Les SCPI de rendement attirent de nombreux épargnants. Zoom sur l’investissement en nue-propriété (ou démembrement).
Définition de la nue-propriété de SCPI (démembrement de parts de SCPI de rendement)
En matière patrimoniale, le démembrement consiste à séparer de manière temporaire un actif en deux parties :
- L’usufruit, qui permet de tirer profit de l’actif ;
- La nue-propriété, qui permet de détenir l’actif sur le long terme après l’avoir acquis à moindre coût.
Dans le cas d’un démembrement de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), l’usufruitier perçoit les revenus locatifs versés par la SCPI tandis que le nu-propriétaire détient les parts. Ce dernier en récupère la pleine propriété à l’issue de la fin de la période de démembrement.
Les avantages de l’investissement en SCPI en nue-propriété
L’épargne immobilière à moindre coût
Lorsque vous achetez des parts de SCPI de rendement en nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote sur leur prix. Celle-ci varie en fonction de la durée du démembrement : plus elle est importante, plus la décote est élevée.
Chaque société de gestion propose ses propres clés de répartition, afin de déterminer les décotes applicables. Pour donner un ordre de grandeur, comptez sur :
- Un peu moins de 20 % pour un démembrement de 5 ans ;
- Environ 30 % de décote pour 10 ans ;
- 35 à 40 % pour 15 ans ;
- 40 à 45 % pour un démembrement sur 20 ans.
| A savoir : la durée moyenne des démembrements constatée sur le marché des SCPI varie entre 5 et 15 ans. Il s’agit donc d’une épargne immobilière de moyen à long terme. |
Une fiscalité attrayante pour le nu-propriétaire durant le démembrement (IR et IFI)
Durant la période du démembrement, le nu-propriétaire ne bénéficie pas des revenus générés par la SCPI. Cet inconvénient lui permet toutefois de ne pas alourdir son impôt sur le revenu.
Surtout, l’épargne immobilière détenue en nue-propriété est exonérée d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le démembrement de parts de SCPI s’avère donc très intéressant sur le plan fiscal pour des investisseurs lourdement imposés sur leurs revenus et/ou détenant déjà un patrimoine immobilier important, potentiellement soumis à l’IFI.
Une plus-value à la réunion de la pleine propriété
Une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts de SCPI. Cette opération lui permet de bénéficier d’une importante plus-value, puisqu’il a bénéficié d’une décote sur le prix d’achat des parts. Cette plus-value générée par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt.
| Exemple L’investisseur en nue-propriété achète des parts d’une valeur de 100 euros par part, à un prix décoté de 30 % (soit 70 euros). Après 10 ans, il récupère la pleine propriété de parts d’une valeur de 100 euros (hors valorisation potentielle du prix de part durant la période de démembrement). Il gagne donc 30 euros par part grâce à cette opération. |
Après la réunion de la pleine propriété, l’investisseur agit comme bon lui semble
A l’issue de la période de démembrement, l’investisseur en nue-propriété peut choisir de :
- Conserver les parts de SCPI en pleine propriété, afin de toucher des revenus complémentaires (soumis à l’impôt sur le revenu) ;
- Céder ses parts afin d’encaisser une plus-value, égale à la différence entre le prix d’achat décoté et le prix de cession. Ce gain sera mécaniquement supérieur à celui obtenu par un investisseur en pleine propriété, qui ne bénéficie d’aucune décote sur le prix d’achat.
| A savoir : la plus-value imposable est déterminée par la différence entre le prix de cession des parts et la somme des prix d’acquisition en nue-propriété et en usufruit. En d’autres termes, le gain lié à la décote de prix initiale échappe à la taxation des plus-values. La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention (à partir de l’investissement initial en nue-propriété) et de prélèvements sociaux après 30 ans. |
Découvrez la nue-propriété de parts de SCPI en vidéo !
SCPI en nue-propriété : la sélection de Meilleurtaux Placement
Dans une période de forte incertitude, il est essentiel de choisir les bons placements pour votre épargne. Zoom sur 3 SCPI retenues par Meilleurtaux Placement pour investir en nue-propriété.
