La pierre est une valeur refuge pour de nombreux investisseurs. Toutefois, acheter un bien immobilier seul engendre un risque élevé en cas de vacance locative. De plus, cela nécessite un investissement important qui n’est pas accessible à tous les ménages, notamment depuis que les conditions d’obtention d’un crédit immobilier se sont resserrées et que les taux augmentent. L’alternative ? La pierre papier. En investissant via des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), vous diversifiez vos placements et pouvez atteindre différents objectifs.
Les différents types de placements immobiliers
Différentes solutions existent pour réaliser un placement immobilier. Celle que vous choisirez doit être adaptée à :
- Votre situation personnelle et professionnelle ;
- Votre situation financière ;
- Votre niveau d’imposition ;
- Vos objectifs de placement.
Parmi les choix qui vous sont offerts, 5 sont à envisager :
- L’achat de sa résidence principale est, de tous les investissements dans l’immobilier, le premier et le meilleur à faire. Certes, pour devenir propriétaire de son propre logement, il faut pouvoir fournir un apport personnel suffisamment conséquent et obtenir un prêt bancaire. Mais cet investissement vous permettra, à termes, de faire des économies (plus de loyers à payer) et de vous constituer un patrimoine solide.
- L’investissement immobilier en direct, qui consiste à acheter un bien et à le mettre en location en assurant sa gestion intégrale ou en la confiant à un spécialiste de la gestion locative.
- Le crowdfunding immobilier qui vise à investir dans la construction de biens immobiliers neufs en espérant, une fois que les biens seront vendus, une plus-value élevée.
- La SCPI (société civile de placement immobilier) qui consiste à acheter des parts de biens immobiliers (immeubles de bureaux, commerces, biens dédiés à la logistique ou à la santé, immobilier résidentiel). En contrepartie, vous percevez des revenus locatifs (sauf en cas de période de démembrement).
- L’OCPI (organisme de placement collectif immobilier) qui va plus loin que la SCPI en variant les produits (actifs financiers, actifs immobiliers cotés ou non cotés).
SCPI vs immobilier locatif ?
C’est la grande question que vous devez vous poser au moment d’investir. Dans les deux cas, l’objectif est d’investir dans l’immobilier et d’obtenir des revenus locatifs en espérant un rendement à la hauteur de vos attentes. Si les deux solutions présentent des similitudes, quelques différences apparaissent.
Le choix du bien immobilier
Avec l’immobilier locatif en direct, vous maîtrisez votre acquisition. C’est vous qui décidez du bien que vous allez acheter, ce qui n’est pas le cas de la SCPI. Ce sont les sociétés de gestion qui déterminent le potentiel d’un bien immobilier pour l’acheter et le mettre en location.
La rentabilité et la durée d’investissement
Le rendement de l’immobilier en locatif dépend de votre lieu d'investissement et du risque de vacance. En moyenne, il est compris entre 2 et 5 %. Il est généralement meilleur dans les villes où le prix de l’immobilier est bas.
La SCPI offre globalement de meilleures performances, 4,49 % pour l’année 2021 selon l'ASPIM*, mais attention aux frais d’entrée et de sortie qui peuvent considérablement réduire vos bénéfices.
En termes de temps, tout investissement dans l’immobilier doit s’envisager comme un placement longue durée. Pour réaliser une plus-value intéressante, comptez en moyenne 10 ans.
Le niveau de risque
Avec la SCPI, vous limitez le risque, c’est ce qui fait tout l’intérêt de ce placement. En effet, vous pouvez acheter des parts dans différents biens immobiliers. D’une part, vous n’êtes qu’en partie propriétaire d’un bien et vous mutualisez les risques avec d’autres investisseurs. D’autre part, la diversification vous permet de contrer le risque de vacance locative. Si le taux d’occupation d’un bien est plus faible, cela peut être compensé par les parts acquises dans un autre bien. Avec un investissement locatif en direct, si vos locataires ne paient pas leur loyer, vous êtes directement pénalisé.
