La société civile de placement immobilier (SCPI) est un placement qui rencontre un grand succès. En 2020, la collecte nette atteint 6 milliards d’euros. En 2021, elle est de 7,4 milliards d’euros. Si ce placement est envisagé pour son rendement, n’oubliez pas qu’au moment de déclarer vos impôts, vos revenus et vos plus-values sont à prendre en considération. C’est le moment de faire un point complet sur la fiscalité des SCPI.
- Quels sont les types de revenus imposables en SCPI ?
- La fiscalité sur les revenus fonciers des SCPI
- L'imposition des revenus financiers
- La fiscalité sur les plus-values des SCPI lors des cessions
- Les particularités des SCPI fiscales
- Le cas des revenus de SCPI étrangères
- Impôt sur la fortune immobilière, IFI et SCPI
- La fiscalité des SCPI en nue-propriété
- La fiscalité des SCPI dans l'assurance vie
- Questions fréquentes sur la fiscalité des SCPI
Quels sont les types de revenus imposables en SCPI ?
Lorsque vous réalisez un investissement via des parts de SCPI, vous pouvez être imposé sur différents revenus. La fiscalité des SCPI s’applique de plusieurs manières.
Lorsque vous détenez des parts, vous êtes imposé sur :
- Les revenus fonciers ;
- Les revenus financiers.
Lorsqu’un immeuble est vendu ou lorsque vous cédez des parts, une nouvelle imposition est appliquée : l’imposition sur les plus-values.
La fiscalité sur les revenus fonciers des SCPI
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous réalisez un investissement que l’on nomme pierre papier. En clair, vous réalisez un investissement immobilier de manière indirecte. Vous achetez des parts dans une société civile de placement immobilier qui va elle-même acheter des immeubles pour les mettre en location. Elle gère intégralement les biens immobiliers, perçoit les loyers et vous reverse des revenus fonciers à hauteur des parts achetées, on parle alors de quote-part.
Lorsque vous achetez vous-même un logement pour le louer, lorsque vous percevez des revenus fonciers, vous êtes imposé dessus. La fiscalité des SCPI n’est pas différente, c’est le régime de l’impôt sur le revenu qui s’applique. La société de gestion vous informe chaque année du revenu imposable que vous devez reporter sur votre déclaration de revenus.
Dans le cadre de la fiscalité des SCPI de rendement sur les revenus fonciers, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition :
- Le régime réel : vous êtes concerné obligatoirement par ce régime si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an. Ils sont alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Vous pouvez déduire de vos revenus des charges telles que les intérêts d’emprunt (qui, notez-le, ne peuvent contribuer à constituer un déficit foncier) ;
- Le régime micro-foncier : il s’applique pour les investisseurs dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, ce plafond prend en compte les parts de SCPI et les éventuels biens immobiliers possédés et loués en direct. Il ne peut s’appliquer si vous bénéficiez d’un dispositif fiscal tel que la loi Malraux, la loi Pinel, la LMNP, le Censi Bouvard, etc. Un abattement de 30 % est appliqué sur le montant des revenus fonciers perçus grâce aux parts de SCPI.
L'imposition des revenus financiers
La plupart du temps, ce sont des revenus fonciers qui sont perçus avec un investissement via des parts de SCPI. Toutefois, dans certains cas, vous pouvez percevoir des revenus financiers. Explications.
Les SCPI disposent d’une trésorerie pour financer l’acquisition des biens grâce à vos parts. Lorsque vous achetez ces parts, la SCPI peut parfaitement mettre l’argent versé de côté pour se constituer un capital en vue de l’achat d’un bien immobilier. Cet argent est placé et rapporte chaque année des intérêts. Vous percevez donc, tout naturellement, une partie des intérêts au prorata des parts acquises.
Vous pouvez être soumis à la fiscalité des revenus fonciers ou bénéficier du régime de prélèvement forfaitaire unique (flax tax).
La fiscalité sur les plus-values des SCPI lors des cessions
Autre fiscalité sur les SCPI de rendement : la fiscalité sur les plus-values. Si vous êtes imposé tout au long de la détention de vos parts sur les revenus fonciers, la revente des parts ou des immeubles va générer, dans le meilleur des cas, une plus-value. Il s’agit des bénéfices réalisés lors de la revente. La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat comprenant les frais d’acquisition réels.
