Les points forts
de la SCPI
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Le marché des SCPI (Société civile de placement immobilier) est reparti à la hausse en 2021 : la collecte a atteint 7,4 milliards d'euros l’an dernier, soit une augmentation de 22 % par rapport à 2020. Il faut dire que ces véhicules ne manquent pas d’atouts : les SCPI permettent d’investir en immobilier physique mais sans souci de gestion. La société de gestion se charge d’acquérir, louer et entretenir un parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! Et les rendements sont au rendez-vous. Selon l'IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière) le rendement des SCPI en 2021 ressort à 4,45 %* et certaines ont versé 5 voire 6 %* de rendement. Autre avantage, ces véhicules permettent de mutualiser les risques liés à un investissement immobilier (baisse de prix, travaux, locataire qui ne paye pas, etc.) : la SCPI détenant des dizaines voire des centaines de biens, un problème sur un bien affecte peu la rentabilité globale de l’investissement. En outre, ces véhiculent permettent de bénéficier d’une meilleure liquidité, pour une mise de départ faible : quelques centaines d’euros suffisent pour démarrer un investissement en direct, à crédit, ou même dans l’enveloppe de l'assurance-vie.
Les SCPI offrent enfin une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les tempéraments d’investisseurs. Mais parmi les nombreuses SCPI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? meilleurtaux Placement a analysé pour vous le marché de la SCPI, et a établi son palmarès 2022 dans le respect de ses valeurs et de ses convictions : indépendance, objectivité et transparence.
Fermée à la souscription – le plafond de collecte statutaire atteint
Potentiel de revalorisation Ă long terme
SCPI Ă©ligible Ă l'assurance vie
Jeune pousse pas encore mature mais prometteur
L’Allemagne est de retour sur le toit du classement, avec la SCPI Novapierre Allemagne. Et c’est totalement mérité pour cette SCPI lancée en 2014, qui fut le premier véhicule à chercher les opportunités du marché immobilier commercial allemand. L’immobilier allemand présente de nombreuses qualités : bon entretien des infrastructures, prix encore abordables, faible taux d’impayés, etc. Les résultats de la SCPI le prouvent, particulièrement en 2021 où les porteurs de parts ont reçu un rendement de 4,84%*, net d’impôt allemand. Car c’est l’autre atout de cette SCPI : la fiscalité plus douce des revenus immobiliers en Allemagne qui permet à la société de gestion de verser ce rendement robuste. Et pour enfoncer le clou, les revenus échappent aux prélèvements sociaux, et bénéficient d’un crédit d’impôt à l’IR en France. Finalement, le seul défaut de cette SCPI est qu’il n’est plus possible d’y souscrire (pour cause d’atteinte du plafond de collecte statutaire). Heureusement, Paref a lancé le second millésime de Novapierre Allemagne, bâti dans la continuité du premier. La SCPI Novapierre Allemagne 2 a eu besoin de quelques mois pour se constituer mais elle semble aujourd’hui exploiter tout son potentiel : 3,24 € versés au T4 2021, soit un rendement de 1,44% sur le trimestre, et donc mieux que sa grande soeur qui n’a versé « que » 1,14%. Autre atout pour Novapierre Allemagne 2 : sa valeur de reconstitution, nettement au-dessus de sa valeur de part, et qui traduit donc un gros potentiel de revalorisation à court et long terme.
Depuis 3 ans, PF Grand Paris est systématiquement sur le podium de notre classement. Ce plébiscite coïncide avec le changement de nom en 2017, et la nouvelle stratégie axée sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km2 d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe. La région Île-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. La crise sanitaire et les interrogations sur l’immobilier de bureaux affectent finalement peu le Grand Paris : la SCPI a versé 23,5 euros par part en 2021, un revenu identique à celui de 2020 et en hausse par rapport à 2019. En réalité, si le TDVM 2021 est en baisse par rapport à 2020, c’est avant tout du fait de la politique de revalorisations régulières de la société. En effet, depuis 2017, la SCPI a revalorisé chaque année le prix de sa part. La dernière date du 1er avril 2021. Le prix de la part de PF Grand Paris est passé de 532 € à 544 €. En 5 ans, le prix de la part a augmenté de plus de 15%. Un vrai levier de performance pour les porteurs de part.
Créée en 1968, Épargne Foncière ne manque pas d’atouts. D’abord, c’est l'une des plus anciennes SCPI présentes sur le marché puisqu’elle a soufflé en 2018 ses 50 bougies. En 2021, la société de gestion la Française AM a procédé à l’absorption par Epargne Foncière des SCPI Multimmobilier 2, Pierre Privilège et Eurofoncière 2. Résultat : Epargne Foncière est devenue la plus importante capitalisation du marché, ce qui assure une très bonne liquidité, une très bonne diversification et donc une mutualisation de risques. Du fait de la gestion très prudente appliquée par la Française depuis de longues années, la SCPI est un mastodonte blindé pour les années à venir : elle détient plus de 12 mois de report en réserve, un matelas confortable qui lui permettrait de facilement faire face à une année difficile en termes de rendement. Quant à sa valorisation, son parc immobilier, ramené au nombre de part, est évalué à près de 10% au-dessus du prix de sa part, malgré une revalorisation en 2020. Comprendre : la part est nettement décotée par rapport à la valeur du patrimoine de la SCPI. Cette décote s’explique là encore par la prudence de la société de gestion qui souhaite pouvoir disposer d’une marge de manœuvre, soit pour faire face, par exemple, à une éventuelle baisse des prix du marché dans les prochaines années. A moins que la société de gestion ne décide de procéder à une nouvelle hausse du prix de sa part.