Un autre risque à considérer : le temps pour revendre votre bien ou vos parts de SCPI. Avec un investissement locatif, en fonction du dynamisme du marché, le délai peut être long pour trouver un acheteur. Une difficulté qui se retrouve avec la SCPI. Comme il s’agit d’un placement à long terme, les parts de SCPI ne sont pas vouées à être liquides. Le manque de liquidités rend plus difficile la vente des parts. Concrètement, cela peut prendre des mois voire des années.
Enfin, il est important de ne pas perdre de vue que tout investissement dans l’immobilier est assujetti aux aléas du marché. Alors, si la SCPI semble être un placement plus maîtrisé que celui engendré par un investissement immobilier seul, ce n’est pas un placement sûr, le risque de perte existe toujours.
Le montant de l’investissement
Autre point important au moment du choix : le montant que vous souhaitez investir. Avec la SCPI, le prix des parts les moins chères peut atteindre quelques centaines d’euros. Même si les sociétés de gestion imposent parfois d’acheter au minimum 10 parts, vous pouvez commencer à investir sans avoir une épargne importante et sans être contraint de faire appel au crédit. Si vous envisagez de vous constituer un patrimoine immobilier seul, l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou d’un logement ancien, nécessite de réaliser un investissement immobilier plus important et, la plupart du temps, de faire un crédit. L’investissement en SCPI est beaucoup moins progressif.
Le type de bien
La plupart du temps, les particuliers investissent dans l’immobilier locatif résidentiel. Avec la SCPI, l’investissement est plus souvent porté sur l’immobilier professionnel. Le risque de défaillance est moins élevé. De plus, en cas de faillite, l’entreprise qui ne paie plus ses loyers quittera les lieux. En revanche, avec les locataires qui ne paient pas leurs loyers, il est parfois difficile de trouver des solutions, notamment avec la trêve hivernale.
La défiscalisation de l’immobilier locatif
L’achat d’un bien immobilier destiné à la location ou de parts dans une SCPI fiscale vous permet de bénéficier de différents avantages fiscaux :
- Le dispositif Pinel
Il permet d'investir dans un logement neuf et de profiter d’une réduction directe de l’impôt sur le revenu. Elle est calculée sur le prix d’achat du bien et la durée d’engagement. Elle peut atteindre 21 %, dans la limite de 6 000 € par an. Notez que vous devez vous engager à louer votre bien pendant une période définie en pratiquant un loyer plafonné. Le logement doit obligatoirement être situé dans des zones tendues. - Le dispositif Denormandie
En termes de fonctionnement, il ressemble beaucoup au Pinel. Mais, il vous permet d'investir dans l’ancien, donc de profiter de tarifs plus abordables lors de l’achat. - Le dispositif Cosse
Il permet d'investir dans un logement ancien situé en zone tendue. Vous pouvez profiter d’un abattement fiscal, allant de 15 à 85 % en fonction du conventionnement choisi avec l’Anah, Agence Nationale de l’Habitat et de la localisation du logement. - Le LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel
Peu contraignant, ce dispositif vous permet d’acheter un bien sans contrainte de zones géographiques, de plafond de loyer ou de durée.
Les deux seules conditions :- Votre bien doit être meublé.
- Les revenus générés par votre logement doivent être inférieurs à 23 000 € ou à vos revenus annuels.
Il existe aussi des avantages pour la SCPI, par exemple, en choisissant d’investir dans une société européenne. Les avantages fiscaux dépendent de votre taux marginal d’imposition.
Si ces dispositifs de défiscalisation peuvent paraître intéressants, il est important de savoir que la performance d’un investissement locatif dépend de nombreux facteurs : prix d’achat, montant des loyers, imposition, risque de vacance, prix de revente… Mieux vaut tout bien calculer avant de vous lancer.
Les SCPI : le placement immobilier idéal ?
Difficile de dire si c’est le placement idéal, mais il faut tout de même avouer qu’il offre de nombreux avantages.
Différents types de SCPI
La société civile de placement immobilier permet de répondre à tous les objectifs avec ses trois types de SCPI.
- La SCPI de rendement : il s’agit ici d’acheter des parts de biens immobiliers pour obtenir des loyers et bénéficier d’un rendement attractif.
