SCPI (ou Société Civile de Placement Immobilier)

Pourquoi investir en SCPI

Acheter des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) est une solution de placement envisagée par de nombreux investisseurs en raison des avantages qu’elle propose. Est-ce pour autant le placement immobilier idéal ? C’est votre profil qui déterminera si la SCPI est à envisager et quelle forme de placement vous devez privilégier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Par définition une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société civile immobilière (SCI) particulière. En effet, cette dernière est autorisée à faire publiquement appel à l’épargne. En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, le plus souvent des particuliers, elle leur met à disposition des parts sociales.

Avec les fonds collectés, la SCPI acquiert des immeubles dont elle perçoit les loyers. Une fois tous les frais (entretien, gestion, impôts, assurance, etc.) déduits, elle redistribue le résultat à chacun des associés en proportion du nombre de parts détenu.

Toutes les SCPI sont strictement encadrées par un régime juridique protecteur pour les épargnants (articles L214-50 à L 214-84, L 231-8 à L 231-21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier). Chaque SCPI doit remplir des conditions avant d’offrir ses parts au public : 

• rédiger une note d’information visée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) ;
• publier une notice au bulletin d’annonces légales obligatoires (BALO) ;
• établir un bulletin de souscription permettant l’achat de parts.

La SCPI est une alternative très favorable en matière de placements. Elle a les avantages du papier, sa simplicité (à comparer avec les désagréments de l'immobilier locatif), son rendement, un rendement qui a traversé favorablement les crises et qui reste attractif, et son exposition à l'immobilier à partir de tickets d'entrée peu élevés. La pierre papier bat la pierre, le papier et les ciseaux.

Découvrez comment investir en SCPI en vidéo !

Comment fonctionnent les SCPI ?

Le placement SCPI met en relation un épargnant et une société de gestion, la société civile de placement immobilier. Le fonctionnement est simple et se déroule en plusieurs étapes.

• L’épargnant souscrit des parts de SCPI en fonction du budget qu’il peut allouer à ce placement ;
• La société de gestion achète des biens immobiliers et en assure la gestion ;
• La SCPI redistribue des loyers aux épargnants en déduisant les frais de gestion et autres frais ;
• L’épargnant peut, dès lors qu’il dispose d’une épargne disponible, acheter de nouvelles parts pour augmenter ses revenus.

En parallèle, l’Autorité des Marchés Financiers surveille l’activité des SCPI.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

L’investissement dans l’immobilier locatif via les SCPI est une solution favorable puisqu’elle permet à tous les types d’investisseurs de se lancer grâce un ticket d’entrée faible et une gestion déléguée. De plus, ce placement financier offre des avantages variés pour répondre à tous les profils d’investisseurs.

Pour investir en SCPI, vous pouvez :

• Acheter des parts avec votre épargne pour diversifier vos placements et espérer faire fructifier votre argent ;
• Acheter des parts à crédit et bénéficier de l’effet de levier avec des taux d’emprunt très faibles et vous constituer un patrimoine ;
• Acheter des parts dans le cadre d’une assurance-vie pour bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce placement, notamment en matière de transmission ;
• Acheter des parts en démembrement pour profiter d’une décote ;
• Acheter des parts de SCPI fiscales pour réduire votre imposition à court et moyen terme.

Les avantages et les inconvénients des SCPI

Avantages des SCPI

Inconvénients des SCPI

Les avantages et les inconvénients des SCPI : en détails

À qui s’adressent les SCPI ?

Investir en SCPI est une solution qui s’adresse à toutes les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Très accessible et sans souci de gestion, l’investissement en SCPI l’achat de parts de SCPI peut être réalisé par des investisseurs confirmés comme débutants.

