Les points forts
de la SCPI
01 47 20 33 00
Les SCPI offrent enfin une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les tempéraments d'investisseurs. Mais parmi les nombreuses SCPI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? meilleurtaux Placement a analysé pour vous le marché de la SCPI, et a établi son palmarès 2023 dans le respect de ses valeurs et de ses convictions : indépendance, objectivité et transparence.
Dernière mise à jour : Mai 2023
Épargne pierre
Type de SCPI
Catégorie
Bureaux
Localisation
RĂ©gions
Immorente
Type de SCPI
Catégorie
Commerces
Localisation
Diversifiée
Épargne pierre
Type de SCPI
Catégorie
Bureaux
Localisation
RĂ©gions
Dernière mise à jour : Mai 2023
Novapierre Allemagne 2
Type de SCPI
Catégorie
Commerces
Localisation
Europe
Les SCPI offrent enfin une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les tempéraments d'investisseurs. Mais parmi les nombreuses SCPI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? meilleurtaux Placement a analysé pour vous le marché de la SCPI, et a établi son palmarès 2023 dans le respect de ses valeurs et de ses convictions : indépendance, objectivité et transparence.
Le marché de la Pierre papier a continué à progresser en 2022. Les chiffres donnent même le tournis : 16 milliards d'euros collectés (10 pour les SCPI, 6 pour les SCI), un record. C'est plus que l'assurance-vie (collecte nette de 14 milliards). Et « seulement » deux fois moins que le Livret A et le LDDS (Livret développement durable et solidaire) qui collectent également des montants records. Selon l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), plus de 4 millions de Français détiennent aujourd'hui des parts de véhicules de Pierre Papier.
Il faut dire que ces véhicules ne manquent pas d'atouts : les SCPI permettent d'investir en immobilier physique mais sans souci de gestion. La société de gestion se charge d'acquérir, louer et entretenir un parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L'associé n'a plus qu'à percevoir ses revenus ! Et les rendements sont au rendez-vous.
Selon l'IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière) le rendement des SCPI en 2022 ressort à 4,53 %* et certaines ont versé plus de 5 %* de rendement. Autre avantage, ces véhicules permettent de mutualiser les risques liés à un investissement immobilier (baisse de prix, travaux, locataire qui ne paye pas, etc.) : la SCPI détenant des dizaines voire des centaines de biens, un problème sur un bien affecte peu la rentabilité globale de l'investissement. En outre, ces véhiculent permettent de bénéficier d'une meilleure liquidité, pour une mise de départ faible : quelques centaines d'euros suffisent pour démarrer un investissement en direct, à crédit, ou même dans l'enveloppe de l'assurance-vie.
| Note | Taux de distribution(1) 2022 |
Potentiel de revalorisation Ă long terme |
Eligible Ă l'assurance vie |
Souscription en ligne |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Épargne Pierre | 8,75/10 | 5,28 % | ||||
| 2 | Immorente | 8,66/10 | 4,82 % | ||||
| 3 | Novapierre Allemagne 2 |
8,49/10 | 4,50 % | ||||
| 4 | Sofidy Europe Invest |
8,25/10 | 4,65 % | ||||
| 5 | Epargne Pierre Europe |
8,07/10 | NA | ||||
| 6 | LF avenir santé | 8,02/10 | 4,73 % | ||||
| 7 | Atream HĂ´tels | 7,93/10 | 5,05 % | ||||
| 8 | GMA Essentialis | 7,88/10 | 5,52 % | ||||
| 9 | Transition Europe | 7,84/10 | NA | ||||
| 10 | Novapierre RĂ©sidentiel |
7,65/10 | NA | ||||
|
|||||||
1Épargne Pierre8,75/10
Taux de distribution(1) 2022 : 5,28 %
2Immorente8,66/10
Taux de distribution(1) 2022 : 4,82 %
3Novapierre
Allemagne 28,49/10
Taux de distribution(1) 2022 : 4,50 %
4Sofidy Europe Invest8,25/10
Taux de distribution(1) 2022 : 4,65 %
5Epargne Pierre Europe8,07/10
Taux de distribution(1) 2022 : NA
6LF avenir santé8,02/10
Taux de distribution(1) 2022 : 4,73 %
7Atream HĂ´tels7,93/10
Taux de distribution(1) 2022 : 5,05 %
8GMA Essentialis7,88/10
Taux de distribution(1) 2022 : 5,52 %
9Transition Europe7,84/10
Taux de distribution(1) 2022 : NA
10Novapierre RĂ©sidentiel7,65/10
Taux de distribution(1) 2022 : NA
