Dernière mise à jour : Février 2021
L’année 2020 n’avait pas bien commencé pour les SCPI, pourtant placement star des dernières années. Avec la crise sanitaire, le confinement et la récession économique, les investisseurs s’interrogeaient sur les risques de ces véhicules immobiliers. Et notamment s’ils allaient conserver toute leur solidité alors que certains de leurs locataires (bureaux, commerces, hôtels, etc.) se retrouvent en difficultés. Les chiffres de 2020 sont au contraire très rassurants. Selon l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) le rendement des SCPI en 2020 ressort à 4,18%* et certaines ont versé 5 voire 6%* de rendement. Le prix des parts a également augmenté d’1,20%* en moyenne.
Les SCPI permettent d’investir en immobilier physique mais sans souci de gestion : la société de gestion se charge de louer et entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! Autres avantages, ces véhicules permettent de bénéficier d’une meilleure liquidité, pour une mise de départ faible, et en mutualisant les risques car la SCPI est investie sur un grand nombre de biens.
Les SCPI offrent en outre une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les tempéraments d’investisseurs. Mais parmi les nombreuses SCPI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? meilleurtaux Placement a analysé pour vous le marché de la SCPI, et a établi son palmarès 2021 dans le respect de ses valeurs et de ses convictions : indépendance, objectivité et transparence.
Maxime,
Responsable de l'offre SCPI
Podium des meilleures SCPI 2021
Classement des meilleures SCPI 2021
Note sur 10
1
Pierval Santé
8,89
Capitalisation
1 386 M€
Note sur 10
2
PF Grand Paris
8,78
Note sur 10
3
VendĂ´me RĂ©gions
8,57
Note sur 10
4
Epargne Foncière
8,47
Capitalisation
3 001 M€
Note sur 10
5
Novapierre Allemagne
8,05
Note sur 10
6
Epargne Pierre
8,05
Capitalisation
1 361 M€
Note sur 10
7
Eurovalys
7,53
Note sur 10
8
Immorente
7,32
Capitalisation
3 479 M€
Note sur 10
9
Primovie
7,11
Capitalisation
2 968 M€
Potentiel de revalorisation Ă long terme
SCPI Ă©ligible Ă l'assurance vie
(1) Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) a remplacé le "Taux de Rendement" depuis le 01/07/2012. Il se détermine comme suit : (Dividende brut avant prélèvement libératoire année N / Prix de part acquéreur moyen année N) x 100. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. L'investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en capital.
(2) Pour les SCPI investissant totalement ou partiellement en immobilier étranger, le TDVM a été calculé net de l’impôt prélevé à l’étranger.
Les meilleures SCPI 2021 Ă la loupe
Pierval Santé
Notre palmarès SCPI a un nouveau lauréat ! Bien sûr, Pierval Santé doit sa première place largement au fait que la SCPI est spécialisée sur les actifs immobiliers de santé, une thématique qui lui permet d’être peu affectée par la crise sanitaire avec un TDVM 2020 de 4,95%
(3).
C’est également une thématique décorrélée des cycles économiques, et très porteuse du fait du vieillissement de la population et de l’allongement de la durée de vie.
La stratégie d’investissement repose sur la diversité des acquisitions : des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques, etc.), des cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) et PSY, des EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), des cabinets médicaux, des murs de pharmacie...
Enfin, un autre avantage de la SCPI est que plus de la moitié du patrimoine est située à l’étranger, ce qui lui confère une bonne diversification géographique ainsi que des avantages fiscaux (pas de prélèvements sociaux sur les loyers perçus hors de France et taux d’IR souvent plus faible).
Les points forts
de la SCPI
- Un secteur résistant à la crise (actifs immobiliers de santé)
- Une thématique porteuse et décorrélée des cycles économiques
- Une diversification géographique
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PF Grand Paris
PF Grand Paris était la 1er SCPI de notre palmarès en 2020. Elle reste l’une de nos SCPI favorites, dépassée simplement par Pierval Santé qui profite de son exposition sectorielle et géographique (voir ci-dessus).
La SCPI renommée « PF Grand Paris » en 2017 a une stratégie axée sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km2 d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe.
La région Île-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles.
Peu affectée par la crise, la SCPI a offert un rendement en hausse en 2020 (TDVM de 4,58%(3) contre 4,39%*en 2019) et a notamment connu une hausse du prix de sa part de 4,31%(3) (et le potentiel de revalorisation ne semble pas épuisé) au 1er mars 2020.