En particulier, les SCPI s’adressent : 

• aux actifs qui recherchent un placement souple et performant pour affecter une capacité d’épargne mensuelle et se construire un patrimoine immobilier avec du crédit ;
• aux retraités qui recherchent un placement leur offrant des revenus complémentaires sans souci de gestion

Les différents types de SCPI

Les SCPI se répartissent principalement en trois types : les SCPI « fiscales », les SCPI « de plus-values » et les SCPI « de rendement ».

• Les SCPI « fiscales » : sont des SCPI qui détiennent un patrimoine immobilier à usage d’habitation. Ces biens immobiliers s’inscrivent dans des dispositifs fiscaux (SCPI Pinel, SCPI Malraux, etc.) permettant aux épargnants de profiter d’économie d’impôts, sous conditions de détenir leurs parts de SCPI fiscales pendant une durée minimale à partir de la signature du bail.
• Les SCPI « de plus-value » : investissent presque exclusivement en immobilier d'habitation dans le but de valoriser le patrimoine et de générer des plus-values à long terme.
• Les SCPI « de rendement » : ont pour objectif de distribuer des revenus réguliers. Elles investissent majoritairement dans des immeubles à usage commercial du type bureaux, commerces, entrepôts, résidences hôtelières ou seniors.

Où acheter des parts de SCPI ?

Il est possible d’investir en SCPI de différentes manières, soit directement auprès de sociétés de gestion ou bien via des distributeurs tels que les banques et les conseillers indépendants. L’achat de parts de SCPI peut également se faire en direct ou bien en achetant des parts de SCPI via son contrat d’assurance-vie.

Les modalités d’achat de parts de SCPI dépendent du type de SCPI dont il s’agit : SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable. Si un investisseur souhaite investir dans une SCPI à capital fixe, il doit soit patienter que la SCPI crée de nouvelles parts, soit en acquérir auprès d’une personne qui souhaite s’en séparer.

Dans le cadre d’un investissement dans une SCPI à capital variable, il est possible d’investir à n’importe quel moment.

Acheter des parts de SCPI à crédit

L’investissement en parts de SCPI peut s’effectuer au comptant, c’est-à-dire que l’épargnant apporte 100% du capital investi. En revanche, de plus en plus d’épargnants ajoutent du levier à leur investissement grâce au crédit.

Le placement SCPI fait partie des rares produits d’épargne pouvant être financés à crédit. Il s’agit d’une véritable opportunité pour l’épargnant de profiter d’un effet de levier. En effet, ce type de montage financier permet de rembourser une partie ou la totalité du crédit avec les revenus de la SCPI.

Votre épargne, affectée au remboursement du prêt, ne sert à payer qu’une partie de l’investissement. L’autre partie est financée par la banque qui sera remboursée par les loyers procurés par cet investissement. Vous bénéficiez donc d’un effet de levier.

Vendre ses parts de SCPI

La vente de parts de SCPI dépend du capital de la SCPI que détient l’épargnant. On distingue deux types les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe.
Dans le cas des SCPI à capital fixe, il est possible de vendre ses parts uniquement si un acheteur sur le marché secondaire se manifeste.

Un prix d’exécution est déterminé en fonction de la confrontation des ordres d’achats et de vente tous les 1 jour à 3 mois.

Lors de la période de réception des ordres, la société de gestion ou bien l’intermédiaire qui réalise l’opération est tenu(e) de communiquer à toute personne qui en fait la demande les 5 prix d’achat les plus élevés et les 5 prix de vente les plus faibles.

Tous ces prix d’achats et de vente figurent sur un registre (carnet d’ordres), les informations y sont rendues publiques. Il est également possible d’y retrouver les quantités demandées et offertes à ces prix.

Si vous envisagez d’investir en SCPI à capital variable, c’est la société gestion qui reçoit les ordres des acheteurs et des vendeurs de parts.

Le détenteur des parts transmet donc une demande de retrait (ou remboursement) à la société de gestion. Cette vente doit être compensée par une souscription et est réalisée à un prix de retrait préalablement défini par la société de gestion.

