La société civile de placement immobilier (SCPI) est un placement qui rencontre un grand succès. En 2020, la collecte nette atteint 6 milliards d’euros. En 2021, elle est de 7,4 milliards d’euros. Si ce placement est envisagé pour son rendement, n’oubliez pas qu’au moment de déclarer vos impôts, vos revenus et vos plus-values sont à prendre en considération. C’est le moment de faire un point complet sur la fiscalité des SCPI.
Quels sont les types de revenus imposables en SCPI ?
Lorsque vous réalisez un investissement via des parts de SCPI, vous pouvez être imposé sur différents revenus. La fiscalité des SCPI s’applique de plusieurs manières.
Lorsque vous détenez des parts, vous êtes imposé sur :
- Les revenus fonciers ;
- Les revenus financiers.
Lorsqu’un immeuble est vendu ou lorsque vous cédez des parts, une nouvelle imposition est appliquée : l’imposition sur les plus-values.
La fiscalité sur les revenus fonciers des SCPI
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous réalisez un investissement que l’on nomme pierre papier. En clair, vous réalisez un investissement immobilier de manière indirecte. Vous achetez des parts dans une société civile de placement immobilier qui va elle-même acheter des immeubles pour les mettre en location. Elle gère intégralement les biens immobiliers, perçoit les loyers et vous reverse des revenus fonciers à hauteur des parts achetées, on parle alors de quote-part.
Lorsque vous achetez vous-même un logement pour le louer, lorsque vous percevez des revenus fonciers, vous êtes imposé dessus. La fiscalité des SCPI n’est pas différente, c’est le régime de l’impôt sur le revenu qui s’applique. La société de gestion vous informe chaque année du revenu imposable que vous devez reporter sur votre déclaration de revenus.
Dans le cadre de la fiscalité des SCPI de rendement sur les revenus fonciers, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition :
Le régime micro foncier
Vous êtes soumis à ce régime si les revenus fonciers bruts que vous percevez sont inférieurs à 15.000 € par an pour des biens immobiliers détenus en direct. Le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ces revenus diminués d’un abattement de 30%. Le montant est à déclarer en ligne BE sur la feuille d’impôt N°2042.
Le porteur de parts de SCPI peut opter pour le régime micro-foncier s’il remplit les conditions suivantes :
- Etre propriétaire d’un bien immobilier, dont il tire des revenus fonciers par une location nue
- L’ensemble des revenus bruts fonciers perçus n’excède pas 15.000 € au titre de l’année d’imposition (SCPI + immeubles en direct)
- Les parts de SCPI et l’immeuble détenu en direct ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard)
Les épargnants ne percevant plus, dans le courant de l’année, des revenus fonciers de biens détenus en direct (biens non loués ou vendus) ne peuvent plus bénéficier du régime du micro-foncier pour les revenus fonciers issus des SCPI. Le régime réel d’imposition s’applique de fait.
De même ceux disposant uniquement de revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime du micro-foncier. Cependant, ils bénéficient d’une dispense de l’administration fiscale, sous certaines conditions, de déposer une déclaration de revenus fonciers N°2044 et peuvent porter directement les revenus des parts immobilières sur la déclaration de revenus N°2042 (sont exclues les parts de SCPI ouvrant droit à la déduction au titre de l’amortissement prévue à l’article 31 bis du CGI).
A noter : La SCPI peut, si l’ensemble des associés y adhère, ne pas distribuer l’intégralité du bénéfice de l’année en cours pour constitution des réserves. Il conviendra alors à l’associé de déclarer le bénéfice réalisé par la SCPI au cours de l’année et non celui distribué aux porteur de parts.
Le régime réel
Vous n’avez pas le choix si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 € par an. En revanche, vous avez la possibilité d’opter pour ce régime même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 € par an en lieu et place du régime micro-foncier (CGI, art. 32-4). L’option est alors exercée de manière irrévocable pour une durée de trois ans.
L’investisseur peut avoir intérêt à opter pour le régime réel dans le cas où il a acheté ses parts de SCPI à crédit et que le montant des intérêts d’emprunt est supérieur à l’abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier.
La société de gestion de la SCPI se charge de vous adresser chaque année le montant du revenu net à déclarer sur le formulaire spécial N°2044. Toutes les charges et frais de gestion sont donc déduits en amont par la société de gestion. Vous pouvez être confronté à deux possibilités : un bénéfice (revenu foncier) ou une perte (déficit foncier).
