SCPI : les principaux risques à connaître

Avec un rendement annuel de 4,52 % en moyenne pour 2023 selon l'ASPIM, la SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est un investissement particulièrement attractif. Si le marché de l’immobilier affiche une certaine stabilité, placer votre argent dans une SCPI n’est pas sans danger. Fluctuation du marché, perte de capital, difficultés à revendre, fiscalité élevée, un point sur les 7 principaux risques à connaître avant de vous lancer.

Danger n°1 des SCPI : le risque de marché

Un placement dans des parts de SCPI est avant tout un investissement immobilier. Il est donc soumis aux aléas du marché.
Récemment, la crise sanitaire du Covid a eu un impact sur l’immobilier du commerce (pour des SCPI comme Immorente par exemple) et des bureaux (comme Epargne Pierre). Avec le confinement, les acteurs du marché craignaient le pire. Heureusement, des aides gouvernementales ont permis aux locataires de payer leurs loyers. Et, il n’y a pas eu d’incidence sur les valorisations patrimoniales en SCPI.

Cet événement a cependant démontré la fragilité de ce marché.
Si la SCPI séduit pour son rendement élevé, il s’agit d’un placement qui n’est pas sans risque.
Rappelons que votre capital n’est pas garanti, à la différence d’un placement dans des fonds euros. Il est important de bien considérer ce danger pour ne pas avoir de bien mauvaises surprises.

Pour protéger votre capital, notre premier conseil est de vous inciter à ne pas investir tout votre argent sur l’immobilier. Nous vous conseillons de diversifier vos actifs : obligations, actions, fonds euros, livrets sécurisés…

Risque n°2 : le manque de diversification

Au sein de la même classe d’actifs, il existe plusieurs types de SCPI, en fonction des secteurs :

• SCPI de bureaux (PFO2 par exemple)
  Il s’agit du modèle historique. Apparu dans les années 60, ce nouvel investissement repose sur l’achat d’immobilier d’entreprise, en particulier de bureaux.
  D’après l’ASPIM (association Française des sociétés de placement immobilier) ce secteur est d’ailleurs celui qui occupe la première place sur les marchés. Il représente 68,24 % des SCPI*.
  Ce type de société affiche de très bons rendements, jusqu’à 6 %.
  Si l’avènement récent de nouveaux modes de travail, comme le télétravail, a profondément menacé ce secteur, il semble afficher une forme de résilience. En effet, de nouveaux marchés apparaissent : locaux de coworking, diversification géographique en régions, voire en Europe…
  Globalement, la SCPI de bureaux demeure donc un investissement intéressant.
• SCPI de commerces (comme Novapierre Allemagne 2)
  Ces sociétés immobilières investissent dans des locaux commerciaux : de petite taille (boulangerie, magasin, banque…) ou de grande surface (hypermarché, magasins de bricolage…). Les revenus sont générés par leur location.
  Ces SCPI occupent près de 8 % du marché. Il faut dire que leurs rendements sont très bons et les risques relativement limités grâce au faible taux de vacance et aux baux de longue durée.
  Attention toutefois à privilégier les SCPI dont les investissements sont centrés sur les biens essentiels et que les locaux sont bien situés (centre-ville, zone commerciale à proximité de métropoles dynamiques…)
• SCPI résidentielle (Atream Hotels)
  Ce type d’investissement porte sur l’immobilier locatif, à usage d’habitation principale ou secondaire.
  Ces sociétés offrent de réels avantages pour les épargnants :
  • De bons rendements permettant de rentabiliser rapidement son investissement.
  • Des réductions d’impôts intéressantes pour les contribuables fortement imposés qui peuvent bénéficier des dispositifs Pinel ou Malraux.
  • Un investissement ouvert à toutes les bourses : l’achat d’une part de SCPI est bien plus abordable que celui d’un bien immobilier en direct.
  • La valorisation à long terme et la possibilité d’investir dans de nombreux projets.
• SCPI de santé (Exemple : LF Avenir Santé)
  Ces sociétés investissent dans des établissements de santé : hôpitaux, cliniques, laboratoires, Ehpad…
  Leur rendement progresse chaque année. Il faut dire que le besoin et le taux d’occupation de ces structures ne sont pas voués à diminuer.
  Il s’agit donc d’un secteur actuellement porteur.
• SCPI de logistique (Activimmo par exemple)
  Avec des rendements supérieurs à toutes les autres SCPI, ce secteur est en plein essor. Il repose sur l’investissement dans des bâtiments industriels, des entrepôts, des locaux d’activité… Concrètement, vous recevez une partie du loyer que paient les entreprises.
  Le succès fulgurant du e-commerce a incité nombre d’entreprises à louer ce type de locaux pour stocker leurs marchandises et préparer leur expédition. Pour parvenir à proposer des délais de livraison toujours plus courts, elles sont obligées de s’implanter sur tout le territoire et de louer plus de locaux.
  L’investissement dans des parts de ces SCPI est actuellement une opportunité particulièrement intéressante.

