Investir en SCPI en nue-propriété permet d’acquérir des parts immobilières à prix réduit tout en différant la fiscalité. Sans percevoir de loyers immédiats, l’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux substantiels et prépare sereinement sa retraite ou sa succession. Une stratégie simple, efficace et de plus en plus prisée par les contribuables avertis.
L’essentiel à retenir
- Acheter des parts de SCPI en nue-propriété permet d’obtenir une décote sur le prix, allant de 17% à 40%.
- L’abattement est fixé par la société de gestion, et dépend de la durée du démembrement (5 à 20 ans).
- Le prix est décoté en contrepartie d’une non-perception des dividendes pendant le temps convenu.
- Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne subit aucune fiscalité : ni impôt sur le revenu, ni sur la fortune immobilière (IFI).
- Ce mode d’acquisition s’inscrit dans une stratégie patrimoniale de long terme, idéale pour préparer sa retraite ou une transmission.
Note trustpilot : 4,7
- Objectif de rendement de 6 %
- 1ere SCPI américaine et européenne
- Offre de lancement unique avec 3 avantages: décote du prix de part, commission de souscription réduite et délai de jouissance raccourci.
Offre de lancement
Qu’est-ce que la nue-propriété et le démembrement de propriété dans les SCPI ?
La pleine propriété réunit 3 attributs :
- L'abusus, le droit de disposer de son bien (vendre, céder, transformer).
- L’usus, le droit d’utiliser.
- Le fructus, le droit de percevoir les fruits (loyers).
Ce droit de propriété peut être démembré en deux parties : la nue-propriété, avec l’abusus, et l’usufruit, rassemblant l’usus et le fructus. Dès lors, la nue-propriété permet d’être propriétaire d’un bien, sans pouvoir l’utiliser ni le faire fructifier.
Le mécanisme du démembrement dans les SCPI
En SCPI, le démembrement permet au nu-propriétaire de se constituer un patrimoine à moindre frais, sans alourdir sa fiscalité, puisqu’il renonce à la perception des loyers pendant un temps. L'usufruitier, quant à lui, perçoit donc les revenus locatifs.
Le processus d'acquisition s'effectue selon plusieurs étapes :
- A la souscription, l'acquéreur bénéficie d’un rabais sur ses parts, fixée contractuellement par la société de gestion.
- Plus le démembrement est long (5 à 15 ans), plus l’abattement est élevé (17% à 40%).
- Au terme, l’acquéreur récupère automatiquement l’usufruit, et donc la pleine propriété, sans surcoût.
Le cumul de l'usufruit et de la nue-propriété s'appelle la pleine propriété.
Quels types de SCPI sont accessibles en nue-propriété ?
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Presque toutes les catégories de SCPI peuvent proposer du démembrement :
- De rendement. Investies dans des bureaux ou commerces, elles sont très souvent disponibles en nue-propriété (comme la SCPI Sofydynamic).
- Fiscales. Axées sur la réduction d’impôt (Denormandie, Malraux…), elles ne sont pas compatibles avec la nue-propriété.
- Résidentielles. Orientées vers le logement, elles sont parfois accessibles en nue-propriété, mais c’est plus rare.
- Européennes. Investies en Europe, elles sont généralement disponibles en nue-propriété et offrent souvent un bonus fiscal (comme les SCPI Transitions Europe et Epargne Pierre Europe).
Comparaison entre démembrement et pleine propriété
| Critère | Démembrement (Nue-propriété) | Pleine propriété |
|---|---|---|
| Prix d'achat | Décoté (17% à 40%) | Prix de marché |
| Revenus immédiats | Aucun | Perception des loyers |
| Fiscalité | Aucune durant le démembrement | IR + prélèvements sociaux |
| IFI | Exonération | Assujettissement possible |
| Horizon | Long terme (5-15 ans minimum) | Flexible, mais idéalement long terme |
Sofidynamic
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Comment fonctionne l’investissement en nue-propriété de SCPI ?
Le mécanisme repose sur trois étapes : acquisition à prix décoté, période de démembrement sans revenus, puis reconstitution automatique de la pleine propriété.
Acquisition de la nue-propriété
L’investisseur acquiert la nue-propriété des parts de SCPI à un prix d’achat décoté. Ce rabais, de 15% à plus de 40%, est fixé contractuellement par la société de gestion selon un barème établi en fonction de la durée du démembrement.
Durée du démembrement
Les durées standards offertes sont généralement de 5, 10 ou 15 ans. Un temps plus long entraîne une décote plus importante. Cette mécanique est particulièrement adaptée pour une stratégie de :
- Constitution de revenus différés, notamment pour la retraite.
- Optimisation fiscale, car les revenus ne sont pas perçus, ni imposés.
- Transmission, dans le cadre d’une succession.
Fin du démembrement
À l’issue de la période définie, la pleine propriété est automatiquement reconstituée, sans formalité ni frais supplémentaires. L’épargnant récupère alors le droit de percevoir les revenus locatifs. La valorisation des parts s’ajuste à leur valeur de pleine propriété, matérialisant une plus-value économique liée à la décote initiale.
Sofidynamic
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Quels sont les avantages de la nue-propriété en SCPI ?