- La SCPI fiscale : le rendement promis est augmenté grâce à la défiscalisation envisagée. La société de gestion investit spécifiquement dans des biens éligibles à un dispositif de défiscalisation à l’image de la loi Pinel ou de la loi Malraux. Aussi, vous réduisez votre impôt sur le revenu au prorata du nombre de parts.
- La SCPI de plus-value : il s’agit, cette fois d’un investissement à long terme. Vous achetez un bien décoté pour espérer une plus-value importante à la revente.
Lorsqu’on évoque la SCPI de plus-value, on pense immédiatement à la SCPI en démembrement. Le concept est simple. Durant la période de démembrement, il y a un usufruitier, qui peut jouir du bien, et un nu-propriétaire, qui ne perçoit pas les loyers. En contrepartie, ce dernier achète des parts dont la valeur est décotée à hauteur de 30 à 40 %. Au terme de la période de démembrement il accède à la pleine propriété et peut revendre ses parts bien plus cher qu’il ne les a achetées.
Optimisation de l’épargne ou achat de parts à crédit
Lorsque vous envisagez d’acheter des parts de SCPI, vous pouvez choisir de placer votre épargne pour obtenir un rendement supérieur aux placements traditionnels tels que le livret A. Mais il est également possible d’acheter des parts de SCPI à crédit afin de bénéficier de l’effet levier du crédit. Une partie de vos mensualités est remboursée par les loyers perçus, l’effort d’épargne est faible. Au terme du crédit, vous percevez un complément de revenus ou pouvez revendre vos parts.
Une gestion entièrement déléguée
C’est la société de gestion qui prend en charge la gestion intégrale, de l’achat du bien au versement des loyers en passant par la gestion des travaux, les relances éventuelles, etc. En clair, vous n’avez rien à faire une fois vos parts acquises.
Un risque maîtrisé
Si la SCPI n’est pas un placement sans risque, la mutualisation et la diversification sont des atouts majeurs pour limiter le risque de défaillance. De plus, vous disposez de nombreuses informations avant d’investir (taux d’occupation des biens, fiabilité de la société de gestion, etc.).
OPCI, SCPI : de l'immobilier en assurance-vie
Il est possible de passer par l’assurance-vie pour investir dans l’immobilier. Pour mémoire, lorsque vous ouvrez un contrat d’assurance-vie, vous pouvez choisir deux solutions :
- Le fonds en euros, sécurisé, qui ne permet pas d’espérer des rendements élevés, mais qui vous assure de retrouver votre épargne lorsque vous en aurez besoin ;
- Les unités de compte : il s’agit, cette fois, de placer votre argent sur des supports variés. Le rendement promis est plus élevé, le niveau de risque l’est également, même s’il peut être maîtrisé selon les supports.
Via l’assurance-vie, vous pouvez investir en SCPI ou en OCPI notamment. La différence ente ces deux solutions est la nature de l’investissement. Tandis qu’en SCPI, 100 % des actifs sont immobiliers, ils n’atteignent que 50 à 65 % en OCPI. L’OPCI permet de bénéficier, en parallèle, d’actifs financiers et de liquidités.
Autre différence notable : la fiscalité. Avec la SCPI, les loyers sont soumis aux revenus fonciers. Avec l’OCPI, les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 %.
Questions fréquentes sur le placement immobilier
Quel est le meilleur placement dans l'immobilier ?
Il n’existe pas de meilleur placement, la meilleure solution étant celle qui vous correspond selon votre profil. Toutefois, la SCPI offre des avantages non négligeables en termes de rendement et de réduction du risque.
Pourquoi investir en immobilier ?
Les rendements proposés par les placements traditionnels restent faibles, l’investissement dans la pierre permet d’envisager des revenus plus élevés. De plus, une partie de votre acquisition est financée par les loyers perçus, ce qui vous permet, à moindre coût, de constituer votre patrimoine immobilier.
Est-ce le moment d'acheter un bien immobilier ?
Oui, c’est encore le moment d’acheter un bien immobilier, même si les taux sont en hausse. N’hésitez pas à comparer les taux avant de vous lancer afin de réduire le coût de votre crédit.
