Investir en SCPI (société civile de placement immobilier) permet d’accéder simplement à l’investissement immobilier, avec un ticket d’entrée réduit. Mais quand il s’agit d’impôts, ça peut vite devenir flou.
Quels revenus devez-vous déclarer ? Comment êtes-vous taxé ? Et surtout, comment payer moins d’impôts grâce à votre SCPI ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité en SCPI.
L’essentiel à retenir
- Les revenus de SCPI sont imposés comme des loyers classiques, même si vous ne gérez pas directement les biens.
- Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier ou le régime réel selon vos revenus.
- Les plus-values à la revente sont imposées comme pour un bien immobilier, avec des exonérations après 22 et 30 ans.
- L’assurance vie, le démembrement ou le crédit sont des leviers efficaces pour réduire votre fiscalité.
- Investir en SCPI européennes permet souvent de payer moins d’impôts en France.
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à
haut rendement
Quels sont les principes de base de la fiscalité des SCPI ?
Quand vous achetez des parts de SCPI (société civile de placement immobilier), vous investissez dans l’immobilier, sans avoir à gérer les locataires ou les travaux. On nomme aussi cet investissement “pierre papier”. Il existe plusieurs types de SCPI, notamment la SCPI de rendement, qui distribue des revenus réguliers issus des loyers, la SCPI fiscale ou la SCPI de plus-value. Le fonctionnement est simple : la SCPI collecte des loyers, puis vous reverse une part des revenus.
La SCPI est fiscalement “transparente”. Cela veut dire que c’est vous, l’investisseur, qui êtes imposé directement sur votre quote-part de revenus et de plus-values.
Les revenus peuvent être de trois types :
- Revenus fonciers : les loyers encaissés par la SCPI.
- Revenus financiers : par exemple si la SCPI place une partie de sa trésorerie.
- Plus-values immobilières : si un immeuble est revendu ou si vous revendez vos parts à un prix supérieur à celui d’achat.
Vous pouvez détenir vos parts :
- En direct : votre nom figure dans le registre de la SCPI.
- Via une assurance vie ou un contrat de capitalisation.
- En démembrement de propriété : vous n’avez que l’usufruit ou la nue-propriété.
Meilleurtaux Placement vous donne accès aux meilleures SPCI, en direct ou via ses assurances vie à faible frais. Par exemple, les SCPI SCPI Epargne Pierre Europe, Transitions Europe et Sofidynamic ont respectivement rapporté 6,75%, 8,25% et 9,52% en 2024.
Sofidynamic
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Comment sont imposés les revenus fonciers issus des SCPI ?
Les loyers perçus via une SCPI sont imposés comme n’importe quels revenus fonciers. Si vous êtes un particulier, c’est-à-dire une personne physique, les revenus fonciers générés par les loyers de la SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Autrement dit, ils sont taxés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), qui peut varier de 0% jusqu’à 45%. À cette imposition s’ajoutent également les prélèvements sociaux en vigueur, actuellement fixés à 17,20%.
Le régime micro-foncier
Si l’ensemble de vos revenus fonciers (y compris issus de SCPI) ne dépasse pas 15 000 € par an et que vous ne bénéficiez pas d’un régime spécifique, vous relevez automatiquement du micro-foncier. Ce régime vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%, sans possibilité de déduire d'autres charges.
Concrètement, il vous suffit de reporter le montant brut des revenus dans la case prévue à cet effet sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042). Aucun calcul compliqué, pas de justificatifs à fournir : c’est le régime idéal pour les petits investisseurs qui souhaitent gagner du temps tout en limitant leur imposition.
Bon à savoir
Certaines SCPI peuvent générer un déficit foncier si les charges déductibles (notamment les travaux) sont supérieures aux revenus. Ce déficit peut alors être imputé sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 € par an), ce qui peut réduire significativement votre impôt.
Le régime réel
Le régime réel s’applique obligatoirement si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an. Mais vous pouvez également le choisir volontairement, même si vous êtes en dessous de ce seuil, si cela s’avère plus avantageux pour vous.
Son principal atout est qu’il vous permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien ou de rénovation, assurances, etc. Ces déductions viennent réduire votre base imposable, voire supprimer totalement l’impôt dû dans certains cas.
La déclaration s’effectue via le formulaire 2044, un peu plus technique que le régime micro-foncier, mais particulièrement intéressant si vous avez financé vos parts de SCPI à crédit. En effet, les intérêts d’emprunt peuvent significativement alléger votre fiscalité sur les revenus fonciers.
Bon à savoir
Dans les deux cas, que vous soyez soumis au régime foncier ou au régime réel, pensez à prendre en compte les prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,20%.
Sofidynamic
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Quelle fiscalité s’applique aux plus-values lors de la revente de parts de SCPI ?
Lorsque vous revendez vos parts de SCPI avec un gain par rapport au prix d’achat, vous réalisez ce qu’on appelle une plus-value immobilière. Celle-ci est soumise au régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers, identique à celui appliqué à un bien immobilier classique.
Pour les personnes physiques
En tant que particulier, la plus-value réalisée lors de la cession de vos parts de SCPI est soumise :
- À l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%.
- Aux prélèvements sociaux de 17,20%.
Toutefois, vous bénéficiez d’abattements pour durée de détention, qui réduisent progressivement cette imposition :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| 22e année | 4% | 1,6% |
| De 23 à 30 ans | Exonération | 9% par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Ainsi, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Bon à savoir
Une surtaxe peut s’appliquer en cas de plus-value supérieure à 50 000 €.