Toujours bien placée, la SCPI Epargne Pierre accède cette année au trône de meilleure SCPI du marché. Et c’est totalement mérité pour ce véhicule créé en 2013 par la société Atland Voisin et qui n’a cessé d’offrir à ses actionnaires des rendements robustes, supérieurs à la moyenne du marché. L’année dernière n’a pas fait exception avec un taux de distribution de 5,28%*, bien supérieur à la moyenne du marché qui se situe autour de 4,5%*. Pour offrir de telles performances, la SCPI se base surtout sur la diversification du patrimoine, sur près de 400 biens pour un actif de plus de 2 milliards d’euros. Au 31 mars 2023, 52% du parc immobilier était constitué de bureaux et 29% de commerces. Les biens sont situés sur toute la France, notamment en Île-de-France (30%) mais aussi et surtout dans les régions Nord, Nord Est et Nord Ouest (45%). Une grande diversification est aussi très rassurante pour l’avenir de la SCPI, et ça se voit : les montants distribués sont stables depuis plusieurs trimestres, y compris en 2023 alors que de nombreuses SCPI ont diminué leur distribution par prudence. Aussi, et surtout, la valeur des actifs monte progressivement, lentement et surement. Le patrimoine d’Epargne Pierre s’est ainsi encore revalorisé en 2022, ce qui fait qu’il se situe à 8% au-dessus de la valeur de la part. Cette décote s’explique là encore par la prudence de la société de gestion qui souhaite pouvoir disposer d’une marge de manœuvre, soit pour faire face à une éventuelle baisse des prix du marché dans les prochaines années. A moins que la société de gestion ne décide de procéder à une nouvelle hausse du prix de sa part.
Immorente, la SCPI historique de Sofidy, demeure LA référence parmi les SCPI de rendement. Forte d’une capitalisation qui excède 4,2 milliards d’euros fin 2022, la SCPI est majoritairement investie en commerces mais investit également en bureaux et logistique. Elle fait également état d’une belle diversification géographique, avec notamment un peu plus de 20 % de patrimoine immobilier localisé en Europe, hors des frontières de l’Hexagone. En 2022, cette SCPI a offert un rendement de 4,82%*, en hausse par rapport à 2021 (4,64%*). Et 2023 repart sur les mêmes bases avec une distribution au T1 2023 identique aux 4 trimestres précédents. Sur le long terme, Immorente dispose d’un bel historique. Après tout, la SCPI a vu le jour à la fin des années 1980… et peut donc faire valoir plus de 30 ans de performances et de bonne gestion ! En 30 ans, le prix de part est passé de 167,9 € à 340 €, soit une hausse de plus 100%*. En incluant les loyers, le TRI sur 20 ans ressort à 8,48%*. Fait notable pour ceux qui s’intéressent à l’histoire, les versements aux souscripteurs étaient restés très bien orientés au cours des années 1990, une décennie marquée par une grave crise de l’immobilier tertiaire, avec une hausse de la vacance locative et une chute des prix. Une preuve de la solidité historique de cette SCPI, de bon augure pour les épargnants qui recherchent un placement durable sur le moyen-long terme.
L’Allemagne conserve sa place sur le podium des meilleures SCPI, avec la SCPI Novapierre Allemagne 2. Cette SCPI est la petite sœur de la SCPI Novapierre Allemagne lancée en 2014, et qui fut le premier véhicule à chercher les opportunités du marché immobilier commercial allemand. Cette SCPI étant aujourd’hui fermée à la souscription (pour cause d’atteinte du plafond de collecte statutaire), les investisseurs doivent donc se tourner vers Novapierre Allemagne 2 pour profiter des nombreuses qualités de l’immobilier allemand : bon entretien des infrastructures, prix encore abordables, faible taux d’impayés, etc. Les résultats de la SCPI le prouvent, particulièrement en 2022 où les porteurs de parts ont reçu un rendement de 4,50%*, net d’impôt allemand. Car c’est l’autre atout de cette SCPI : la fiscalité plus douce des revenus immobiliers en Allemagne qui permet à la société de gestion de verser ce rendement robuste. Et pour enfoncer le clou, les revenus échappent aux prélèvements sociaux, et bénéficient d’un crédit d’impôt à l’IR en France. La hausse du rendement devrait se poursuivre pour 2023 avec un rendement prévisionnel (non garanti) ciblé entre 4,5 % et 5 %. La SCPI a également connu une revalorisation du prix de sa part en avril 2022 de 10 €, la faisant passer de 250 € à 260 €. En cumulant le taux de distribution de 4,5 % et la revalorisation du prix de la part de 4 %, on obtient une performance globale de 8,5 %* au titre de l’année 2022. Deutsche qualität.
Nos experts se sont appuyés sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs dans le but de faire leur analyse.
L'expertise quantitative de ce palmarès est affinée par une analyse qualitative reposant sur l’analyse du foncier et la stratégie globale de la SCPI.