Achat à prix décoté et fiscalité neutralisée
L’un des principaux attraits est l’acquisition à un prix décoté, généralement entre 17% et 40%. Durant toute cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucun dividende et n’est soumis à aucune imposition sur les loyers (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux).
Exemple de décote :
| Durée du démembrement | 5 ans | 10 ans | 15 ans |
| Réduction de | 25 % | 39 % | 44 % |
Exemple pour SCPI dont le prix de part est : 200 €
Durée du démembrement : 10 ans
Prix d'une part en nue-propriété de la SCPI : 122 € (200 € - 39 %)
1 - J'achète la nue-propriété de parts de SCPI, avec une réduction du prix de part
2 - Pendant le démembrement, je ne perçois aucun loyer et je n'ai pas de fiscalité
3 - A la fin du démembrement, je commence à percevoir tous les trimestres les loyers nets de charges
Optimisation fiscale pour les contribuables fortement imposés
La nue-propriété est une solution adaptée aux personnes soumises à une forte pression fiscale. De plus, les parts détenues en nue-propriété sont exonérées d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisque seul l’usufruitier est redevable.
Anticipation de la retraite ou d’une transmission patrimoniale
La nue-propriété permet une préparation stratégique de la retraite : l’épargnant place son capital et récupère à l’échéance la pleine propriété, générant des revenus complémentaires. C’est également un outil efficace pour la transmission du patrimoine.
Quels sont les risques associés à l’investissement en SCPI en nue-propriété ?
- Les parts sont immobilisées jusqu’à la fin du démembrement.
- Aucun dividende perçu : pas de flux financiers pendant toute la durée.
- Comme tout investissement immobilier, la valeur des parts peut évoluer à la baisse.
- La performance future dépend de la qualité de gestion.
- Une sortie avant terme peut entraîner des conséquences fiscales.
À qui s’adresse l’investissement en nue-propriété de SCPI et comment la sélectionner ?
Les profils concernés
L’investissement s’adresse à des personnes ayant une vision à long terme. Il est particulièrement adapté aux profils suivants :
- Les contribuables fortement imposés, qui réduisent leur imposition tout en échappant à l’IFI.
- Les futurs retraités, qui anticipent une baisse de revenus.
- Les parents ou grands-parents souhaitant transmettre leur patrimoine.
Les critères de sélection d’une SCPI en nue-propriété
Pour choisir la meilleure SCPI en nue-propriété, plusieurs critères doivent être examinés :
- Privilégiez des SCPI diversifiées, avec une gestion prudente.
- Analysez le rendement passé (taux de distribution), la stabilité du prix des parts et le taux d’occupation.
- Optez pour des sociétés reconnues, transparentes et expérimentées.
- Choisissez une durée de démembrement alignée avec votre objectif.
- Comparez les barèmes de décote entre SCPI pour optimiser le levier.
Sofidynamic
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Exemples d’investissements réussis en nue-propriété de SCPI
| Profil | Stratégie | Montant investi / Décote | Avantages clés |
|---|---|---|---|
| Cadre supérieur (52 ans) | Achat en nue-propriété sur 10 ans | 200 000 € (payé 140 000 €) | Aucune imposition, exonération IFI, valorisation à terme. |
| Couple retraité (68 ans) | Donation de la nue-propriété | Valeur de 300 000 € | Transmission optimisée, réduction des droits, revenus conservés. |
| Chef d’entreprise (60 ans) | Placement en nue-propriété sur 15 ans | 400 000 € (payé 240 000 €) | Placement stable sans fiscalité, revenus différés, patrimoine revalorisé. |
Note trustpilot : 4,7
- Objectif de rendement de 6 %
- 1ere SCPI américaine et européenne
- Offre de lancement unique avec 3 avantages: décote du prix de part, commission de souscription réduite et délai de jouissance raccourci.
Offre de lancement
FAQ - Questions fréquentes sur l’investissement en nue-propriété de SCPI
Qu'est-ce qu'une SCPI en démembrement ?
Une SCPI en démembrement sépare temporairement la propriété entre l'usufruit (jouissance et perception des revenus) et la nue-propriété (propriété des titres). Cette technique permet d'optimiser l'investissement selon les besoins de chaque profil.
Qu'est-ce qu'une SCPI en usufruit ?
L'usufruit représente le droit de percevoir les revenus d'une SCPI sans en être propriétaire. L'usufruitier bénéficie des loyers pendant la durée convenue, tandis que le nu-propriétaire construit son patrimoine à prix décoté.
Pourquoi opter pour la nue-propriété plutôt que la pleine propriété ?
La nue-propriété offre trois avantages majeurs : un prix d'achat réduit (17% à 40%), une exonération fiscale totale pendant le démembrement (ni IR, ni IFI), et une stratégie patrimoniale optimisée pour le long terme. Elle convient aux personnes fortement imposées n'ayant pas besoin de revenus immédiats.
Quelle est la fiscalité des revenus en nue-propriété ?
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif pendant le démembrement. Dès lors, aucune fiscalité ne lui est appliquée. À la fin du démembrement, l’acheteur récupère la pleine propriété des parts. Les revenus perçus à partir de cette date sont alors imposés classiquement.