Le bénéfice est soumis aux prélèvements sociaux puis imposé à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (dans le cas où vos revenus fonciers sont issus uniquement de la SCPI)
Dans le cas d’une perte, résultant de dépenses déductibles du revenu foncier mais autres que les intérêts d’emprunt, celle-ci peut être déduite du revenu global de l’associé dans une limite de 10.700 €. Au-delà de cette limite, la fraction du déficit supérieure n’est reportable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
En cas d’achat des parts de SCPI à crédit, le montant des intérêts d’emprunt n’est pas pris en compte dans le revenu foncier de la SCPI pour les besoins de la déclaration fiscale. C’est pour quoi la société de gestion ne gère pas les emprunts de ses porteurs de parts. Ces intérêts sont déductibles par le contribuable de ses revenus fonciers et viennent donc diminuer l’imposition de ces dits revenus. Mais il faut savoir que les intérêts d’emprunts ne peuvent contribuer à la formation d’un déficit imputable sur le revenu global et sont uniquement reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
L'imposition des revenus financiers
La plupart du temps, ce sont des revenus fonciers qui sont perçus avec un investissement via des parts de SCPI. Toutefois, dans certains cas, vous pouvez percevoir des revenus financiers. Explications.
Les SCPI disposent d’une trésorerie pour financer l’acquisition des biens grâce à vos parts. Lorsque vous achetez ces parts, la SCPI peut parfaitement mettre l’argent versé de côté pour se constituer un capital en vue de l’achat d’un bien immobilier. Cet argent est placé et rapporte chaque année des intérêts. Vous percevez donc, tout naturellement, une partie des intérêts au prorata des parts acquises.
Vous pouvez être soumis à la fiscalité des revenus fonciers ou bénéficier du régime de prélèvement forfaitaire unique (flax tax).
La fiscalité sur les plus-values des SCPI lors des cessions
Autre fiscalité sur les SCPI de rendement : la fiscalité sur les plus-values. Si vous êtes imposé tout au long de la détention de vos parts sur les revenus fonciers, la revente des parts ou des immeubles va générer, dans le meilleur des cas, une plus-value. Il s’agit des bénéfices réalisés lors de la revente. La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat comprenant les frais d’acquisition réels.
La taxation varie en fonction du type de cessions.
La cession des parts de SCPO
Si les parts sont détenues depuis moins de 22 ans, la plus-value nette est imposée à l’impôt sur le revenu, IR, au taux de 19 % puis aux prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %.
La durée de détention permet de bénéficier d’abattements.
- Pour l’impôt sur le revenu :
- 0 % pendant les 5 premières années.
- 6 % d’abattement par an entre la 6e et la 21e année .
- 4 % d’abattement la 22e année.
- Exonération totale au-delà de 22 ans.
- Pour les prélèvements sociaux :
- 0 % pendant les 5 premières années.
- 1,65 % d’abattement par an entre la 6e et la 21e année .
- 1,6 % d’abattement la 22e année .
- 9 % d’abattement par an de la 23e à la 30e année.
- Exonération totale après 30 ans.
Le gouvernement a ajouté via la loi de Finance rectificative pour 2012, une surtaxe selon le montant de la plus-value immobilière. Cette surtaxe est applicable aux plus values immobilières supérieures à 50 000€ :
| Montant de la plus value imposable | Montant de la surtaxe |
| De 50.001 € à 60.000 € | 2% PV – (60.000 € – PV) x 1/20 |
| De 60.001 € à 100.000 € | 2 % PV |
| De 100.001 € à 110.000 € | 3 % PV – (110.000 € – PV) × 1/10 |
| De 110.001 € à 150.000 € | 3 % PV |
| De 150.001 € à 160.000 € | 4 % PV – (160.000 € – PV) × 15/100 |
| De 160.001 € à 200.000 € | 4 % PV |
| De 200.001 € à 210.000 € | 5 % PV – (210.000 € – PV) × 20/100 |
| De 210 001 € à 250.000 € | 5 % PV |
| De 250.001 € à 260.000 € | 6 % PV – (260.000 € – PV) × 25/100 |
| Supérieur à 260.000 € | 6 % PV |
Autres points importants dans le calcul de la plus-value :
- Les cessions de parts de SCPI inférieures à 15.000 € sont assujettis à l’impôt contrairement aux cessions d’immeubles détenus en direct. Il en va de même pour les exonérations réservées à certains titulaires de pension de vieillesse ou d’invalidité.
