Les points forts
de la SCPI
L’année 2019 a été exceptionnelle pour la collecte de SCPI. Avec plus de 8 milliards d’euros, la collecte de 2019 a détrôné le précédent record de 6 milliards d’euros de 2017. Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements monétaires comme le livret A ou le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Les SCPI permettent d’investir en immobilier physique mais sans souci de gestion : la société de gestion se charge de louer et entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! Autres avantages, ces véhicules permettent de bénéficier d’une meilleure liquidité, pour une mise de départ faible, et en mutualisant les risques car la SCPI est investie sur un grand nombre de biens.
Mise à jour COVID-19 : L'année 2020 s'annonce plus difficile pour les SCPI. Comme beaucoup d'actifs, l'immobilier – et notamment l'immobilier d'entreprise – n'a pas échappé à la crise. De nombreuses SCPI ont accepté de renégocier les baux avec certains locataires en difficulté (rééchelonnement, report, etc.) et vont donc le répercuter sur leur distribution en 2020. Malgré cela, le rendement moyen des SCPI devrait rester attractif, autour de 4% en 2020 selon les professionnels du secteur. Et bien que les SCPI n'offrent aucune garantie en capital, elles restent très solides de par la nature de leurs actifs : actuellement aucune SCPI distribuée par MeilleurPlacement n'a procédé à une baisse du prix de sa part en 2020 (et sur les 10 dernières années). Toutes les SCPI n'ont pas été affectées de la même manière par la crise du COVID-19, notamment selon les secteurs (commerce, bureau, hôtels, etc.) et la zone géographique (France, Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Unis) sur lesquels ils investissent. Tous ces critères, nous les avons pris en compte pour mettre à jour notre méthodologie et vous proposer, toujours dans le respect de nos valeurs et de nos convictions (indépendance, objectivité et transparence), un nouveau palmarès SCPI.
Potentiel de revalorisation SCPI éligible à l'assurance vie
Notre palmarès SCPI a un nouveau lauréat ! Bien sûr, Pierval Santé doit sa première place largement au fait que la SCPI est spécialisée sur les actifs immobiliers de santé, une thématique qui lui permet d’être peu affectée par la crise sanitaire (les demandes de décalage reçues représentent à ce jour moins de 4% du montant annuel des loyers 2020).
C’est également une thématique décorrélée des cycles économiques, et très porteuse du fait du vieillissement de la population et de l’allongement de la durée de vie.
La stratégie d’investissement repose sur la diversité des acquisitions : des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques, etc.), des cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) et PSY, des EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), des cabinets médicaux, des murs de pharmacie...
Enfin, un autre avantage de la SCPI est que plus de la moitié du patrimoine est située à l’étranger, ce qui lui confère une bonne diversification géographique ainsi que des avantages fiscaux (pas de prélèvements sociaux sur les loyers perçus hors de France et taux d’IR souvent plus faible).
PF Grand Paris était la 1er SCPI de notre palmarès en début d’année. Elle reste l’une de nos SCPI favorites, dépassée simplement par Pierval Santé qui profite de son exposition sectorielle et géographique (voir ci-dessus).
La SCPI renommée « PF Grand Paris » en 2017 a une stratégie axée sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km2 d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe.
Peu affectée par la crise, la SCPI a notamment connu une hausse du prix de sa part de 4% au 1er mars. À ce jour, la société a reçu moins de 20% de demandes de report du paiement du loyer pour le second trimestre, dont 40% se sont traduite par un échelonnement des loyers mensuels plutôt que trimestriel (donc sans impact sur la performance annuelle). Perial a ainsi fixé une fourchette prévisionnelle de TDVM 2020 entre 3,75% et 4,15%(3). Enfin, avec un report à nouveau de 108 jours (selon les dernières données communiquées par la société de gestion), la SCPI dispose de réserves pour faire face à de nouvelles difficultés.
La cinquantaine rayonnante ! Créée en 1968, Épargne Foncière ne manque pas d’atouts. D’abord, c’est l'une des plus anciennes SCPI présentes sur le marché puisqu’elle a soufflé en 2018 ses 50 bougies. C’est également un des plus grosses capitalisations du marché, ce qui assure une très bonne liquidité, une très bonne diversification et donc une mutualisation de risques avec 238 immeubles en portefeuille. La diversification est-elle un remède à la crise ? La SCPI a prévenu que seulement 5% de ses locataires avaient été touchés par une fermeture administrative et 24% voyaient leur activité fortement impactée. La SCPI Epargne Foncière a même augmenté son dividende au T1 2020 par rapport au T1 2019 (+2%). Une décision qui se justifiait par l’augmentation du prix de la part au 1er mars, de 2.10%. Société de gestion reconnue, la Française AM pratique une stratégie conservatrice vis-à-vis de la valorisation de ses parts. Avant l’augmentation de mars, la valeur de reconstitution s’établissait 10% dessus du prix de la part. Une prudence qui lui permet d’amortir un choc conjoncturel.
Nos experts se sont appuyés sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs dans le but de faire leur analyse.