Acheter des parts de SCPI dans l’assurance-vie

L’investissement en parts de SCPI peut également s’effectuer au sein d’un contrat d’assurance-vie. Si tous les contrats ne le proposent pas encore, beaucoup de contrats d’assurance-vie distribués chez les courtiers en ligne le proposent. Il faut dire que les avantages sont intéressants pour l’épargnant :

• une fiscalité allégée : cela permet au souscripteur d’éviter la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values- immobilières. La fiscalité qui s’applique est celle de l’assurance-vie, et celle-ci est plus douce. En effet l’assurance-vie bénéficie d’une fiscalité particulière et avantageuse. Les SCPI sont considérées comme des unités de compte au sein de l’assurance-vie ce qui leur permet d’échapper aux prélèvements sociaux. Et si les fonds restent au sein du contrat, il n’y aucune fiscalité ;
• un prix d'achat réduit par rapport au prix de souscription en direct. Cela vient réduire mécaniquement la commission de souscription et augmenter le rendement communiqué par la société de gestion (hors frais de gestion du contrat d'assurance vie) ;
• une jouissance des parts plus rapide. Pour certaines SCPI, sur certains contrats, les parts souscrites portent jouissance de revenus plus rapidement que lors d'une souscription de parts en direct ;
• une liquidité accrue : l’assureur assure la liquidité sur son propre stock.

Comment choisir une SCPI ?

 Avant d’investir en SCPI, il est important de définir ses objectifs, son profil d’investisseur et sa sensibilité au risque.

Les objectifs peuvent être divers et variés, cela peut être pour préparer la retraite, obtenir des revenus complémentaires immédiats, se construire un patrimoine immobilier futur, préparer le patrimoine de ses enfants…etc. Cela permet de définir à quoi servira l’investissement en parts de SCPI et donc de pouvoir sélectionner les meilleures SCPI ainsi que les meilleurs leviers pour réaliser cet investissement.

Les SCPI offrent une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les tempéraments d’investisseurs.

Mais parmi les nombreuses SCPI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? Voici les différents critères qu’il faut regarder avant de faire son choix.

• Les rendements passés de la SCPI. On parle de TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Il mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quotes-parts de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
• Le report à nouveau est la partie des revenus de la SCPI qui n’a pas été (encore) distribuée aux associés. La société de gestion a choisi de provisionner cette part en trésorerie afin de pouvoir continuer à rémunérer les associés dans le futur en cas de baisse du rendement locatif. Un report à nouveau important signifie que la SCPI serait capable d’absorber une baisse des rendements et maintenir sa rentabilité.
• Taux d’occupation financier (TOF) correspond au rapport entre le montant réel des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine immobilier était effectivement loué et occupé pendant une période donnée. Le taux d’occupation est le reflet de la confiance des locataires dans le parc immobilier détenu par son gestionnaire. Plus le taux d’occupation financier sera élevé, et plus le gérant de la SCPI pourra assurer la redistribution de revenus à ses clients.
• L’évolution du prix de la part : on évitera les SCPI qui ont connu déjà une baisse du prix de leur part sur les 10 dernières années.
• L’ancienneté. On privilégiera les SCPI (et les sociétés de gestion) qui ont plusieurs années d’existence.
• La capitalisation. Le fait qu’une SCPI ait une grosse capitalisation (donc un gros patrimoine) est un gage supplémentaire de solidité.
• Les frais. La commission de souscription est un critère important pour comparer deux SCPI qui ont des performances similaires.
• Le ratio Valeur de retrait / valeur de réalisation. Ce ratio permet d’évaluer s’il y a un potentiel de revalorisation du prix de la part de la SCPI par rapport à la valeur de son patrimoine.
• La diversité et la qualité des actifs sous gestion. Il est important de savoir dans quoi la SCPI a investi. Les actifs sont-ils rentables ? La thématique vous paraît-elle attractive ? Offre-t-elle une bonne diversification par rapport au reste de votre patrimoine ?
• Les investissements à l’étranger. Certaines SCPI investissent tout ou partie de leur patrimoine à l’étranger. En plus d’offrir souvent de meilleurs rendements et de fournir une diversification géographique, les investissements à l’étranger subissent une fiscalité moins lourde : pas de prélèvements sociaux (17.2%) et un taux d’IR souvent inférieur au taux français.