Si certains secteurs sont très dynamiques, le danger est d’investir tout votre argent sur un même type de SCPI. Nous vous conseillons de diversifier votre portefeuille d’actifs, d’autant que chaque secteur présente de réels intérêts.

Danger n° 3 : l’absence de garantie du capital

D’un point de vue strictement juridique, vous n’avez aucune garantie lorsque vous placez votre argent dans des parts de SCPI.
Dans la pratique, il faut savoir que les risques sont limités. En effet, les SCPI sont des structures stables.
D’une part, les sociétés de gestion diversifient généralement leurs actifs immobiliers (secteurs, zones géographiques). Cela leur permet ainsi de mutualiser les risques.
D’autre part, vous investissez avec d’autres associés. Vous n’êtes donc pas seul. En tant que copropriétaires, vous bénéficiez d’une protection collective.

Enfin, il faut savoir que le patrimoine des SCPI est expertisé chaque année. Cela permet de vérifier que le prix des parts correspond à plus ou moins 10 % de la valeur réelle du bien. Il s’agit donc d’un bon indicateur pour savoir si vous risquez de perdre votre capital investi.

Risque n°4 : la baisse de rendement de la SCPI

Elle est provoquée lorsque les locaux détenus par la SCPI sont vacants. Lorsque les revenus des investissements de la société baissent, cela engendre une chute du rendement pour les détenteurs des parts de la SCPI.
Pour connaître l’état de santé d’une SCPI, il est intéressant de s’intéresser au taux d’occupation financier, TOF, des biens de la SCPI. Lorsqu’il est en dessous de 85 %, on considère qu’il peut y avoir un impact négatif sur le rendement.

Un autre indice, pour vous protéger d’une baisse : privilégier les SCPI diversifiant leurs investissements (secteurs différents, emplacements géographiques variés…)

Attention aux rendements trop élevés.
Ils sont très attractifs, mais ne vous assurent en aucun cas des performances à venir.
Il n’est pas rare qu’une société, à la suite du succès d’un investissement, voie affluer des acheteurs. Ce phénomène peut la mettre en difficulté si elle ne parvient pas à investir dans un nouveau bien immobilier aussi rentable ou que l’achat du bien est trop cher.
Cela peut alors provoquer une baisse immédiate du rendement.

Pour vous aider à choisir les sociétés civiles de placement immobilier les plus rentables, nous vous recommandons de profiter de l’expertise de nos conseillers meilleurtaux Placement.

Danger n° 5: La perte de valeur des parts de la SCPI

 La valeur des parts de SCPI dépend de celle du bien immobilier.
Si son prix baisse, celui des parts diminue aussi.
Un bien immobilier peut perdre de la valeur en fonction de l’évolution du marché immobilier. Certains événements (crise sanitaire, conflit armé, crise financière…) peuvent avoir une forte influence sur le marché de l’immobilier et entraîner sa chute. Il faut toutefois savoir que la baisse du marché de l’immobilier a très rarement eu de répercussions sur les prix des parts de SCPI.
Comment un bien peut-il alors perdre de la valeur ? Essentiellement lorsque la société de gestion ne veille pas à entretenir et rénover son parc immobilier.

