Nous indiquons souvent à nos clients que les SCPI facilitent et simplifient la transmission par décès. Mais qu’en est-il vraiment ? Suffit-il de souscrire des parts de SCPI pour préparer votre succession ? Faut-il réaliser des démarches supplémentaires ? (testament, partage, donation…). Les SCPI offrent une flexibilité indéniable dans la préparation de sa succession, mais quelques astuces permettent d’optimiser considérablement la fiscalité.
A noter : Si vous détenez vos parts de SCPI à travers un contrat d’assurance vie, vous n’êtes pas concerné par les éléments évoqués ci-après. En effet, dans votre situation, le mécanisme de l’assurance vie et la clause bénéficiaire s’appliqueront.
Avantages des parts de SCPI au moment de la succession
Les parts de SCPI détenues en direct font partie intégrante du patrimoine successoral du défunt. En d’autres termes, en cas de décès du souscripteur, les parts de SCPI sont transmises aux héritiers selon les règles de dévolution successorale classique.
Une question qui revient de temps à autre : Les parts de SCPI sont-elles vendues automatiquement au décès du souscripteur ? Pas du tout. En cas de décès du titulaire des parts de SCPI, ces dernières intègrent la masse successorale à partager. C’est ensuite aux différents héritiers de décider s’ils souhaitent conserver les parts et ainsi percevoir les revenus de SCPI, ou les vendre pour récupérer des liquidités.
L’acquisition de parts de SCPI présente ainsi de nombreux avantages :
- Facilite le partage avec une attribution d’un lot de parts de SCPI à chaque héritier
- Evite l’indivision entre héritiers
- Offre la possibilité de procéder à une donation-partage et de gratifier tous les présomptifs héritiers
- Permet la transmission des parts de manière échelonnée en gardant les revenus (donation de la nue-propriété)
Frais et fiscalité sur la transmission de SCPI
3 types de frais peuvent s’appliquer au moment de la succession sur les parts de SCPI.
Fiscalité successorale sur les parts de SCPI
L’acquisition de parts de SCPI ne permet pas d'éluder les règles fiscales sur la transmission. Il convient de prendre en compte la fiscalité liée aux droits de mutation à titre gratuit. Il s’agit des droits de succession calculés en fonction du lien de parenté entre le défunt et le bénéficiaire, et sa quote-part dans l’actif successoral reçu.
Un simulateur sur les droits des successions est disponible sur le site du service public. Des abattements pourront s’imputer sur l’assiette taxable, jusqu’à réduire parfois à zéro l’impôt.
Droit de partage suite à une indivision successorale
A la suite d’une décès, si aucune disposition testamentaire n’a été prise par le défunt avant son décès, les héritiers se retrouvent dans une situation d’indivision successorale. Cela signifie qu’ils sont tous propriétaires du patrimoine mais en indivision. Cette position étant instable pour les héritiers, le notaire va alors procéder aux partages des lots. Le partage est une opération par laquelle les propriétaires d’un ou plusieurs biens, appelés copartageants ou co-indivisaires, mettent fin à l’indivision existant entre eux en attribuant à chacun d’eux des biens divis.
Mais ce partage a un coût. Le taux du droit de partage est fixé à 2,50 % (article 746 du Code General des Impôts).
Astuce : pour éviter le droit de partage, la rédaction d’un testament prévoyant l’attribution d’un lot de parts de SCPI à chacun des héritiers sera conseillée.
Frais de changement de propriétaire appliqué par la société de gestion
Une fois que la succession a été liquidée et que le partage des parts a été réalisé, il faut que la société de gestion de la SCPI mette à jour l’identité des nouveaux titulaires des parts de SCPI. Elle peut alors appliquer des frais de dossier. Ces frais peuvent correspondre à un pourcentage sur la valeur des SCPI ou un prix fixe.
Pour anticiper et faciliter la transmission de ses parts et réduire fortement la pression fiscale, le titulaire peut recourir au démembrement.
Optimiser la transmission de son patrimoine grâce au démembrement sur les SCPI
Au préalable : qu’est ce que le démembrement de propriété ? Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en nue-propriété et usufruit.
Le démembrement se compose d’un côté de l’« usus », le droit d’utiliser le bien et du « fructus », le droit d’en percevoir les fruits, pour l’usufruitier ; de l’autre côté, on trouve « l’abusus », le droit de disposer du bien pour le nu-propriétaire.
Les droits démembrés sont totalement indépendants l’un de l’autre. Cependant, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent, en aucun cas, vendre seuls le bien démembré. Pour céder la pleine propriété du bien, il est indispensable que les deux parties donnent leur accord.
Tout comme un bien immobilier classique, les parts de SCPI peuvent faire l’objet d’un démembrement. Le schéma le plus classique est le suivant :
Monsieur achète 100 parts de SCPI pour une valeur de 95.000 € à l’âge de 55 ans. Dix ans après, à 65 ans, il veut préparer la transmission de son patrimoine à ses deux enfants sans se dépouiller. Il souhaite en effet continuer à percevoir les revenus de SCPI. Ses parts de SCPI ont pris un peu de valeur, elles valent désormais 100.000 €.
Meilleurtaux Placement lui conseille alors de transmettre la nue-propriété de ces parts de SCPI à ses deux enfants. La nue-propriété des parts 1 à 50 ira à son fils, et celle des parts 51 à 100 ira à sa fille. Pour calculer les droits de donation, on se réfère à l’article 669 CGI qui précise que si l’usufruitier a moins de 71 ans, la valeur de la nue-propriété correspond à 60% de la pleine propriété. Les droits de donation seront donc calculés sur 60% du lot en pleine propriété des SCPI.
Calcul de la fiscalité au moment de la transmission : lot du fils : parts 1 à 50 pour une valeur en pleine propriété de 50.000 €.
- Base taxable : 30.000 € (60% de 50.000 €)
- Abattement classique en ligne directe : 100.000 €
- Droit de transmission : 0 €
Transmettez au fur et à mesure du temps vos parts de SCPI
Les parts de SCPI ont pour avantage, par rapport à un immeuble détenu en direct, de pouvoir être transmises progressivement.
Tous les 15 ans, les parents ont un abattement de 100.000 € sur chaque donation à leur enfant. Ainsi pour une famille composée d’un couple et de deux enfants, 400.000 € de biens peuvent être transmis en exonération de fiscalité tous les quinze ans.
Pour aider un enfant étudiant dans le besoin, les parents peuvent également transmettre l’usufruit temporaire des parts de SCPI. L’enfant percevra alors les revenus de la SCPI pendant quelques années pour subvenir à ses besoins. A l’issue de démembrement temporaire, les parents récupéreront la pleine propriété des parts de SCPI et la jouissance des revenus.
