majoritairement dans les centres commerciaux. Plus petite, la Société de la Tour Eiffel est spécialisée dans la détention et la gestion d'actifs immobiliers de bureaux.
Les SIIC sont des sociétés cotées, il est donc possible d’acheter des actions de SIIC dans un compte titres ordinaire. Par contre, ces titres ne sont pas éligibles au PEA.
Comme pour tout achat d’action, vous devez donc détenir un compte titres dans une banque ou chez un courtier en ligne (ou en ouvrir un si vous n’en avez pas) et passer ensuite un ordre d’achat en Bourse en indiquant le nombre de titres que vous voulez acheter et suivant le cours de Bourse de la société. Vous pourrez ensuite vendre vos titres à n’importe quel moment, pendant les heures de cotations de la Bourse, en passant un ordre de vente.
Comme tout investissement en actions, il convient d’analyser les sociétés selon leurs bénéfices, les dividendes distribués, leurs perspectives, et le prix auquel elles se payent en Bourse.
Il est intéressant de connaître le business model adopté par une SIIC, car il donne des indications sur le potentiel de performance de la société et sur son degré d'exposition aux risques.
Les performances passées, même si elles ne sont pas un indicateur fiable des performances passées, sont intéressantes pour juger de la bonne gestion de l’entreprise (on privilégiera un titre avec une performance boursière plutôt stable, mais des dividendes attractifs et une valorisation abordable).
À ce titre, nous pouvons citer par exemple :
SIIC ou SCPI, quel que soit votre choix, vous investissez indirectement dans l’immobilier locatif. Ces deux investissements en pierre papier sont pourtant bien différents sur certains points :
Certains contrats d’assurance-vie proposent des SCPI mais également des SIIC pour diversifier vos placements, même si cela reste rare. Pour mémoire, avec l’assurance-vie, vous avez le choix entre fonds en euros, un placement sécurisé, et unités de compte pour obtenir un rendement plus élevé avec, en contrepartie, un risque plus important. Vous pouvez placer une partie de votre épargne sur des SIIC via l’assurance-vie. Si des frais sont appliqués comme pour tout contrat d’assurance-vie, la fiscalité est plus intéressante. Lorsque vous percevez des dividendes, ceux-ci sont investis sur le fonds en euros.
La SIIC est une société foncière qui augmente son capital grâce aux actionnaires et qui investit dans des biens immobiliers et en assure la gestion. Elle reverse aux actionnaires une partie des loyers perçus.
Vous achetez des actions, comme vous achèteriez des parts de SCPI, et obtenez des revenus locatifs. Vous ouvrez un compte-titres auprès d’une compagnie d’assurance, d’un courtier, etc.
La SIIC s’adresse à des investisseurs dont le profil de risque est plus avancé en raison de la fluctuation importante de la valeur des actions. Le choix se fait donc en fonction de votre situation financière et professionnelle, mais aussi de vos objectifs et de votre capacité à assumer le risque. La fiscalité est un critère de choix également, les valeurs des SIIC n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI et elles sont imposées au titre du PFU.
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