Investir en SCPI

Les SCPI, un outil d’investissement à découvrir ou à développer dans les stratégies d’investissement, dans l’assurance vie ou en direct, à crédit ou sans crédit. Utilisez notre comparateur SCPI ou notre Palmarès SCPI pour aborder ce produit. Nos experts Placement vous conseilleront sur les opportunités SCPI.

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Enrichissez votre assurance vie en diversifiant avec des SCPI, en bénéficiant d’un prix de souscription réduit, d’une fiscalité avantageuse et d’une jouissance des parts plus rapides.

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Pourquoi investir en SCPI ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Par définition une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société civile immobilière (SCI) particulière. En effet, cette dernière est autorisée à faire publiquement appel à l’épargne. En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, le plus souvent des particuliers, elle leur met à disposition des parts sociales.

Avec les fonds collectés, la SCPI acquiert des immeubles dont elle perçoit les loyers. Une fois tous les frais (entretien, gestion, impôts, assurance …etc) déduits, elle redistribue le résultat à chacun des associés en proportion du nombre de parts détenu.

Toutes les SCPI sont strictement encadrées par un régime juridique protecteur pour les épargnants (articles L214-50 à L 214-84, L 231-8 à L 231-21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier). Chaque SCPI doit remplir des conditions avant d’offrir ses parts au public : rédiger une note d’information visée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) ; publier une notice au bulletin d’annonce légales obligatoires (BALO) ; établir un bulletin de souscription permettant l’achat de parts.

Les avantages et les inconvénients des SCPI

Avantages des SCPI

Inconvénients et risques

Faible ticket d’entrée : nombreux sont les épargnant estimant ne pas disposer de moyens ou de disponibilités suffisants pour réaliser eux-mêmes un investissement immobilier. Grâce aux SCPI, les épargnants peuvent investir dans l’immobilier à l’aide d’un faible ticket d’entrée.

Faible liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

Gestion déléguée : Lors d’un investissement en parts de SCPI, la société de gestion est responsable de toute la gestion des actifs immobiliers de la dite SCPI. Il n’y a alors aucun souci de gestion pour l’épargnant.

Frais élevés : l’achat de parts de SCPI entraîne des frais d’entrée et des frais de gestion annuel ainsi qu’une commission lors de la revente.

Les risques sont mutualisés : Contrairement à un investissement immobilier classique qui concerne un seul et unique bien. L’investissement en parts de SCPI permet de mutualiser les risques grâce à la diversité et multitude de biens détenus par la SCPI.

Risque de baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. 

Possibilité de réaliser l’investissement à crédit, pour profiter de l’univers des taux bas et de l’effet de levier du crédit

Risque de diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI

Un placement potentiellement décorrelé des actions.

Les devises. Le risque lié aux cours des devises accroit le risque sur les revenus et le capital.

Un investissement ayant pour objectif principal de générer des revenus complémentaires, notamment au moment du départ en retraite.

 

Un formidable outil de diversification vers l’immobilier de bureau et commercial.

 

À qui s’adresse les SCPI ?

L’investissement en SCPI s’adresse à toutes les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Très accessible et sans souci de gestion, l’investissement en SCPI l’achat de parts de SCPI peut être réalisé par des investisseurs confirmés comme débutants.
En particulier, les SCPI s’adressent :

Aux actifs, qui recherchent un placement souple et performant pour affecter une capacité d’épargne mensuelle et se construire un patrimoine immobilier avec du crédit

 

Aux retraités, qui recherchent un placement leur offrant des revenus complémentaires sans souci de gestion

Les différents types de SCPI

Les SCPI se répartissent principalement en trois types: les SCPI « fiscales », les SCPI « de plus-values » et les SCPI « de rendement ».

Les SCPI « fiscales » sont des SCPI qui détiennent un patrimoine immobilier à usage d’habitation. Ces biens immobiliers s’inscrivent dans des dispositifs fiscaux (SCPI Pinel, SCPI Malraux, etc.) permettant aux épargnants de profiter d’économie d’impôts, sous conditions de détenir leurs parts de SCPI fiscales pendant une durée minimale à partir de la signature du bail.