Fortes de leur succès constaté ces dernières années, les SCPI de rendement ont toutes les chances d’être encore à l’honneur en 2023. Grâce à des rendements nettement supérieurs à ceux réalisés par les livrets et contrats d’assurance-vie en fonds euros, ce type d’épargne immobilière présente de nombreux avantages. Leur succès auprès des épargnants est d’autant plus grand que le risque est limité du fait d’un investissement exclusif sur l’immobilier, qu’il s’agisse de locaux professionnels ou d’immeubles résidentiels.
Sommaire
S’il est en principe aisé de classer les SCPI sur la base de leurs performances annuelles, encore faut-il que ces valeurs soient celles recherchées par chacun des investisseurs. Ce n’est pas le cas, puisque les 180 SCPI gérées par une trentaine société de gestion répondent à des objectifs parfois très différents.
Ce sont ainsi trois types de SCPI qui cohabitent :
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement est celle la plus répandue. Par l’intermédiaire de sa société de gestion, elle procède à l’acquisition de biens immobiliers, généralement des locaux professionnels tels que des bureaux, des entrepôts et toutes autres sortes de locaux d’activités.
Les loyers perçus sont ensuite reversés aux associés sous forme de dividendes, une fois les charges déduites. Ces versements s’effectuent le plus souvent trimestriellement après un délai de jouissance variable (le plus souvent de 3 ou 4 mois).
La SCPI fiscale
La SCPI fiscale ne vise pas uniquement le rendement en permettant avant tout aux associés de bénéficier d’un allégement souvent substantiel de leurs impôts. Les immeubles acquis sont donc exclusivement résidentiels.
Dans le cas d’une SCPI Pinel, il s’agit de logements neufs, ou fortement rénovés, alors que dans une SCPI de type Malraux, les logements à louer sont souvent situés dans les centres-villes et dans les parties les plus anciennes. Pour ce type de SCPI, la réduction fiscale porte exclusivement sur la part des travaux réalisés.
La SCPI de plus-value
La SCPI de plus-value, également nommée SCPI de valorisation, cible les immeubles soumis à une importante décote. Celle-ci est due au profil spécifique des occupants (démembrement, viager, loi 1948…). Après le départ du dernier locataire, le bien immobilier est vendu. La SCPI procède alors à sa vente dont le produit est reversé aux associés au prorata de leur investissement.
Du fait de cette diversité, un classement des meilleures SCPI ne peut concerner que celles de rendement, les deux autres ayant des objectifs très différents.
Pour de nombreux d’épargnants, la SCPI présente l’avantage d’offrir un rendement supérieur à celui servi par les fonds en euros classiques sans pour autant s’exposer à la volatilité des marchés boursiers et autres placements purement financiers.
Un avantage déterminant de la SCPI est de pouvoir investir dans l’immobilier sans devoir en subir les inconvénients majeurs liés à une acquisition en direct. L’ensemble des tâches administratives et de gestion du bien immobilier sont en effet assurées par la société de gestion. S’ajoute qu’il est possible d’investir dans une SCPI pour seulement quelques milliers d’euros, alors que le coût d’une acquisition en direct est le plus souvent très supérieur.
Pour un investisseur ne disposant que de relativement faibles liquidités, de nombreuses SCPI permettent d’acquérir des parts démembrées. L’achat se limite alors au prix de la partie correspondant à la nue-propriété, d’où un prix d’acquisition sensiblement inférieur.
Pour attirer un maximum d’investisseurs et assurer sa rentabilité, une SCPI de rendement se doit d’appliquer une stratégie visant à diversifier ses acquisitions. Cette diversification est de deux ordres : sectorielle et géographique.
Si pendant de nombreuses années les SCPI se sont limitées à l’Hexagone, elles sont de plus en plus nombreuses à passer les frontières en investissant la zone euro et parfois au-delà .
Pour la SCPI qui souhaite ainsi exploiter les opportunités hors des frontières, il est essentiel de disposer d’une importante capacité de financement et donc de faire appel un maximum d’investisseurs. La publication des chiffres annuels revêt donc une extrême importance en augmentant l’attractivité de la SCPI.
La sélection de la meilleure SCPI dépend de nombreux paramètres dont certains vous sont propres, par exemple les objectifs que vous vous fixez. D’autres critères de choix se définissent après une analyse des indicateurs publiés par la SCPI. Parmi ces indicateurs essentiels :
En prenant en compte ces différents indicateurs, vous augmentez d’autant vos chances d’investir dans une SCPI qui vous apportera un maximum de satisfaction.
Vous pouvez Ă©galement consulter notre guide complet : les avis sur les SCPI
Merci de renseigner votre e-mail.