Une société civile de placement immobilier européenne est une SCPI française qui détient la majorité, voire la totalité, de son patrimoine en Europe (hors France). Ces sociétés acquièrent des immeubles variés (bureaux, commerces, habitat résidentiel, etc.) à l’étranger, afin de les louer et reverser des dividendes aux investisseurs.
Les SCPI européennes vous permettent de diversifier encore davantage vos placements en investissant en pierre papier dans toute l’Europe, comme en Allemagne, en Espagne, en Italie, au Royaume-Uni, ou en Pologne, par exemple. La diversification, qu'elle soit géographique ou sectorielle, permet aux épargnants de faire grandir leur patrimoine en minimisant les risques et en augmentant les rendements.
Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?
L’investissement en SCPI européenne offre bien souvent un rendement plus élevé qu’une SCPI française, on vous explique pourquoi.
- Essor du marché de l’immobilier européen. L’immobilier, notamment de bureaux, est en plein essor dans les pays européens. Cela permet aux SCPI de diversifier leurs investissements dans différents Etats avec une économie dynamique et une croissance soutenue. L’immobilier tertiaire reste le placement le plus rentable de l’immobilier européen et les SCPI vous y donnent accès.
- Accessibilité. Investir directement dans la pierre reste coûteux, même hors de France, sur le marché européen. L’investissement en SCPI est, lui, à la portée de tous. En effet, le ticket d’entrée pour une part dans une SCPI européenne peut descendre jusqu’à 195 euros (pour une part de Corum XL, en novembre 2024), et le prix d’entrée moyen est d’environ 1 000 euros.
- Rendement attrayant. Les SCPI européennes présentent des rendements particulièrement séduisants, avec des taux de distribution variant entre 5 et 7% en 2023. En comparaison, les SCPI qui investissent exclusivement dans l'immobilier en France offrent des rendements plus modestes, généralement compris entre 4 et 6%. Ceci souligne l'intérêt croissant pour la pierre papier en Europe. En offrant des performances supérieures, ces placements peuvent constituer une option plus attrayante pour les investisseurs désireux d'optimiser leurs revenus passifs.
- Diversification. Ce type de société permet une plus grande diversification dans les investissements. D’abord, locative : bureaux, entrepôts, établissements de santé, résidences séniors, commerce, hôtels… Ensuite géographique, avec plusieurs pays accessibles. Les SCPI européennes ne limitent pas leurs investissements à une seule région d’Europe, permettant ainsi d’éviter les risques liés à la chute d’un marché immobilier d’un seul pays.
- Imposition avantageuse. Un des atouts majeurs des SCPI européennes réside dans leur fiscalité. En effet, c’est la taxation du pays où l’immeuble est situé qui s’applique, et celle-ci est souvent plus favorable aux règles françaises. Cela signifie que les investisseurs peuvent bénéficier d'une charge fiscale réduite, ce qui améliore la rentabilité nette de leurs investissements. Il est essentiel de se pencher sur la fiscalité applicable, qui peut inclure des régimes d'imposition plus souples ou des exonérations spécifiques.
La fiscalité attractive des SCPI européennes
Les SCPI européennes sont particulièrement attractives pour les non-résidents, car elles offrent une exposition diversifiée au marché immobilier européen tout en bénéficiant potentiellement d'avantages fiscaux, notamment l'exonération des prélèvements sociaux français sur les revenus générés par des biens situés hors de France. Pour rappel, les règles fiscales françaises incluent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,20% et une soumission au barème progressif de l’impôt sur le revenu (tout dépend du taux marginal d’imposition du contribuable).
Tout d’abord, avec une SCPI européenne, il n’y a pas de prélèvements sociaux, ce qui, déjà, est un avantage non négligeable qui gonfle la rentabilité de la société. Ensuite, s’agissant de l’imposition des revenus, certains Etats ont signé des accords fiscaux pour éviter une double imposition. Deux méthodes trouvent alors à s’appliquer, selon le pays hébergeant les immeubles.
- Soit les revenus sont effectivement imposés deux fois, et l’investisseur bénéficie alors d’un crédit d’impôt pour rectifier cela (Espagne, Italie, Allemagne...).
- Soit les revenus sont taxés à un “taux effectif” (Belgique, Finlande, Irlande, Portugal...), conduisant au même résultat qu’avec la méthode précédente, c’est-à-dire une taxation finale plus avantageuse qu’avec une SCPI française.
Exemple de fiscalité liée aux loyers étrangers avec le mécanisme du taux effectif
Afin de mieux comprendre, prenons l’exemple de la Belgique et de la France pour comparer leur fiscalité. Concrètement, ce système conduit à ce que les revenus tirés de la SCPI européenne ne soient pas imposables en France, mais tout de même utilisés pour calculer le taux moyen d’imposition du contribuable.