- Les frais d’acquisition sont pris en compte pour leur montant réel
- Pour les associés soumis aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA, BNC ou IS), les plus-values réalisées sont compensées avec les moins-values éventuelles et imposables selon le régime des plus-values professionnelles.(si la cession intervient dans les 2 ans, la plus value dite court terme est imposée à l’IR au barème progressif. Si la cession intervient après 2 ans, la plus-value dite long terme est imposée à 34,5%)
Exemple du calcul de l'impôt sur la plue value de cession :
| Prix de cession des parts en date du 4 janvier 2021 | 50.000 € |
| Prix d’acquisition le 1er janvier 2012 | 30.000 € |
| Frais d’acquisition des parts (11%) | 3.300 € |
| Plus value avant abattement | 16.700 € |
| Abattement total de 6% entre la 6ème et la 9ème année | 4.008 € |
| Plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu | 12.692 € |
| Abattement total de 1.65% entre la 6ème et la 9ème année | 1.102 € |
| Plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux | 15.598 € |
| Taxation à l’impôt sur le revenu (au taux de 19%) | 2.411 € |
| Taxation aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2%) | 2.683 € |
| Montant de l’impôt à payer sur la plus-value | 5.094 € |
La cession d’immeubles
Les plus-values sont soumises aux mêmes règles, mais sont alors taxées au régime des plus-values immobilières.
Ainsi, dans le cadre d’une vente d’immeuble, une exonération d’imposition sur le revenu est prévue pour une revente après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux). Pour une revente anticipée par la SCPI, si vous aviez des parts de SCPI soumises au régime des bénéfices professionnels (BIC, BA ou BNC) ou de l’impôt sur les sociétés, vous devez déclarer la plus-value versée.
Pour les associés redevables, l’impôt est prélevé directement par le notaire et la société de gestion des SCPI qui se chargent des calculs, de la déclaration et du paiement.
Notez que, dans ce cas, les cessions de moins de 15 000 € bénéficient d’une exonération.
La cession d’actifs financiers
Les associés redevables sont directement imposés au PFU (prélèvement forfaitaire unique) à 30 % ou à l’impôt progressif sur le revenu et aux prélèvements sociaux à 17,2 %.
Les particularités des SCPI fiscales
Afin d’optimiser sa fiscalité, il est possible d’investir dans des SCPI fiscales. Si elles fonctionnent exactement comme les autres, elles sont en plus éligibles à des dispositifs de défiscalisation :
- La SCPI Pinel : la société de gestion investit dans des biens à usage d’habitation éligibles au dispositif Pinel.
Les avantages fiscaux des parts achetées dépendent du nombre d’années de détention. Par exemple, pour un engagement de 12 ans, vous bénéficiez d’un taux d’imposition de 21 %, pour 9 ans, 18 % sur 9 ans et 6 ans 12 %. - La SCPI Malraux : la société investit dans l’immobilier d’habitation historique à rénover.
La réduction d’impôt peut atteindre 30 % du montant des travaux en fonction de la situation géographique des immeubles résidentiels. - Les SCPI de Normandie : les sociétés de gestion choisissent d’investir dans des biens immobiliers résidentiels situés au cœur des villes. Elles s’engagent à dépenser 25 % du prix du bien dans des travaux de rénovation.
En termes de réduction fiscale, les avantages sont les mêmes que pour les SCPI Pinel. - Les SCPI de déficit foncier : ces sociétés investissent encore dans des immeubles à rénover. Mais le principe est un peu différent.
Dans ce cas, il est possible de déduire le prix des travaux des revenus fonciers dans la limite de 10 700 € par an.
Le cas des revenus de SCPI étrangères
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous pouvez diversifier vos investissements en misant sur différents produits. Mais vous pouvez également diversifier géographiquement vos placements. De ce fait, il est tout à fait possible d’investir dans des SCPI étrangères. Parmi elles, celles qui ont le vent en poupe, ce sont les SCPI allemandes. Faisons donc un point sur la fiscalité des SCPI outre-Rhin.