 

Les SCPI « de plus-value » investissent presqu’exclusivement en immobilier d'habitation dans le but de valoriser le patrimoine et de générer des plus-values à long terme

 

Les SCPI « de rendement » ont pour objectif de distribuer des revenus réguliers. Elles investissent majoritairement dans des immeubles à usage commercial du type bureaux, commerces, entrepôts, résidences hôtelières ou seniors.

Où acheter des parts de scpi ?

Il est possible d’investir dans des parts de SCPI de différentes manières, soit directement auprès de sociétés de gestion ou bien via des distributeurs tels que les banques, et les conseillers indépendants. L’achat de parts de SCPI peut également se faire en direct ou bien en achetant des parts de SCPI via son contrat d’assurance-vie.

Les modalités d’achat de parts de SCPI dépendent du type de SCPI dont il s’agit : SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable. Si un investisseur souhaite investir dans une SCPI à capital fixe, il doit soit patienter que la SCPI crée de nouvelles parts, soit en acquérir auprès d’une personne qui souhaite s’en séparer.

Dans le cadre d’un investissement dans une SCPI à capital variable, il est possible d’investir à n’importe quel moment.

Acheter des parts de SCPI à crédit


L’investissement en parts de SCPI peut s’effectuer au comptant, c’est à dire que l’épargnant apporte 100% du capital investi.
En revanche, de plus en plus d’épargnants ajoutent du levier à leur investissement grâce au crédit.
Les SCPI font parties des rares produits d’épargne pouvant être financés à crédit.
Il s’agit d’une véritable opportunité pour l’épargnant de profiter d’un effet de levier. En effet, ce type de montage financier permet de rembourser une partie ou la totalité du crédit avec les revenus de la SCPI.
Votre épargne, affectée au remboursement du prêt, ne sert à payer qu’une partie de l’investissement. L’autre partie est financée par la banque qui sera remboursée par les loyers procurés par cet investissement.
Vous bénéficiez donc d’un effet de levier.

Vendre ses parts de SCPI

La vente de parts de SCPI dépend du capital de la SCPI que détient l’épargnant. On distingue deux types les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe.
Dans le cas des SCPI à capital fixe, il est possible de vendre ses parts uniquement si un acheteur sur le marché secondaire se manifeste.

Un prix d’exécution est déterminé en fonction de la confrontation des ordres d’achats et de vente tous les 1 jours à 3 mois.

Lors de la période de réception des ordres, la société de gestion ou bien l’intermédiaire qui réalise l’opération est tenu(e) de communiquer à toute personne qui en fait la demande les 5 prix d’achat les plus élevés et les 5 prix de vente les plus faibles.

Tous ces prix d’achats et de vente figurent sur un registre (carnet d’ordres), les informations y sont rendues publiques. Il est également possible d’y retrouver les quantités demandées et offertes à ces prix.

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, c’est la société gestion qui reçoit les ordres des acheteurs et des vendeurs de parts.

Le détenteur des parts transmet donc une demande de retrait (ou remboursement) à la société de gestion. Cette vente doit être compensée par une souscription et est réalisée à un prix de retrait préalablement défini par la société de gestion.

Acheter des parts de SCPI dans l’assurance-vie

L’investissement en parts de SCPI peut également s’effectuer au sein d’un contrat d’assurance-vie. Si tous les contrats ne le proposent pas encore, beaucoup de contrats d’assurance-vie distribués chez les courtiers en ligne le proposent. Il faut dire que les avantages sont intéressants pour l’épargnant :

Une fiscalité allégée : cela permet au souscripteur d’éviter la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values- immobilières. La fiscalité qui s’applique est celle de l’assurance-vie, et celle-ci est plus douce. En effet l’assurance-vie bénéficie d’une fiscalité particulière et avantageuse. Les SCPI sont considérées comme des unités de compte au sein de l’assurance-vie ce qui leur permet d’échapper aux prélèvements sociaux. Et si les fonds restent au sein du contrat, il n’y aucune fiscalité.

 

Un prix d'achat réduit par rapport au prix de souscription en direct. Cela vient réduire mécaniquement la commission de souscription et augmenter le rendement communiqué par la société de gestion (hors frais de gestion du contrat d'assurance vie).

 

Une jouissance des parts plus rapide. Pour certaines SCPI, sur certains contrats, les parts souscrites portent jouissance de revenus plus rapidement que lors d'une souscription de parts en direct.

