Les points forts
de la SCPI
L’année 2019 a été exceptionnelle pour la collecte de SCPI. Avec plus de 8 milliards d’euros, la collecte de 2019 a détrôné le précédent record de 6 milliards d’euros de 2017. Et l’année 2019 est d’autant plus remarquable que 2018 avait été quelque peu décevante avec seulement 5 milliards d’euros collectés. Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements monétaires comme le livret A ou le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Les SCPI permettent d’investir en immobilier physique mais sans souci de gestion : la société de gestion se charge de louer et entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! Autres avantages, ces véhicules permettent de bénéficier d’une meilleure liquidité, pour une mise de départ faible, et en mutualisant les risques car la SCPI est investie sur un grand nombre de biens.
Les SCPI offrent en outre une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les tempéraments d’investisseurs. Mais parmi les nombreuses SCPI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? MeilleurPlacement a analysé pour vous le marché de la SCPI, et a établi son palmarès 2020 dans le respect de ses valeurs et de ses convictions : indépendance, objectivité et transparence.
Potentiel de revalorisation SCPI éligible à l'assurance vie
Paris champion ! 2ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, PF Grand Paris est la SCPI sur laquelle il fallait miser l’an dernier, notamment pour sa revalorisation de 3,66 % en mai dernier. La société de gestion Perial a décidé en 2017 de rouvrir la commercialisation de sa SCPI PF1, et de la renommer « PF Grand Paris » pour axer sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km2 d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe. L’amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de Grand Paris, sur le plan locatif comme sur celui de l’investissement, sont des signaux extrêmement positifs pour les porteurs de parts. Malgré plusieurs hausses du prix de la part ces dernières années, le potentiel n’est pas épuisé. En effet, l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part est encore élevé, à +8.25 %.
La cinquantaine rayonnante ! Créée en 1968, Epargne Foncière ne manque pas d’atouts. D’abord, c’est l'une des plus anciennes SCPI présentes sur le marché puisqu’elle a soufflé en 2018 ses 50 bougies. C’est également un des plus grosses capitalisations du marché, ce qui assure une très bonne liquidité.
Pilotée par un partenaire de renom, La Française, Épargne Foncière a diversifié son portefeuille en intégrant des actifs de qualité dans les commerces et d’actifs immobiliers de type bureaux, en particulier à Paris et en région parisienne.
Cette mutualisation des risques, avec 238 immeubles en portefeuille, permet d'obtenir des résultats régulièrement supérieurs au marché locatif des particuliers.
Avec de tels locataires de prestige en portefeuille, les résultats de la SCPI ne peuvent qu’être solides. Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) s’affiche à plus de 8 %(3) sur 10 ans tandis que le taux de distribution s'est élevé à 4,40 %(3), l'an dernier.
La nouvelle entrée dans notre palmarès, et directement sur le podium !
Créée il y a à peine plus de 2 ans, la SCPI Atream Hôtels, originale dans le monde de la pierre papier, a tout de suite rencontré sa clientèle d'investisseurs : la capitalisation dépassait 160 millions € à la fin 2019. Pour attirer les investisseurs, la société de gestion a décidé de dédier sa SCPI à la constitution et la gestion sur le long terme d’un patrimoine immobilier locatif dans le secteur hôtelier. Une thématique attractive à plus d'un titre (secteur dynamique, pérennité des loyers, source de diversification sectorielle et géographique). Contrairement à un investissement dans un bien immobilier, l'investissement dans une chambre ou une part d'un hôtel est difficilement accessible pour un particulier.
L'investissement via des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) qui va investir dans des hôtels et distribuer les revenus aux porteurs de parts, fait donc encore plus de sens. La stratégie d'investissement de la SCPI est relativement défensive. La SCPI vise des pays économiquement solides, des destinations géographiques à forte culture du bail.
La stratégie défensive et la croissance spectaculaire de la capitalisation n'ont pas affecté les rendements. Le TDVM s'est inscrit 4.60 %(3) en 2018.
Tout à fait honorable pour un patrimoine en cours de constitution sur lequel existait encore un pourcentage élevé de franchises de loyers temporaires à la fin du 3ème trimestre. Le taux d'occupation financier, à 70% fin 2018, est ainsi passé à près de 100% aujourd'hui. Une bonne nouvelle pour le rendement 2019 : selon la société, le TDVM devrait se situer autour de 4.75 %(3) pour 2019.
Nos experts se sont appuyés sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs dans le but de faire leur analyse.
L'expertise quantitative de ce palmarès est affinée par une analyse qualitative reposant sur l’analyse du foncier et la stratégie globale de la SCPI.