La taxation varie en fonction du type de cessions.
La cession des parts
Si les parts sont détenues depuis moins de 22 ans, la plus-value nette est imposée à l’impôt sur le revenu, IR, au taux de 19 % puis aux prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %.
La durée de détention permet de bénéficier d’abattements.
- Pour l’impôt sur le revenu :
- 0 % pendant les 5 premières années.
- 6 % d’abattement par an entre la 6e et la 21e année .
- 4 % d’abattement la 22e année.
- Exonération totale au-delà de 22 ans.
- Pour les prélèvements sociaux :
- 0 % pendant les 5 premières années.
- 1,65 % d’abattement par an entre la 6e et la 21e année .
- 1,6 % d’abattement la 22e année .
- 9 % d’abattement par an de la 23e à la 30e année.
- Exonération totale après 30 ans.
Depuis janvier 2013, les plus-values supérieures à 50 000 € sont soumises à un traitement spécifique : une surtaxe progressive est appliquée.
Notez que les cessions de moins de 15 000 € sont aussi assujetties à l’impôt.
La cession d’immeubles
Les plus-values sont soumises aux mêmes règles, mais sont alors taxées au régime des plus-values immobilières.
Ainsi, dans le cadre d’une vente d’immeuble, une exonération d’imposition sur le revenu est prévue pour une revente après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux). Pour une revente anticipée par la SCPI, si vous aviez des parts de SCPI soumises au régime des bénéfices professionnels (BIC, BA ou BNC) ou de l’impôt sur les sociétés, vous devez déclarer la plus-value versée.
Pour les associés redevables, l’impôt est prélevé directement par le notaire et la société de gestion des SCPI qui se chargent des calculs, de la déclaration et du paiement.
Notez que, dans ce cas, les cessions de moins de 15 000 € bénéficient d’une exonération.
La cession d’actifs financiers
Les associés redevables sont directement imposés au PFU (prélèvement forfaitaire unique) à 30 % ou à l’impôt progressif sur le revenu et aux prélèvements sociaux à 17,2 %.
Les particularités des SCPI fiscales
Afin d’optimiser sa fiscalité, il est possible d’investir dans des SCPI fiscales. Si elles fonctionnent exactement comme les autres, elles sont en plus éligibles à des dispositifs de défiscalisation :
- La SCPI Pinel : la société de gestion investit dans des biens à usage d’habitation éligibles au dispositif Pinel.
Les avantages fiscaux des parts achetées dépendent du nombre d’années de détention. Par exemple, pour un engagement de 12 ans, vous bénéficiez d’un taux d’imposition de 21 %, pour 9 ans, 18 % sur 9 ans et 6 ans 12 %. - La SCPI Malraux : la société investit dans l’immobilier d’habitation historique à rénover.
La réduction d’impôt peut atteindre 30 % du montant des travaux en fonction de la situation géographique des immeubles résidentiels. - Les SCPI de Normandie : les sociétés de gestion choisissent d’investir dans des biens immobiliers résidentiels situés au cœur des villes. Elles s’engagent à dépenser 25 % du prix du bien dans des travaux de rénovation.
En termes de réduction fiscale, les avantages sont les mêmes que pour les SCPI Pinel. - Les SCPI de déficit foncier : ces sociétés investissent encore dans des immeubles à rénover. Mais le principe est un peu différent.
Dans ce cas, il est possible de déduire le prix des travaux des revenus fonciers dans la limite de 10 700 € par an.
Le cas des revenus de SCPI étrangères
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous pouvez diversifier vos investissements en misant sur différents produits. Mais vous pouvez également diversifier géographiquement vos placements. De ce fait, il est tout à fait possible d’investir dans des SCPI étrangères. Parmi elles, celles qui ont le vent en poupe, ce sont les SCPI allemandes. Faisons donc un point sur la fiscalité des SCPI outre-Rhin.
La fiscalité des SCPI allemandes
Si les investisseurs apprécient les SCPI allemandes, c’est pour une raison très simple : la fiscalité des SCPI de rendement en Allemagne est allégée. Une convention franco-allemande a été signée en 1959. Selon l’article 3 de cette convention, les revenus fonciers générés en Allemagne sont imposables en Allemagne, et non en France.
