Selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), la France totalise 38 SCPI pour une capitalisation globale de plus de 78 milliards d’euros. De fait, accessible dès 1 000 €, avec un rendement élevé et une absence de contraintes, la « pierre papier » rencontre un succès grandissant auprès des investisseurs. Les plus néophytes d’entre eux se focalisent sur le rendement et sous-estiment les avantages de la revalorisation. Meilleurtaux Placement vous explique en détail ce mécanisme à maîtriser au moment de concrétiser votre investissement. Le potentiel de revalorisation s’impose en effet comme un critère important de sélection de la SCPI.
SCPI : qu’est-ce qu’une revalorisation ?
La cote de l’immobilier évolue en permanence. La conjoncture économique et les taux d’emprunt ont un impact majeur sur le rapport de l’offre et la demande. Le patrimoine immobilier détenu par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier n’échappe pas à cette réalité économique. Déterminante dans le montant des parts de SCPI, la valeur vénale du patrimoine immobilier doit être réévaluée chaque année. Un expert immobilier indépendant se charge, après une étude exhaustive, de calculer la valeur du patrimoine détenu. Conformément à l’article 422-44 du règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers, il réalise une photo instantanée du prix des actifs immobiliers de la SCPI. Son rapport et la valeur d’expertise indiquée engagent sa responsabilité professionnelle. L’expert chargé d’évaluer les biens de la SCPI est nommé par l’Assemblée Générale de cette dernière. Sa candidature doit néanmoins recevoir l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers.
Comment évaluer le potentiel de revalorisation d’une SCPI ?
Un investisseur en SCPI averti a tout intérêt à scruter tout à la fois les taux de distribution (évolution des rendements des parts de SCPI) et l’évolution du prix des parts proposées. En plus de ces avantages financiers évidents, une évolution positive de ces dernières marque le savoir-faire de la SCPI : cette dernière a su investir dans des biens et des secteurs cotés !
L’évaluation du potentiel de revalorisation d’une SCPI s’effectue en appréciant l’écart entre deux indicateurs clés :
- La valeur de reconstitution de la SCPI : elle correspond à la valeur d’expertise à laquelle ont été ajoutés la valeur nette de l’actif de la société et des frais nécessaires pour reconstituer la société.
- Le prix à l’instant « t » de la part de SCPI.
Plus cet écart est important, plus le potentiel de revalorisation de la SCPI est élevé.
Un exemple de calcul du potentiel de revalorisation.
La SCPI X affiche une valeur de reconstitution de 251 € au 31/12/2023. À cette même date, le prix de la part s’établit à 241 €. L’écart de 7 € entre ces deux indicateurs correspond à un potentiel de revalorisation de 4,14 %.
Les avantages d’une augmentation de parts de SCPI
L’augmentation des parts de SCPI est extrêmement positive pour les investisseurs. Elle offre, en effet, trois avantages majeurs :
- Un indicateur fiable de bonne santé de la SCPI : l’augmentation de parts de la SCPI découle de la valorisation des immeubles détenus sur le marché immobilier et de la solidité des baux conclus avec les locataires. La collecte engrangée par la SCPI a été utilisée pour développer un patrimoine immobilier de grande qualité. L’augmentation de parts de la SCPI s’impose comme un gage très concret de bonne gestion de la SCPI.
- Amortir les frais de souscription : tout achat de part de SCPI est assujetti à des frais de souscription de 8 à 10 %. À la différence des frais de notaires appliqués à un achat immobilier classique, ces derniers sont, le plus souvent, prélevés au moment de la revente des parts. Leur existence incite la plupart des experts patrimoniaux à conseiller de conserver les parts de SCPI pendant au moins 8 ans pour amortir leurs frais de souscription. L’augmentation de parts de SCPI permet de compenser tout ou partie de ces frais et par là même de diminuer fortement la durée de leur amortissement.
- Ajouter une capitalisation aux revenus de la SCPI : si l’objectif premier d’un achat de parts de SCPI est l’obtention d’un revenu régulier immédiat, la revalorisation du prix de celles-ci se traduit mécaniquement par une augmentation du capital investi.
Les revalorisations de SCPI en 2022
Les parts de SCPI se revalorisent généralement tous les 18 mois. Durant la décennie écoulée, ces revalorisations, lissées sur l’année, affichaient un taux moyen de 1,25 %. Au premier trimestre 2022, selon l’ASPIM, 19 % des SCPI ont revalorisé leurs parts. Un signe tangible de la bonne gestion des SCPI françaises ! Certaines SCPI peuvent se prévaloir d’une dizaine de revalorisations de leurs parts ces 10 dernières années et d’une augmentation de plus de 13 % de leur prix. Malgré le contexte économique incertain et le manque de visibilité qu’il génère à moyen terme, les SCPI sont toujours en mesure de répercuter la valorisation de leur patrimoine sur le prix de leurs parts. Le futur investisseur en SCPI a donc tout intérêt à surveiller de près cet indicateur au moment de choisir celle-ci.
Bon à savoir : Encadrement de la variation de prix.
La variation du prix d’une SCPI découle de la réglementation. Cette dernière prévoit, en effet, que la valeur estimée du patrimoine immobilier de la SCPI ne peut dépasser de plus de 10 % la capitalisation calculée sur le prix de ses parts.
La revalorisation des parts de SCPI est toujours une bonne nouvelle pour les sociétaires de ces véhicules de placement immobilier. Créée en 1964, cette structure d’investissement a su se démocratiser et s’imposer comme un produit phare en matière de placement ! Rendement et revalorisation sont au rendez-vous et s’imposent comme les deux indicateurs à scruter régulièrement.
Questions fréquentes sur la revalorisation d'une SCPI
Pour souscrire avant une revalorisation de SCPI ?
L’information de l’augmentation du prix de parts SCPI est publique. Les sociétés de gestion ont l’obligation de publier cette annonce au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires d’information au moins 6 jours à l’avance ! Souscrire juste avant la revalorisation entraine de facto une réduction des frais de souscription !
Qu’est-ce que la valeur de reconstitution de SCPI ?
La valeur de reconstitution correspond à la valeur des immeubles à dire d’expert (dite valeur de réalisation) augmentée des actifs financiers et des frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (droits payés pour l’acquisition immobilière).
Quand sont versés les dividendes SCPI ?
Les dividendes sont distribués au cours de la 3e semaine du mois suivant une fin de trimestre.
