Les bons choix pour votre épargne
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Contrairement à une SCPI fiscale qui investit dans des logements résidentiels neufs, ou celle dite Malraux qui vise au contraire des immeubles résidentiels anciens, la SCPI de rendement est essentiellement tournée vers l'immobilier professionnel. Ces acquisitions concernent ainsi :
Des murs de magasins
Des bureaux
Des établissements de santé
Des résidences pour seniors
Des résidences étudiantes
Des entrepôts
Ces dernières années ont vu de nombreuses SCPI de rendement s'implanter dans divers pays européens et parfois même au-delà de la zone euro. Cette stratégie vise à diversifier les sources d'acquisition et ainsi tirer avantage des zones économiques les plus porteuses.
Du fait de l'orientation de la SCPI de rendement vers des locaux professionnels, les locataires sont donc des entreprises. Les baux de location ainsi sont signés pour plusieurs années, ce qui assure ainsi une certaine stabilité du montant global des loyers perçus.
Comme pour toutes les SCPI, celle de rendement est entièrement gérée par une société de gestion. Contrairement à une acquisition immobilière en direct, l'associé n'intervient donc pas dans son fonctionnement. Il perçoit uniquement les dividendes servis par la société de gestion à un rythme généralement trimestriel.
En tant que porteur de parts, l'associé est propriétaire, non pas d'une partie d'un immeuble, mais d'une partie de la totalité du parc immobilier. Le risque d'impayés ou de vacances locatives étant ainsi mutualisé, ses revenus demeurent stables et réguliers.
Globalement, les acteurs du marché de l'investissement immobilier s'accordent sur le fait que les SCPI associent efficacement rendement et risques limités. Avec un rendement moyen d'environ 5 %, les SCPI figurent dans le haut du classement des placements.
Avec environ 180 SCPI, dont une majorité de SCPI de rendement, faire le meilleur choix n'est pas toujours une tâche aisée. Heureusement, le classement annuel des SCPI de rendement aide à s'orienter vers le meilleur produit.
Toutefois, un classement annuel ne reflète qu'une partie des performances d'une SCPI. Ce type d'investissement doit en effet se juger sur la durée, ce qui permet d'une part de s'assurer d'un rendement plus ou moins constant et d'autre part de la qualité de gestion de la SCPI. Celle-ci est en effet amenée de manière plus ou moins fréquente à réaliser de nouvelles acquisitions, parfois à vendre les plus anciennes. Le poste comptable lié à la capitalisation joue donc un rôle essentiel lors de la consultation des performances d'une SCPI.
En observant les résultats sur une période de plusieurs années, il est aisé d'observer qu'à de rares exceptions près, les SCPI classées en haut du tableau maintiennent généralement leurs positions. Parmi ces " ténors " de la SCPI qui se disputent les premières places du podium :
SCPI Immorente
SCPI Edissimo
SCPI Primopierre
Ces SCPI disposent d'une capitalisation supérieure à 1 Md€, ce qui leur donne tant le pouvoir faire face à une conjoncture économique temporairement difficile que la possibilité de saisir les meilleures opportunités en matière d'acquisition.
Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour calculer le rendement d'une future opération d'acquisition de parts de SCPI. Deux volets sont particulièrement importants : le flux de trésorerie d'une part et la revalorisation du capital d'autre part. Il est également essentiel de prendre en compte la fiscalité sur les revenus fonciers et d'analyser son impact sur sa situation fiscale.
Les principaux paramètres à prendre en compte sont les suivants :
Taux de revalorisation des loyers
Taux de revalorisation des parts
Frais de souscription
Durée envisagée de détention des parts
Dividendes distribués par part
Tranche marginale d'imposition
La fiscalité joue un rôle d'autant plus essentiel, qu'au régime de droit commun sur les revenus fonciers correspondants à la tranche marginale, s'ajoutent les prélèvements sociaux un taux global de 17,2 % (CSG + CRDS)
Même pour un investisseur qui dispose des liquidités nécessaires, il peut se révéler intéressant de financer ses achats de parts de SCPI par l'intermédiaire d'un prêt immobilier.
Les taux de prêts sont en effet actuellement au plus bas, ce qui rend un prêt immobilier particulièrement intéressant.
Les intérêts de prêt sont en effet déductibles de ses impôts, ce qui rend l'investissement en parts de SCPI particulièrement attractif. Les dividendes versés par la SCPI viennent alors compenser pour tout ou partie des intérêts du prêt.
Ce prêt peut prendre 2 formes, soit un prêt amortissable classique ou un prêt " in fine ". Dans ce dernier cas, les mensualités n'intègrent que les seuls intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois en fin de prêt.
Le seul inconvénient de la souscription d'un prêt immobilier pour acquérir des parts de SCPI est que bien souvent, la banque va tenter de vous imposer une des SCPI présentes au sein du groupe bancaire. Or, celles-ci ne sont pas toujours intéressantes en raison de frais souvent élevés.
Bien que l'investissement en SCPI ne présente aucune difficulté insurmontable, il est parfois préférable de demander conseil auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine. Celui-ci sera en mesure de vous proposer les offres les mieux adaptées après analyse de votre situation.