Forte de leur succès constaté ces dernières années, les SCPI de rendement ont toutes les chances d’être encore à l’honneur en 2019. Grâce à des rendements nettement supérieurs à ceux réalisés par les livrets et contrats d’assurance-vie en fonds euros, ce type d’épargne immobilière présente de nombreux avantages. Leur succès auprès des épargnants est d’autant plus grand que le risque est limité du fait d’un investissement exclusif sur l’immobilier, qu’il s’agisse de locaux professionnels ou d’immeubles résidentiels.
Sommaire
S’il est en principe aisé de classer les SCPI sur la base de leurs performances annuelles, encore faut-il que ces valeurs soient celles recherchées par chacun des investisseurs. Ce n’est pas le cas, puisque les 180 SCPI gérés par une trentaine société de gestion répondent à des objectifs parfois très différents et où le rendement n’est pas toujours celui principal.
Ce sont ainsi trois types de SCPI qui cohabitent :
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement est celle la plus répandue. Par l’intermédiaire de sa société de gestion, elle procède à l’acquisition de biens immobiliers, généralement des locaux professionnels tels que des bureaux, des entrepôts et toutes autres sortes de locaux d’activités.
Les loyers perçus sont ensuite reversés aux associés sous forme de dividendes, une fois les charges déduites. Ces versements s’effectuent le plus souvent trimestriellement après un délai de jouissance variable (le plus souvent de 3 ou 4 mois).
La SCPI fiscale
La SCPI fiscale ne vise pas uniquement le rendement en permettant avant tout aux associés de bénéficier d’un allégement souvent substantiel de leurs impôts. Les immeubles acquis sont donc exclusivement résidentiels.
Dans le cas d’une SCPI Pinel, il s’agit de logements neufs, ou fortement rénovés, alors que dans une SCPI de type Malraux, les logements à louer sont généralement situés dans les centres-villes et dans leur partie les plus anciennes. Pour ce type de SCPI, la reduction fiscale porte uniquement sur la part des travaux réalisés.
La SCPI de plus-value
La SCPI de plus-value, également nommée SCPI de valorisation, cible les immeubles soumis à une importante décote. Celle-ci est due au profil spécifique des occupants (démembrement, viager, loi 1948…). Après le départ du dernier locataire, le bien immobilier est vendu. La SCPI procède alors à sa vente dont le produit est reversé aux associés au prorata de leur investissement.
Du fait de cette diversité, un classement des meilleurs SCPI ne peut concerner que celle de rendement, les deux autres ayant des objectifs très différents.
Pour de nombreux d’épargnants, la SCPI présente l’avantage d’offrir un rendement supérieur à celui servi par les fonds en euros classiques sans pour autant s’exposer à la volatilité des marchés boursiers et autres placements purement financiers.
Un avantage déterminant de la SCPI est de pouvoir investir dans l’immobilier sans devoir en subir les inconvénients majeurs liés à une acquisition en direct. L’ensemble des tâches administratives et de gestion du bien immobilier sont en effet assurées par la société de gestion. S’ajoute qu’il est possible d’investir dans une SCPI pour seulement quelques milliers d’euros, alors que le coût d’une acquisition en direct est le plus souvent très supérieur.
Pour un investisseur ne disposant que de relativement faibles liquidités, de nombreuses SCPI permettent d’acquérir des parts démembrées. L’achat se limite alors au prix de la partie correspondante à la nue-propriété, d’où un prix d’acquisition sensiblement inférieur.
Pour attirer un maximum d’investisseurs et assurer sa rentabilité, une SCPI de rendement se doit d’appliquer une stratégie visant à diversifier ses acquisitions. Cette diversification est de deux ordres : sectorielle et géographique.
Si pendant de nombreuses années les SCPI se sont limitées à l’Hexagone, elles sont de plus en plus nombreuses à passer les frontières en investissant la zone euro est parfois au-delà.
Pour la SCPI qui souhaite ainsi exploiter les opportunités hors des frontières, il est essentiel de disposer d’une importante capacité de financement et donc de faire appel un maximum d’investisseurs. La publication des chiffres annuels revêt donc une extrême importance en augmentant l’attractivité de la SCPI.
La sélection de la meilleure SCPI dépend de nombreux paramètres dont certains sont propres, par exemple les objectifs que vous vous fixez. D’autres critères de choix se définissent après une analyse des indicateurs publiés par la SCPI. Parmi ces indicateurs essentiels :
En prenant en compte ces différents indicateurs, vous augmentez d’autant vos chances d’investir dans une SCPI qui vous apportera un maximum de satisfactio