- PF Grand Paris : moins exposée aux conséquences de la crise du Coronavirus que les SCPI de commerces et d’hôtellerie, cette SCPI de bureaux focalisée sur le futur Grand Paris dispose d’un très bon potentiel de revalorisation du prix de part. Un atout majeur pour un investissement en nue-propriété ;
Découvrez la SCPI PF Grand Paris
- Primopierre : après bientôt 12 années d’existence, cette SCPI affiche une capitalisation d’environ 3 milliards d’euros et engrange régulièrement des plus-values grâce à la revente d’actifs. Elle est investie quasi-intégralement dans l’immobilier de bureaux et ses actifs sont loués à de « belles signatures », c’est-à-dire de grandes entreprises plus résistantes aux aléas conjoncturels ;
- Rivoli Avenir Patrimoine : une SCPI spécialisée dans l’immobilier de bureaux « prime », c’est-à-dire de grande qualité. Le prix de part est habituellement revalorisé chaque année, ce qui joue pleinement en faveur des investisseurs nus-propriétaires.
Découvrez la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
Investir dans les SCPI de rendement en nue-propriété : pour quels projets, quels objectifs ?
Préparer sa retraite
L’investissement en nue-propriété dans la pierre-papier représente un bon moyen de préparer sa retraite. Vous pouvez investir à moindre coût durant votre vie active et calibrer le démembrement de façon à récupérer la pleine propriété des parts une fois votre carrière terminée. A cette échéance, vos parts de SCPI vous permettent de bénéficier de revenus complémentaires afin de compenser la perte de pouvoir d’achat liée au passage à la retraite. Autre possibilité, vous pouvez revendre vos parts afin d’en tirer une plus-value importante et bénéficier d’un capital pour financer des projets.
Limiter la pression fiscale pour les épargnants les plus imposés
Le démembrement de parts de SCPI vous permet de faire travailler votre épargne sans générer d’impôt supplémentaire jusqu’à la réunion de la pleine propriété. Il s’avère donc particulièrement intéressant pour des contribuables déjà fortement imposés (tranche marginale d’imposition de 30, 41 ou 45 %) qui souhaitent placer leur argent tout en évitant d’alourdir leur pression fiscale.
En outre, la nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier sans impact vis-à-vis de l’IFI.
Se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût
Grâce à la décote sur le prix des parts, vous maximisez votre placement immobilier. En plaçant la même somme, l’achat en nue-propriété vous permet d’acquérir davantage de parts qu’un investissement en pleine propriété.
Faire travailler un capital que vous pouvez bloquer
Si vous détenez des liquidités que ne sont pas indispensables au financement de votre train de vie et que vous pouvez bloquer sur une longue période, la nue-propriété est une voie à explorer.
Ce cas de figure peut se présenter après un héritage par exemple.
Investir dans l’immobilier durant une période d’expatriation
Pas de gestion locative, pas d’impôt supplémentaire à payer durant le démembrement, valorisation de votre capital de départ à la réunion de la pleine propriété : l’investissement en nue-propriété présente de nombreux atouts pour des investisseurs expatriés.
Les inconvénients du démembrement de parts de SCPI
Pas de liquidité pendant le démembrement
La revente de parts détenues en nue-propriété, avant la fin de la période de démembrement, s’avère très compliquée. Mieux vaut donc éviter d’être confronté à ce cas de figure.
Le capital n’est pas garanti
Comme pour un investissement « classique » en SCPI, le capital de l’investisseur n’est pas garanti.
Ce risque est toutefois à nuancer. D’une part, les marchés immobiliers ne présentent pas les mêmes degrés de risque que les marchés financiers, plus volatils par nature. D’autre part, l’acquisition de parts à un prix décoté permet de limiter l’impact d’une éventuelle perte de valeur des parts.
| Exemple L’investisseur en nue-propriété achète des parts d’une valeur de 100 euros par part, à un prix décoté de 30 % (soit 70 euros). A la réunion de la pleine propriété après 10 ans, la valeur de part a baissé pour se situer à 90 euros. L’investisseur en nue-propriété reste toutefois gagnant (20 euros par part). |
Toutes les SCPI ne sont pas éligibles à ce montage
Certaines SCPI ne permettent pas d’investir en nue-propriété. Le choix est donc plus restreint que pour un investissement classique.
L’avis de Meilleurtaux PlacementLes atouts de l’acquisition de parts de SCPI de rendement en nue-propriété en font un investissement pertinent pour plusieurs profils, en particulier des épargnants qui :
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