Prenons un célibataire sans enfant qui déclare en 2024, au titre de 2023, 36 000 de revenus nets professionnels, après l’abattement de 10%. Hors revenus fonciers, cela lui fait un impôt sur le revenu de 4 086 euros, soit un taux moyen d’imposition (TMI) de 11,35%. En ajoutant 10 000 euros de revenus fonciers, cela gonfle son revenu net imposable à 46 000 euros, et fait grimper son impôt à 7 086 euros, pour un TMI à 15,40%. De plus, ceci ne prend pas en compte les prélèvements sociaux, qui s’ajoutent dans le cadre d’une SCPI française.
Toutefois, ce n’est pas l’impôt qu’il va effectivement régler, grâce au mécanisme du taux effectif. En effet, les 10 000 euros servent à obtenir ce TMI, qui va ensuite s’appliquer uniquement sur le revenu hors dividendes versés par la SCPI européenne, soit 36 000 euros. L’impôt est donc réduit à 5 544 euros, et le TMI à 12,05%. Pour bénéficier de cet avantage, il faut indiquer le montant des revenus issus de la SCPI dans la case 4EA “Revenus fonciers à soumettre au taux effectif” du formulaire 2042.
Exemple avec le mécanisme du crédit d’impôt
Ce système aboutit au même résultat que le mécanisme précédent. Toutefois, le contribuable bénéficie ici d’un crédit d’impôt, afin de neutraliser la taxation des revenus tirés d’une SCPI européenne, qui cette fois sont soumis à l’impôt sur le revenu en France.
Reprenons le même scénario que dans l’exemple précédent. Nous retrouvons notre célibataire sans enfant qui déclare pour l'année 2023 un revenu net professionnel de 36 000 euros après abattement de 10%. Son impôt sur le revenu est toujours de 4 086 euros, ce qui donne un taux moyen d'imposition (TMI) de 11,35%.
À ce montant s'ajoute 10 000 euros de revenus fonciers provenant d'une SCPI européenne (qui est ici imposée en Allemagne, pays pratiquant le crédit d’impôt à la suite d'un accord avec la France). Son revenu net imposable passe donc à 46 000 euros, et son impôt sur le revenu augmente à 7 086 euros, avec un TMI de 15,40% ((7 086/46 000) x 100). Le crédit d’impôt est donc égal à 1 540 euros. Notre célibataire paiera donc un impôt de : 7 086 - 1 540 = 5 546 euros.
Pour votre déclaration d’impôt, reportez le montant des revenus de la SCPI étrangère donnant droit à un crédit d’impôt dans les cases 4BE et 4BK pour le régime micro foncier, ou bien 4BA et 4BL pour le régime réel. Enfin, n’oubliez pas d’indiquer une dernière fois ce même montant dans la case 8TK “Revenus étrangers imposables en France et ouvrant droit à un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus”.
Nos conseils pour choisir une SCPI européenne
- SCPI diversifiée. Choisissez une SCPI européenne qui investit dans plusieurs secteurs (bureaux, commerces, résidentiel), mais aussi dans différentes zones géographiques, afin de réduire les risques éventuels. En effet, la diversification aide à compenser les baisses de revenus potentielles dans un secteur d’activité ou bien dans une région, en cas de fluctuations du marché immobilier.
- Taux d’occupation et ancienneté de la SCPI. Le taux d’occupation est un indicateur clé de la santé d’une SCPI. Un taux d’occupation élevé (idéalement supérieur à 90%) signifie que la majorité des biens sont loués, ce qui génère des revenus réguliers. L’ancienneté de la SCPI est également importante, car une société avec plusieurs années d’expérience a souvent des processus établis et une connaissance approfondie du marché, ce qui peut conduire à une meilleure gestion des actifs.
- Régularité des versements. La régularité des versements de dividendes est un élément essentiel pour évaluer une SCPI. Examinez l’historique des distributions : une SCPI qui verse des dividendes de manière constante (mensuellement ou trimestriellement), même dans des périodes de volatilité économique, peut être un meilleur choix. Cela reflète une gestion prudente et efficace des actifs.
- Choisir la SCPI avec la meilleure fiscalité. La fiscalité peut varier considérablement d’un pays à l’autre et peut avoir un impact significatif sur votre rendement net. Renseignez-vous sur les régimes fiscaux applicables dans le pays où la SCPI investit. Certaines SCPI peuvent bénéficier d'avantages fiscaux (exonérations, taux d'imposition réduits), tandis que d’autres pourraient se voir appliquer une fiscalité plus lourde. Choisir une SCPI avec une structure fiscale avantageuse peut optimiser votre rentabilité.
Questions fréquentes sur les SCPI européennes
Quelle est la meilleure SCPI européenne ?
La meilleure SCPI européenne dépend de vos objectifs et de votre profil investisseur (appétence au risque, montants placés...). Toutefois, la jeune SCPI européenne Sofidynamic, créée en 2023, avec son profil dynamique et son objectif de rendement annuel moyen à 7% brut, est aujourd’hui une bonne opportunité de placement.
Est-ce que les SCPI sont un bon placement ?
Oui, les SCPI peuvent être un excellent placement, car elles permettent de rendre l’investissement immobilier accessible, mais aussi plus sécurisé, grâce à une mutualisation des risques et à une diversification plus grande. La gestion des biens est déléguée à la société, et l’épargnant n’a qu’à toucher les éventuels dividendes.