 

Une liquidité accrue : l’assureur assure la liquidité sur son propre stock.

Comment choisir une SCPI ?

 

Avant de choisir une scpi et de réaliser un investissement en parts de SCPI, il est important de définir ses objectifs, son profil d’investisseur et sa sensibilité au risque.

Les objectifs peuvent être divers et variés, cela peut être pour préparer la retraite, obtenir des revenus complémentaires immédiats, se construire un patrimoine immobilier futur, préparer le patrimoine de ses enfants…etc. Cela permet de définir à quoi servira l’investissement en parts de SCPI et donc de pouvoir sélectionner les meilleures SCPI ainsi que les meilleurs leviers pour réaliser cet investissement.


Les SCPI offrent une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les tempéraments d’investisseurs. Mais parmi les nombreuses SCPI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? Voici les différents critères qu’il faut regarder avant de faire son choix :

Les rendements passés de la SCPI. On parle de TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Il mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

 

Le report à nouveau est la partie des revenus de la SCPI qui n’a pas été (encore) distribuée aux associés. La société de gestion a choisi de provisionner cette part en trésorerie afin de pouvoir continuer à rémunérer les associés dans le futur en cas de baisse du rendement locatif. Un report à nouveau important signifie que la SCPI serait capable d’absorber une baisse des rendements et maintenir sa rentabilité.

 

Taux d’occupation financier (TOF) correspond au rapport entre le montant réel des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine immobilier était effectivement loué et occupé pendant une période donnée. Le taux d’occupation est le reflet de la confiance des locataires dans le parc immobilier détenu par son gestionnaire. Plus le taux d’occupation financier sera élevé, et plus le gérant de la SCPI pourra assurer la redistribution de revenus à ses clients.

 

L’évolution du prix de la part : On évitera les SCPI qui ont connu déjà une baisse du prix de leur part sur les 10 dernières années

 

L’ancienneté. On privilégiera les SCPI (et les sociétés de gestion) qui ont plusieurs années d’existence.

 

La capitalisation. Le fait qu’une SCPI ait une grosse capitalisation (donc un gros patrimoine) est un gage supplémentaire de solidité

 

Les frais. La commission de souscription est un critère important pour comparer deux SCPI qui ont des performances similaires

 

Le ratio Valeur de retrait / valeur de réalisation. Ce ratio permet d’évaluer s’il y a un potentiel de revalorisation du prix de la part de la SCPI par rapport à la valeur de son patrimoine

 

La diversité et la qualité des actifs sous gestion. Il est important de savoir dans quoi la SCPI a investi. Les actifs sont-ils rentables ? La thématique vous paraît-elle attractive ? Offre-t-elle une bonne diversification par rapport au reste de votre patrimoine ?

 

Les investissements à l’étranger. Certaines SCPI investissent tout ou partie de leur patrimoine à l’étranger. En plus d’offrir souvent de meilleurs rendements et de fournir une diversification géographique, les investissements à l’étranger subissent une fiscalité moins lourde : pas de prélèvements sociaux (17.2%) et un taux d’IR souvent inférieur au taux français.

Les meilleures SCPI

Meilleur Placement analyse pour vous le marché de la SCPI, et recherche les meilleurs véhicules  dans le respect de ses valeurs et de ses convictions : indépendance, objectivité et transparence. Nos experts s’appuye sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs dans le but de faire leur analyse :

- La capitalisation
- L’ancienneté
- Le taux d’occupation financier
- Le report à nouveau
- Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché 2018
- Les revalorisations des 3 dernières années
- Le ration Valeur de retrait / valeur de réalisation
- La commission de souscription

Voici une liste non exhaustive de SCPI recommandées par Meilleur Placement :

  • SCPI Novapierre Allemagne
  • SCPI PF Grand Paris
  • SCPI Epargne Pierre
  • SCPI PFO
  • SCPI PFO 2
  • SCPI Epargne Foncière
  • SCPI Vendôme Regions
  • SCPI Immorente
  • SCPI Edissimmo
  • SCPI Primovie
  • SCPI Primopierre
  • SCPI Eurovalys
  • SCPI Pierval Santé
  • SCPI Atream Hôtels
  • SCPI Cristal Rente
  • SCPI Rivoli Avenir Patrimoine

 

 

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