Comment faire alors le bon choix ?
Nous vous conseillons de vous intéresser aux modèles des SCPI : leur vision du marché, leurs gérants, leur rack record…
Par exemple, la SCPI de capitalisation ne distribue aucun revenu. Son objectif est de valoriser son capital pour générer des profits lors de la vente. Il apparaît logique que cette société veille à entretenir son bien.
En revanche, la SCPI de rendement est un placement sur le long terme offrant un rendement moyen, mais régulier. Ce type de société ne cherche pas à faire de bénéfices lors de la revente, mais à tirer profit d’un bien en le louant pendant longtemps.

Risque n°6 : SCPI : une fiscalité lourde

Si la SCPI n’est pas directement assujettie à l’impôt (Article 8 du Code Général des Impôts), tous ses associés sont, quant à eux, imposés individuellement. Ils paient des impôts sur les revenus fonciers qu’ils perçoivent.
L’investissement dans des parts d’une SCPI n’est pas, de ce fait, considéré par les impôts comme un placement financier. Mais il relève du régime fiscal des revenus fonciers, exactement comme si vous investissiez dans un achat immobilier en direct.
Concrètement, vos revenus locatifs sont soumis à plusieurs taxes :

• En fonction de votre situation :
  • Le régime micro-foncier lorsque les revenus bruts des biens détenus sont inférieurs à 15 000 €. Il permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus. Attention, il est nécessaire d’être propriétaire aussi d’un bien en direct pour en bénéficier.
  • Le régime réel est appliqué dans les autres cas. Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le taux dépend donc de votre tranche marginale d’imposition.
    Vous ne profitez d’aucun abattement.
    Notez toutefois que ce régime peut être intéressant si vous avez choisi d’acheter vos parts à crédit. Il est ainsi possible de profiter de la déduction de vos intérêts d’emprunt.
• Les prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,20 %.
• Le taux de l’impôt sur la fortune, immobilière, IFI, pour certains contribuables.

Cette imposition représente une somme assez élevée.
Heureusement, il existe des possibilités pour réduire votre fiscalité.

Par exemple, mieux vaut choisir des SCPI européennes (comme Corum Origin ou Épargne Pierre Europe par exemple) à des sociétés françaises. Elles sont soumises à une imposition moins importante : pas de prélèvements sociaux et un taux d’IR plus faible.

Une autre solution : investir en SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Vous profitez alors de la fiscalité allégée de ce type de contrat.

Il est aussi possible d’investir dans une SCPI en démembrement, c’est-à-dire en nue-propriété. Vous êtes propriétaire, mais ne percevez pas les revenus. Au bout de 10 ans, vous récupérez l’entière jouissance de votre propriété. Cette solution est intéressante si vous achetez des parts avec une décote importante.
Non seulement vous allez réaliser, à terme, une plus-value, car vos parts seront valorisées avec le temps, mais vous ne payez, en attendant, aucun impôt supplémentaire sur cet investissement.

Danger n° 7 : Le manque de liquidité

La liquidité correspond à la possibilité de revendre vos parts de SCPI rapidement.
Il s’agit d’un inconvénient à connaître avant d’investir dans des parts d’une SCPI. En effet, si l’achat des actifs se révèle d’une facilité exemplaire, il peut être bien plus difficile de parvenir à les revendre. Cela s’explique par le fait que la SCPI est en investissement à long terme, elle n’est pas par nature liquide.
D’autre part, il faut savoir que la société de gestion n’assure pas le rachat des parts. Pour trouver un acheteur, le délai peut être long, plusieurs semaines, voire des mois.

Pour pallier ces difficultés, le législateur a encadré ces problèmes d’absence de liquidités que rencontrent les personnes souhaitant revendre leurs parts de SCPI.

• Les SCPI à capital variable doivent ainsi disposer de fonds de réserve. Ils permettent de garantir que le montant des parts achetées sur le long terme n’est pas inférieur à celui de celles vendues.
• Pour les SCPI, à capital fixe, la réforme de l’ASPIM a permis de définir un prix unique de transaction appelé prix d’exécution. Son objectif est de mettre tous les associés de la SCPI à égalité.

*https://www.aspim.fr/chiffres-du-marche-des-FIA-en-immobilier/scpi.html