Pour les personnes morales
Si les parts de SCPI sont détenues via une société (par exemple une SCI), la plus-value dégagée à la revente est imposée comme un bénéfice, intégré au résultat de la société :
- Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : la plus-value est ajoutée au résultat fiscal et imposée au taux de l’IS (15 % ou 25 % selon les cas).
- Si la société est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : la plus-value est répartie entre les associés selon leur quote-part, et chacun l’intègre dans sa déclaration de revenus.
En cas de revente des parts de SCPI via une SCI, la fiscalité peut s’avérer complexe. Pour un objectif de transmission patrimoniale, une SCI à l’IR est souvent plus adaptée qu’une SCI à l’IS.
Sofidynamic
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Quelles spécificités pour la fiscalité des SCPI européennes et étrangères ?
Certaines SCPI investissent dans l’immobilier à l’étranger : Allemagne, Belgique, Pays-Bas, etc. Dans ce cas, les choses se compliquent un peu, mais il y a aussi des avantages. Voici comment ça fonctionne :
- Vous payez d’abord l’impôt dans le pays où se trouve le bien (fiscalité locale).
- Ensuite, la France applique un crédit d’impôt pour éviter une double imposition.
Ces SCPI européennes peuvent vous permettre d’alléger votre imposition en France, surtout si votre taux marginal est élevé. Les SCPI françaises sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à 17,2%, tandis que les SCPI européennes bénéficient souvent d’une imposition locale réduite et d’un crédit d’impôt en France, permettant ainsi une fiscalité globale plus avantageuse avec parfois une exonération des prélèvements sociaux.
Bon à savoir
Les revenus financiers (intérêts sur placements, etc.) sont taxés à 30% (PFU), ou au barème progressif de l’IR if you choose this option.
Comment optimiser la fiscalité de son investissement en SCPI ?
En plus des revenus fonciers imposés, certaines SCPI fiscales (type Pinel, Malraux, déficit foncier) offrent des réductions ou déductions d’impôt significatives jusqu’à 30% en contrepartie d’engagements de conservation. Le démembrement et l’investissement à crédit permettent aussi d’optimiser et différer la fiscalité
Les stratégies pour optimiser et payer moins d’impôts grâce aux SCPI sont nombreuses. Voici les principales :
- Investir via une assurance vie ou un contrat de capitalisation : les revenus et plus-values ne sont pas imposés chaque année. Vous êtes taxé uniquement en cas de retrait, avec des abattements et une fiscalité allégée après 8 ans.
- Opter pour le démembrement : en achetant la nue-propriété de parts de SCPI, vous ne percevez pas de revenus pendant une période définie, mais vous n’êtes pas imposé non plus. À terme, vous récupérez l’usufruit sans frais supplémentaires.
- Investir à crédit : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Cela peut considérablement réduire votre imposition.
- Opter pour des SCPI fiscales, bon outil de défiscalisation : par exemple Malraux, déficit foncier ou Denormandie, qui offrent des réductions ou déductions fiscales en contrepartie d’un engagement de conservation des parts.
- Diversifier avec des SCPI européennes : les revenus sont imposés dans le pays source. Grâce aux conventions fiscales internationales, vous pouvez éviter la double imposition (généralement, un crédit d’impôt est appliqué en France).
Quelles sont les obligations déclaratives pour les revenus de SCPI ?
La SCPI vous envoie chaque année un relevé fiscal détaillé. À partir de là, c’est à vous de reporter les bons montants dans votre déclaration d’impôts. Selon votre situation :
- En direct : vous déclarez vos revenus sur le formulaire 2042 (micro-foncier) ou 2044 (régime réel).
- Via une assurance vie : rien à déclarer tant que vous ne retirez pas d’argent.
- En démembrement : seule la personne qui détient l’usufruit doit déclarer les revenus.
Faites bien attention aux cases à remplir. Une erreur peut vite entraîner un redressement. Si vous avez un doute, faites appel à un conseiller fiscal.
A noter que les parts de SCPI entrent dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilier (IFI), puisqu’il s’agit de fractions d’investissements dans des biens immobiliers.
Bon à savoir
Les non-résidents et les sociétés ont également des règles spécifiques à respecter.
Note trustpilot : 4,7
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
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- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à
haut rendement
Foire aux questions sur la fiscalité des SCPI (FAQ)
Quelle est la fiscalité sur les SCPI ?
Les revenus de SCPI sont imposés selon leur nature : revenus fonciers pour les loyers, revenus de capitaux mobiliers pour les placements, et fiscalité des plus-values immobilières en cas de revente. Tout dépend aussi du mode de détention (direct, assurance vie, démembrement…).
Quels sont les avantages fiscaux des SCPI ?
Les SCPI offrent plusieurs leviers pour réduire ou différer l’impôt : assurance vie (fiscalité allégée), démembrement (aucun revenu, donc aucune imposition pendant la période), crédit (intérêts déductibles), et SCPI européennes (crédit d’impôt en France).
Quels sont les revenus imposables des SCPI ?
Les revenus imposables sont les loyers (revenus fonciers), les intérêts de trésorerie (revenus financiers) et les plus-values (en cas de revente d’immeubles ou de parts).
Comment sont imposés les dividendes des SCPI ?
Les revenus versés par les SCPI ne sont pas des dividendes au sens fiscal, mais des revenus fonciers. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,20%).