Les meilleures SCPI

Meilleurtaux Placement analyse pour vous le marché de la SCPI, et recherche les meilleurs véhicules dans le respect de ses valeurs et de ses convictions : indépendance, objectivité et transparence. Nos experts s’appuient sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs dans le but de faire leur analyse d’un placement SCPI.

• La capitalisation
• L’ancienneté
• Le taux d’occupation financier
• Le report à nouveau
• Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché
• Les revalorisations des 3 dernières années
• Le ratio Valeur de retrait / valeur de réalisation
• La commission de souscription

Voici une liste non exhaustive de SCPI recommandées par Meilleurtaux Placement :

• SCPI Novapierre Allemagne 2
• SCPI PF Hospitalité Europe
• SCPI GMA Essentialis
• SCPI PF Grand Paris
• SCPI Epargne Pierre
• SCPI PFO
• SCPI PFO 2
• SCPI Epargne Foncière
• SCPI Vendôme Regions
• SCPI Immorente
• SCPI Edissimmo
• SCPI Primovie
• SCPI Primopierre
• SCPI Eurovalys
• SCPI Pierval Santé
• SCPI Atream Hôtels
• SCPI Cristal Rente
• SCPI Rivoli Avenir Patrimoine

Et bien d'autres !

SCPI : le placement idéal ?

C’est une question à laquelle il est bien difficile de répondre. Il n’existe pas de solution de placement idéale, la nature de l’investissement va en réalité dépendre de l’investisseur lui-même et de son profil. Le choix d’un placement financier dépend ainsi des éléments suivants :

• La situation personnelle ;
• La situation professionnelle ;
• Le niveau des revenus ;
• Le niveau d’imposition ;
• L’épargne disponible ;
• Les objectifs de placement ;
• Le profil de risque.

Toutefois, force est de constater que le placement SCPI est une solution qui répond à différents types de profils, du simple petit épargnant qui souhaite constituer son patrimoine de manière progressive, au contribuable qui a besoin de réduire immédiatement son impôt sur le revenu, en passant par les ménages qui envisagent de trouver des solutions attractives pour optimiser la fiscalité de leur succession.

Prenez le temps de comparer les différentes solutions pour investir en SCPI et atteindre vos objectifs, vous pouvez également contacter un conseiller Meilleurtaux Placement pour être accompagné dans votre investissement.

Vous pouvez également consulter notre guide complet : les avis sur les SCPI

Questions fréquentes sur les SCPI

Quels sont les SCPI les plus rentables ?

La rentabilité d’une SCPI peut varier fortement d’une année sur l’autre en fonction du marché et de la conjoncture économique. La meilleure SCPI est celle qui propose un rendement intéressant sur plusieurs années, ne vous intéressez pas uniquement au dernier résultat publié. En 2023, les SCPI qui offrent un très bon rendement sont : Novapierre Allemagne, Épargne Foncière et PF Grand Paris.

Combien investir en SCPI ?

L’avantage de la SCPI réside dans son ticket d’entrée faible. Selon le placement choisi, vous pouvez investir à partir de 1 000 €. Libre à vous ensuite d’acheter de nouvelles parts au fur et à mesure pour augmenter votre patrimoine.

Quels sont les inconvénients des SCPI ?

Cet investissement présente une faible liquidité par rapport à d’autres placements. Des frais s’appliquent à l’entrée, à la revente et des frais de gestion sont facturés (comparez pour trouver les frais les plus réduits). D’autre part, le capital n’est pas garanti, il y a un risque de perte qu’il est possible de maîtriser en confiant votre placement à des experts.