Vos revenus de parts de SCPI seront soumis à l’impôt sur les sociétés allemandes, le taux est de 15,825 %, ce qui est déjà moins que le montant des prélèvements sociaux en France auquel s’ajoute, chez nous, l’impôt sur le revenu.
L’impôt est prélevé directement par la société de gestion, elle vous reverse donc des revenus fonciers nets d’impôt. La fiscalité des SCPI allemandes rend ce placement beaucoup plus rentable que des parts de SCPI en France.
Impôt sur la fortune immobilière, IFI et SCPI
L’impôt sur la fortune immobilière, IFI, remplace depuis 2018, l’impôt sur la fortune, ISF. Il s’applique sur tous les biens et droits immobiliers. Les parts de SCPI sont soumises à l’IFI.
La valeur à déclarer doit apparaître sur votre déclaration d’impôts sur le revenu. Le montant pour une part vous est donné par la société de gestion chaque année. Il suffit de le multiplier par le nombre de parts en votre possession.
La fiscalité des SCPI en nue-propriété
Pour mémoire, il est possible d’investir dans l’immobilier en achetant un bien ou des parts de SCPI en démembrement. Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien. L’usufruitier a la jouissance du bien. Dans le cadre d’un investissement locatif, c’est lui qui perçoit les loyers. Le nu-propriétaire, s’il n’a pas la jouissance du bien, peut en disposer. Il ne peut être vendu sans son accord. Au terme du démembrement, c’est le nu-propriétaire qui devient pleinement propriétaire du bien immobilier.
La fiscalité de la SCPI en nue-propriété est intéressante.
- En tant que nu-propriétaire, vous n’avez pas la jouissance des parts de SCPI, vous ne percevez donc pas de revenus fonciers. En clair, tout au long de la période de démembrement, vous ne payez aucun impôt sur votre placement.
- De plus, dans le cadre d’un démembrement, le prix d’acquisition des parts est moins élevé pour compenser l’absence de revenus durant quelque temps. Aussi, vous pouvez espérer une plus importante plus-value à la cession de vos parts.
- Enfin, lorsque vous accédez à la pleine propriété de vos parts, la fiscalité des SCPI de rendement est encore une fois avantageuse, vous ne payez pas de frais d’acquisition comme c’est le cas pour un bien immobilier en direct.
La fiscalité des SCPI dans l’assurance vie
Il est possible de choisir d’investir dans des parts de SCPI en passant par une assurance vie. Vous bénéficiez alors des avantages fiscaux liés à ce type de contrat.
Avec l’assurance vie, l’imposition n’intervient que dans le cadre d’un retrait, partiel ou total. Seule la part rachetée sera soumise à l’impôt.
Notez qu’avec l’assurance vie, seules les plus-values sont taxées.
- À partir de 8 années de détention des parts de SCPI :
Après un abattement de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple dont l’imposition est commune, le taux d’imposition (prélèvement forfaitaire) est de 7,5 % dans la limite de 150 000 €. Au-delà, le prélèvement forfaitaire passe à 12,8 %.
Quelle que soit la somme, s’ajoutent les prélèvements sociaux dont le taux est de 17,2 %. - Avant 8 ans de détention :
La fiscalité est bien moins avantageuse puisque vous ne profitez d’aucun abattement fiscal.
Questions fréquentes sur la fiscalité des SCPI
L'investissement en SCPI est-il soumis à l'IFI ?
Oui, les parts de SCPI sont des placements immobiliers et sont, à ce titre, soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Toutefois, ce ne sera pas le cas si vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété tant que vous n’êtes pas pleinement propriétaire.
Comment déclarer les revenus d'une SCPI ?
Vous recevez chaque année de la part de la société de gestion un récapitulatif du montant de vos revenus que vous reporterez sur le formulaire de déclaration d’impôt n°2044.
Quelle est la nature du revenu distribué par une SCPI ?
En matière de SCPI, les revenus sont de deux ordres : les revenus fonciers et les revenus financiers. À la revente vous percevez une plus-value si les parts de SCPI ont pris de la valeur.
