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La base de fonctionnement d'une SCPI consiste à réunir différents associés au sein d'une société dans le but de réaliser en commun des acquisitions immobilières locatives.
D'une manière plus concrète, il s'agit d'acheter à plusieurs des biens immobiliers et de les mettre en location. Les loyers générés sont ensuite répartis sur les associés sous forme de dividendes, mais aussi d'enregistrer une plus-value au moment de la revente du bien.
Un des avantages de la SCPI est de permettre à des investisseurs de participer à des opérations immobilières qu'ils auraient été incapables de réaliser seuls, par exemple l'achat d'un immeuble résidentiel à Paris ou l'acquisition d'un immeuble composé d'espaces professionnels.
Tous les investisseurs n'ayant pas le même objectif, il est logique que les SCPI prennent diverses formes. Le marché de la SCPI se répartit ainsi sur trois grandes familles :
Comme son nom l'indique, son objectif est avant tout le rendement, et donc la perception de loyers réguliers et stables. Pour y parvenir, les SCPI investissent dans les marchés immobiliers dont les rendements sont les plus élevés. Les zones géographiques prennent donc une importance majeure au travers d'un filtrage permettant de faire apparaître la localisation des marchés locatifs les plus dynamiques.
Les SCPI de rendement se divisent à leur tour en plusieurs sous-familles :
À noter qu'en termes de capitalisation, les SCPI classiques représentent près de 70 % du total, 12,5 % pour les SCPI murs de magasins, 4,62 % sont des SCPI régionales et seulement 2 % sont des SCPI internationales.
Une SCPI fiscale a pour objectif principal de permettre aux investisseurs de réduire leur niveau d'imposition fiscale au travers de l'investissement locatif. Ce type de SCPI s'appuie ainsi sur les divers dispositifs fiscaux, par exemple ceux Pinel et Malraux. La SCPI fiscale s'adresse en priorité aux contribuables déclarant d'importants revenus fonciers.
L'objectif est ici d'investir dans un des ensembles immobiliers disposant d'un fort potentiel de valorisation. La rentabilité ne repose donc pas sur le dividende généré par les loyers, d'ailleurs souvent modestes, mais sur la plus-value réalisée lors de la revente du bien lorsque celui-ci se libère.
En supplément de ces trois types de SCPI, s'ajoutent deux différentes formes de capitalisation :
La SCPI à capital fixe met ses parts en vente au moment de la constitution ou à l'occasion d'une augmentation de capital.
La SCPI à capital variable propose ses parts au moment de la constitution, mais également à tout moment lors de la vie de la SCPI.
Le capital social d'une SCPI est au minimum de 760 000 € et la valeur d'une part sociale ne peut pas être inférieure à 150 €.
La législation française encadre de manière très stricte les SCPI. En tant que fonds d'investissement alternatif (FIA), la SCPI est gérée par les articles L. 214-86 et suivants du Code monétaire et financier ainsi que les articles 422-189 et suivants du Règlement Général de l'AMF. La société de gestion est pour sa part dans l'obligation de respecter le règlement de déontologie des SCPI du 13 juin 2001.
Avant d'atteindre sa phase de maturité, la vie d'une SCPI passe par différentes étapes :
La société de gestion crée la SCPI et en définit les différents aspects (politique d'investissement, stratégie...). Ce n'est qu'après avoir reçu l'agrément de l'AMF que la SCPI peut ouvrir son capital au public.
Une fois la commercialisation ouverte, la société de gestion distribue les parts de sa SCPI au travers de différents réseaux de distribution. Les souscriptions sont fermées soit lorsque la date fixée arrive à son terme, soit lorsque le montant cible a été atteint.
Lors de la période de souscription, la SCPI accumule les liquidités. Celles-ci sont alors placées sur des comptes de trésorerie à faible risque, mais aussi faiblement rémunérés. Dès lors que les liquidités sont suffisantes, la SCPI procède aux premières acquisitions de biens immobiliers en fonction de la politique d'investissement. Une fois la totalité du capital investi, la SCPI entre dans sa phase de maturité.
C'est à partir de cette phase de maturité que la société de gestion encaisse régulièrement les loyers auprès des différents locataires. Les charges une fois prélevées, la société de gestion reverse les loyers au prorata des parts sociales détenues par chacun des associés.
Les SCPI n'ont pas de durée de vie limitée. Une exception concerne toutefois des SCPI fiscales, qui en raison des avantages fiscaux limités dans le temps, ont une durée de vie mécaniquement limitée.
Investir dans une SCPI présente de nombreux avantages en répondant aux objectifs patrimoniaux les plus divers.
Un des atouts principaux est d'investir suivant ses moyens dans l'immobilier locatif, sans pour autant être obligé de gérer directement son bien.
Valeur refuge historique, l'immobilier se révèle être une manière efficace de se protéger des variations des marchés financiers.
Contrairement à certains marchés plus ou moins virtuels, celui de l'immobilier repose sur des biens réels que sont des immeubles, des maisons et des appartements.
Pour être efficace, un patrimoine doit être diversifié. L'investissement immobilier en SCPI répond à ses attentes de diversification du patrimoine en s'accompagnant d'efficacité et de souplesse. Ce dernier aspect se retrouve également lors de la transmission de son patrimoine avec la possibilité de démembrer ses parts sociales entre jouissance et nue-propriété.
Quel que soit le type de SCPI choisi, il est toujours important de rappeler que ce type d'investissement n'est réellement intéressant que sur le moyen ou long terme, c'est-à-dire plus de 5 ans.