La fiscalité des SCPI allemandes
Si les investisseurs apprécient les SCPI allemandes, c’est pour une raison très simple : la fiscalité des SCPI de rendement en Allemagne est allégée. Une convention franco-allemande a été signée en 1959. Selon l’article 3 de cette convention, les revenus fonciers générés en Allemagne sont imposables en Allemagne, et non en France.
Vos revenus de parts de SCPI seront soumis à l’impôt sur les sociétés allemandes, le taux est de 15,825 %, ce qui est déjà moins que le montant des prélèvements sociaux en France auquel s’ajoute, chez nous, l’impôt sur le revenu.
L’impôt est prélevé directement par la société de gestion, elle vous reverse donc des revenus fonciers nets d’impôt. La fiscalité des SCPI allemandes rend ce placement beaucoup plus rentable que des parts de SCPI en France.
Impôt sur la fortune immobilière, IFI et SCPI
L’impôt sur la fortune immobilière, IFI, remplace depuis 2018, l’impôt sur la fortune, ISF. Il s’applique sur tous les biens et droits immobiliers. Les parts de SCPI sont soumises à l’IFI.
La valeur à déclarer doit apparaître sur votre déclaration d’impôts sur le revenu. Le montant pour une part vous est donné par la société de gestion chaque année. Il suffit de le multiplier par le nombre de parts en votre possession.
La fiscalité des SCPI en nue-propriété
Pour mémoire, il est possible d’investir dans l’immobilier en achetant un bien ou des parts de SCPI en démembrement. Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien. L’usufruitier a la jouissance du bien. Dans le cadre d’un investissement locatif, c’est lui qui perçoit les loyers. Le nu-propriétaire, s’il n’a pas la jouissance du bien, peut en disposer. Il ne peut être vendu sans son accord. Au terme du démembrement, c’est le nu-propriétaire qui devient pleinement propriétaire du bien immobilier.
La fiscalité de la SCPI en nue-propriété est intéressante.
- En tant que nu-propriétaire, vous n’avez pas la jouissance des parts de SCPI, vous ne percevez donc pas de revenus fonciers. En clair, tout au long de la période de démembrement, vous ne payez aucun impôt sur votre placement.
- De plus, dans le cadre d’un démembrement, le prix d’acquisition des parts est moins élevé pour compenser l’absence de revenus durant quelque temps. Aussi, vous pouvez espérer une plus importante plus-value à la cession de vos parts.
- Enfin, lorsque vous accédez à la pleine propriété de vos parts, la fiscalité des SCPI de rendement est encore une fois avantageuse, vous ne payez pas de frais d’acquisition comme c’est le cas pour un bien immobilier en direct.
La fiscalité des SCPI dans l’assurance vie
Il est possible de choisir d’investir dans des parts de SCPI en passant par une assurance vie. Vous bénéficiez alors des avantages fiscaux liés à ce type de contrat.
Avec l’assurance vie, l’imposition n’intervient que dans le cadre d’un retrait, partiel ou total. Seule la part rachetée sera soumise à l’impôt.
Notez qu’avec l’assurance vie, seules les plus-values sont taxées.
- À partir de 8 années de détention des parts de SCPI :
Après un abattement de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple dont l’imposition est commune, le taux d’imposition (prélèvement forfaitaire) est de 7,5 % dans la limite de 150 000 €. Au-delà, le prélèvement forfaitaire passe à 12,8 %.
Quelle que soit la somme, s’ajoutent les prélèvements sociaux dont le taux est de 17,2 %. - Avant 8 ans de détention :
La fiscalité est bien moins avantageuse puisque vous ne profitez d’aucun abattement fiscal.
Questions fréquentes sur la fiscalité des SCPI
L'investissement en SCPI est-il soumis à l'IFI ?
Oui, les parts de SCPI sont des placements immobiliers et sont, à ce titre, soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Toutefois, ce ne sera pas le cas si vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété tant que vous n’êtes pas pleinement propriétaire.
Comment déclarer les revenus d'une SCPI ?
Vous recevez chaque année de la part de la société de gestion un récapitulatif du montant de vos revenus que vous reporterez sur le formulaire de déclaration d’impôt n°2044.
Quelle est la nature du revenu distribué par une SCPI ?
En matière de SCPI, les revenus sont de deux ordres : les revenus fonciers et les revenus financiers. À la revente vous percevez une plus-value si les parts de SCPI ont pris de la valeur.