Nos experts se sont appuyés sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs dans le but de faire leur analyse.
L'expertise quantitative de ce palmarès est affinée par une analyse qualitative reposant sur l’analyse du foncier et la stratégie globale de la SCPI.
Fortes de leur succès constaté ces dernières années, les SCPI de rendement ont toutes les chances d’être encore à l’honneur en 2022. Grâce à des rendements nettement supérieurs à ceux réalisés par les livrets et contrats d’assurance-vie en fonds euros, ce type d’épargne immobilière présente de nombreux avantages. Leur succès auprès des épargnants est d’autant plus grand que le risque est limité du fait d’un investissement exclusif sur l’immobilier, qu’il s’agisse de locaux professionnels ou d’immeubles résidentiels.
Sommaire
S’il est en principe aisé de classer les SCPI sur la base de leurs performances annuelles, encore faut-il que ces valeurs soient celles recherchées par chacun des investisseurs. Ce n’est pas le cas, puisque les 180 SCPI gérées par une trentaine société de gestion répondent à des objectifs parfois très différents.
Ce sont ainsi trois types de SCPI qui cohabitent :
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement est celle la plus répandue. Par l’intermédiaire de sa société de gestion, elle procède à l’acquisition de biens immobiliers, généralement des locaux professionnels tels que des bureaux, des entrepôts et toutes autres sortes de locaux d’activités.
Les loyers perçus sont ensuite reversés aux associés sous forme de dividendes, une fois les charges déduites. Ces versements s’effectuent le plus souvent trimestriellement après un délai de jouissance variable (le plus souvent de 3 ou 4 mois).
La SCPI fiscale
La SCPI fiscale ne vise pas uniquement le rendement en permettant avant tout aux associés de bénéficier d’un allégement souvent substantiel de leurs impôts. Les immeubles acquis sont donc exclusivement résidentiels.
Dans le cas d’une SCPI Pinel, il s’agit de logements neufs, ou fortement rénovés, alors que dans une SCPI de type Malraux, les logements à louer sont généralement situés dans les centres-villes et dans les parties les plus anciennes. Pour ce type de SCPI, la reduction fiscale porte uniquement sur la part des travaux réalisés.
La SCPI de plus-value
La SCPI de plus-value, également nommée SCPI de valorisation, cible les immeubles soumis à une importante décote. Celle-ci est due au profil spécifique des occupants (démembrement, viager, loi 1948…). Après le départ du dernier locataire, le bien immobilier est vendu. La SCPI procède alors à sa vente dont le produit est reversé aux associés au prorata de leur investissement.
Du fait de cette diversité, un classement des meilleures SCPI ne peut concerner que celles de rendement, les deux autres ayant des objectifs très différents.
Pour de nombreux d’épargnants, la SCPI présente l’avantage d’offrir un rendement supérieur à celui servi par les fonds en euros classiques sans pour autant s’exposer à la volatilité des marchés boursiers et autres placements purement financiers.
Un avantage déterminant de la SCPI est de pouvoir investir dans l’immobilier sans devoir en subir les inconvénients majeurs liés à une acquisition en direct. L’ensemble des tâches administratives et de gestion du bien immobilier sont en effet assurées par la société de gestion. S’ajoute qu’il est possible d’investir dans une SCPI pour seulement quelques milliers d’euros, alors que le coût d’une acquisition en direct est le plus souvent très supérieur.
Pour un investisseur ne disposant que de relativement faibles liquidités, de nombreuses SCPI permettent d’acquérir des parts démembrées. L’achat se limite alors au prix de la partie correspondant à la nue-propriété, d’où un prix d’acquisition sensiblement inférieur.
Pour attirer un maximum d’investisseurs et assurer sa rentabilité, une SCPI de rendement se doit d’appliquer une stratégie visant à diversifier ses acquisitions. Cette diversification est de deux ordres : sectorielle et géographique.
Si pendant de nombreuses années les SCPI se sont limitées à l’Hexagone, elles sont de plus en plus nombreuses à passer les frontières en investissant la zone euro et parfois au-delà .
Pour la SCPI qui souhaite ainsi exploiter les opportunités hors des frontières, il est essentiel de disposer d’une importante capacité de financement et donc de faire appel un maximum d’investisseurs. La publication des chiffres annuels revêt donc une extrême importance en augmentant l’attractivité de la SCPI.
La sélection de la meilleure SCPI dépend de nombreux paramètres dont certains vous sont propres, par exemple les objectifs que vous vous fixez. D’autres critères de choix se définissent après une analyse des indicateurs publiés par la SCPI. Parmi ces indicateurs essentiels :
En prenant en compte ces différents indicateurs, vous augmentez d’autant vos chances d’investir dans une SCPI qui vous apportera un maximum de satisfaction.
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