Les points forts
de la SCPI
- Un secteur géographique à fort potentiel (le Grand Paris)
- Une bonne gestion de la crise sanitaire
- Un report à nouveau parmi les plus élevés du marché
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VendĂ´me RĂ©gions
Sur la troisième marche du podium, on retrouve un petit bijou... La SCPI Vendôme Régions, 9ème de notre classement 2020, fait un bon remarqué au classement cette année. Il faut dire que la SCPI a fait preuve d’une résistance remarquable en 2020, servant à ses porteurs de parts un TDVM de 6,02%(3) ! À l'heure où beaucoup de SCPI se spécialisent géographiquement ou thématiquement, la SCPI Vendôme Régions a choisi d'investir en immobilier d'entreprise tertiaire dans les régions françaises et plus particulièrement dans des grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nantes, etc.) et les agglomérations de taille moyenne (Le Mans, Valenciennes, Amiens, Dijon, Avignon, Colmar, Carcassonne…). En termes de typologie d'actifs, la SCPI est aussi diversifiée avec 72% de son parc investis en bureaux et 20% en commerces. La SCPI a selon nous un fort potentiel de revalorisation car actuellement, la valeur de reconstitution se situe 5% au-dessus de la valeur de la part.
Les points forts
de la SCPI
Méthodologie du palmarès des meilleures SCPI 2021
Nos experts se sont appuyés sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs dans le but de faire leur analyse.
L'expertise quantitative de ce palmarès est affinée par une analyse qualitative reposant sur l’analyse du foncier et la stratégie globale de la SCPI. Pour tenir compte de la crise 2020 et ses effets à court et long terme sur les SCPI, nous avons rajouté une note sectorielle et géographique pour chaque SCPI. L’immobilier d’entreprise résiste ainsi mieux en Allemagne ou aux Pays-Bas, qu’en France, au Royaume-Uni ou en Italie. Les SCPI de commerce ou d’hôtels sont également plus touchées que l’immobilier de bureau. L’immobilier commercial souffre depuis plusieurs années de la concurrence des géants du web sur le commerce traditionnel. La crise va accentuer le phénomène. L’immobilier de bureau pourrait par contre être freiné par le développement de nouvelles formes d’organisation à distance (télétravail) qui ne devrait pas jouer en faveur de l’extension des surfaces locatives.
- La capitalisation
- L'ancienneté
- Le taux d’occupation financier
- Le report Ă nouveau
- Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché 2020
- Les revalorisations des 3 dernières années
- Le ratio Valeur de retrait / valeur de réalisation
- La commission de souscription
- Note secteur et zone géographique « Covid 19 »
(3) Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement : le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs : dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
Communication non contractuelle
Forte de leur succès constaté ces dernières années, les SCPI de rendement ont toutes les chances d’être encore à l’honneur en 2021. Grâce à des rendements nettement supérieurs à ceux réalisés par les livrets et contrats d’assurance-vie en fonds euros, ce type d’épargne immobilière présente de nombreux avantages. Leur succès auprès des épargnants est d’autant plus grand que le risque est limité du fait d’un investissement exclusif sur l’immobilier, qu’il s’agisse de locaux professionnels ou d’immeubles résidentiels.
Sommaire
- Les différentes SCPI présentes sur le marché
- Quelques raisons du succès des SCPI
- La diversification : le maître mot d’une SCPI de rendement
- Les indicateurs à vérifier avant de choisir une SCPI
Les différentes SCPI présentes sur le marché
S’il est en principe aisé de classer les SCPI sur la base de leurs performances annuelles, encore faut-il que ces valeurs soient celles recherchées par chacun des investisseurs. Ce n’est pas le cas, puisque les 180 SCPI gérés par une trentaine société de gestion répondent à des objectifs parfois très différents et où le rendement n’est pas toujours celui principal.
Ce sont ainsi trois types de SCPI qui cohabitent :
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement est celle la plus répandue. Par l’intermédiaire de sa société de gestion, elle procède à l’acquisition de biens immobiliers, généralement des locaux professionnels tels que des bureaux, des entrepôts et toutes autres sortes de locaux d’activités.
Les loyers perçus sont ensuite reversés aux associés sous forme de dividendes, une fois les charges déduites. Ces versements s’effectuent le plus souvent trimestriellement après un délai de jouissance variable (le plus souvent de 3 ou 4 mois).
La SCPI fiscale
La SCPI fiscale ne vise pas uniquement le rendement en permettant avant tout aux associés de bénéficier d’un allégement souvent substantiel de leurs impôts. Les immeubles acquis sont donc exclusivement résidentiels.