L'expertise quantitative de ce palmarès est affinée par une analyse qualitative reposant sur l’analyse du foncier et la stratégie globale de la SCPI. Pour tenir compte de la crise 2020 et ses effets à court et long terme sur les SCPI, nous avons rajouté une note sectorielle et géographique pour chaque SCPI. L’immobilier d’entreprise résiste ainsi mieux en Allemagne ou aux Pays-Bas, qu’en France, au Royaume-Uni ou en Italie. Les SCPI de commerce ou d’hôtels sont également plus touchées que l’immobilier de bureau. L’immobilier commercial souffre depuis plusieurs années de la concurrence des géants du web sur le commerce traditionnel. La crise va accentuer le phénomène. L’immobilier de bureau pourrait par contre être freiné par le développement de nouvelles formes d’organisation à distance (télétravail) qui ne devrait pas jouer en faveur de l’extension des surfaces locatives.
Forte de leur succès constaté ces dernières années, les SCPI de rendement ont toutes les chances d’être encore à l’honneur en 2019. Grâce à des rendements nettement supérieurs à ceux réalisés par les livrets et contrats d’assurance-vie en fonds euros, ce type d’épargne immobilière présente de nombreux avantages. Leur succès auprès des épargnants est d’autant plus grand que le risque est limité du fait d’un investissement exclusif sur l’immobilier, qu’il s’agisse de locaux professionnels ou d’immeubles résidentiels.
Sommaire
S’il est en principe aisé de classer les SCPI sur la base de leurs performances annuelles, encore faut-il que ces valeurs soient celles recherchées par chacun des investisseurs. Ce n’est pas le cas, puisque les 180 SCPI gérés par une trentaine société de gestion répondent à des objectifs parfois très différents et où le rendement n’est pas toujours celui principal.
Ce sont ainsi trois types de SCPI qui cohabitent :
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement est celle la plus répandue. Par l’intermédiaire de sa société de gestion, elle procède à l’acquisition de biens immobiliers, généralement des locaux professionnels tels que des bureaux, des entrepôts et toutes autres sortes de locaux d’activités.
Les loyers perçus sont ensuite reversés aux associés sous forme de dividendes, une fois les charges déduites. Ces versements s’effectuent le plus souvent trimestriellement après un délai de jouissance variable (le plus souvent de 3 ou 4 mois).
La SCPI fiscale
La SCPI fiscale ne vise pas uniquement le rendement en permettant avant tout aux associés de bénéficier d’un allégement souvent substantiel de leurs impôts. Les immeubles acquis sont donc exclusivement résidentiels.
Dans le cas d’une SCPI Pinel, il s’agit de logements neufs, ou fortement rénovés, alors que dans une SCPI de type Malraux, les logements à louer sont généralement situés dans les centres-villes et dans leur partie les plus anciennes. Pour ce type de SCPI, la reduction fiscale porte uniquement sur la part des travaux réalisés.
La SCPI de plus-value
La SCPI de plus-value, également nommée SCPI de valorisation, cible les immeubles soumis à une importante décote. Celle-ci est due au profil spécifique des occupants (démembrement, viager, loi 1948…). Après le départ du dernier locataire, le bien immobilier est vendu. La SCPI procède alors à sa vente dont le produit est reversé aux associés au prorata de leur investissement.
Du fait de cette diversité, un classement des meilleurs SCPI ne peut concerner que celle de rendement, les deux autres ayant des objectifs très différents.
Pour de nombreux d’épargnants, la SCPI présente l’avantage d’offrir un rendement supérieur à celui servi par les fonds en euros classiques sans pour autant s’exposer à la volatilité des marchés boursiers et autres placements purement financiers.
Un avantage déterminant de la SCPI est de pouvoir investir dans l’immobilier sans devoir en subir les inconvénients majeurs liés à une acquisition en direct. L’ensemble des tâches administratives et de gestion du bien immobilier sont en effet assurées par la société de gestion. S’ajoute qu’il est possible d’investir dans une SCPI pour seulement quelques milliers d’euros, alors que le coût d’une acquisition en direct est le plus souvent très supérieur.
Pour un investisseur ne disposant que de relativement faibles liquidités, de nombreuses SCPI permettent d’acquérir des parts démembrées. L’achat se limite alors au prix de la partie correspondante à la nue-propriété, d’où un prix d’acquisition sensiblement inférieur.
Pour attirer un maximum d’investisseurs et assurer sa rentabilité, une SCPI de rendement se doit d’appliquer une stratégie visant à diversifier ses acquisitions. Cette diversification est de deux ordres : sectorielle et géographique.
Si pendant de nombreuses années les SCPI se sont limitées à l’Hexagone, elles sont de plus en plus nombreuses à passer les frontières en investissant la zone euro est parfois au-delà.
Pour la SCPI qui souhaite ainsi exploiter les opportunités hors des frontières, il est essentiel de disposer d’une importante capacité de financement et donc de faire appel un maximum d’investisseurs. La publication des chiffres annuels revêt donc une extrême importance en augmentant l’attractivité de la SCPI.
La sélection de la meilleure SCPI dépend de nombreux paramètres dont certains sont propres, par exemple les objectifs que vous vous fixez. D’autres critères de choix se définissent après une analyse des indicateurs publiés par la SCPI. Parmi ces indicateurs essentiels :
En prenant en compte ces différents indicateurs, vous augmentez d’autant vos chances d’investir dans une SCPI qui vous apportera un maximum de satisfactio