Dans le cas d’une SCPI Pinel, il s’agit de logements neufs, ou fortement rénovés, alors que dans une SCPI de type Malraux, les logements à louer sont généralement situés dans les centres-villes et dans leur partie les plus anciennes. Pour ce type de SCPI, la réduction fiscale porte exclusivement sur la part des travaux réalisés.
La SCPI de plus-value
La SCPI de plus-value, également nommée SCPI de valorisation, cible les immeubles soumis à une importante décote. Celle-ci est due au profil spécifique des occupants (démembrement, viager, loi 1948…). Après le départ du dernier locataire, le bien immobilier est vendu. La SCPI procède alors à sa vente dont le produit est reversé aux associés au prorata de leur investissement.
Du fait de cette diversité, un classement des meilleurs SCPI ne peut concerner que celle de rendement, les deux autres ayant des objectifs très différents.
Quelques raisons du succès des SCPI
Pour de nombreux d’épargnants, la SCPI présente l’avantage d’offrir un rendement supérieur à celui servi par les fonds en euros classiques sans pour autant s’exposer à la volatilité des marchés boursiers et autres placements purement financiers.
Un avantage déterminant de la SCPI est de pouvoir investir dans l’immobilier sans devoir en subir les inconvénients majeurs liés à une acquisition en direct. L’ensemble des tâches administratives et de gestion du bien immobilier sont en effet assurées par la société de gestion. S’ajoute qu’il est possible d’investir dans une SCPI pour seulement quelques milliers d’euros, alors que le coût d’une acquisition en direct est le plus souvent très supérieur.
Pour un investisseur ne disposant que de relativement faibles liquidités, de nombreuses SCPI permettent d’acquérir des parts démembrées. L’achat se limite alors au prix de la partie correspondante à la nue-propriété, d’où un prix d’acquisition sensiblement inférieur.
La diversification : le maître mot d’une SCPI de rendement
Pour attirer un maximum d’investisseurs et assurer sa rentabilité, une SCPI de rendement se doit d’appliquer une stratégie visant à diversifier ses acquisitions. Cette diversification est de deux ordres : sectorielle et géographique.
Si pendant de nombreuses années les SCPI se sont limitées à l’Hexagone, elles sont de plus en plus nombreuses à passer les frontières en investissant la zone euro est parfois au-delà .
Pour la SCPI qui souhaite ainsi exploiter les opportunités hors des frontières, il est essentiel de disposer d’une importante capacité de financement et donc de faire appel un maximum d’investisseurs. La publication des chiffres annuels revêt donc une extrême importance en augmentant l’attractivité de la SCPI.
Les indicateurs à vérifier avant de choisir une SCPI
La sélection de la meilleure SCPI dépend de nombreux paramètres dont certains sont propres, par exemple les objectifs que vous vous fixez. D’autres critères de choix se définissent après une analyse des indicateurs publiés par la SCPI. Parmi ces indicateurs essentiels :
- La société de gestion qui gère la SCPI. Ce métier ne supporte pas l’improvisation et doit donc être assuré sous un angle particulièrement professionnel. Certaines de ces sociétés de gestion possèdent expérience et longévité, ce qui laisse présager d’une gestion aussi prudente qu’efficace.
- Bien que des SCPI relativement jeunes offrent d’excellentes conditions, l’ancienneté d’une SCPI constitue toutefois une sorte de garantie pour l’avenir. Elles ont en effet traversé plusieurs périodes de crise et ont visiblement su y résister.
- Le rendement est bien entendu un indicateur essentiel. De nos jours une bonne SCPI de rendement se doit d’offrir une rémunération annuelle comprise entre 4 et 6 %. Cette valeur ne doit toutefois pas être considérée sur une seule année, mais sur plusieurs. Investir dans une SCPI constitue en effet un placement sur le long terme. Consulter les rendements des années antérieures est donc riche d’enseignement, à moins de vouloir parier sur le futur.
- Le taux d’occupation constitue également un indicateur majeur. Les dividendes que vous percevrez sont en effet fonction du montant des loyers, mais aussi du taux d’occupation des locaux loués.
- Analyser la stratégie d’investissement permet d’apprécier tant la qualité de gestion que la capacité d’investissement. Certaines SCPI peuvent choisir un moment donné de revendre certains actifs au profit d’autres secteurs porteurs.
En prenant en compte ces différents indicateurs, vous augmentez d’autant vos chances d’investir dans une SCPI qui vous apportera un maximum de satisfaction.
Vous pouvez Ă©galement consulter notre guide complet : les avis sur les SCPI
