De nombreux investisseurs sont tentés par la société civile de placement immobilier (SCPI). Pour bénéficier de cette solution offrant de nombreux avantages, différents types d’acquisitions sont proposés. Vous envisagez d’acheter des parts de SCPI ? Faisons un tour d’horizon des solutions à votre disposition pour un investissement sur-mesure.
Où acheter des parts de SCPI ?
Vous pouvez envisager d’acheter des parts de SCPI de différentes manières :
- Directement à une société de gestion : vous profitez de bons conseils, mais ces sociétés proposent généralement uniquement leurs produits. La diversification est assez faible.
- À la banque : les établissements bancaires proposent peu de choix de SCPI, préférant valoriser leur propre SCPI.
- À un conseiller en gestion de patrimoine : si vous craignez les arnaques présentes sur Internet ou que vous n’y êtes pas très à l’aise, passer par un conseiller vous permet de profiter de conseils personnalisés et de choisir parmi des SCPI agréées par l’AMF. C’est notamment le cas de meilleurtaux Placement !
- À une compagnie d’assurance via un contrat d’assurance-vie, comme pour les banques, le choix est restreint.
- En passant par une plateforme spécialisée en ligne. Il s’agit d’une option complète et intéressante, surtout avec des contrats d’assurance vie avec d’excellentes conditions comme meilleurtaux Liberté Vie.
Acheter des parts de SCPI plutôt qu'un appartement
La société civile de placement immobilier consiste, comme son nom l’indique, à investir dans des biens immobiliers. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, de commerces, d’entrepôts, de biens d’habitation, etc.
Certains préfèrent cette solution à l’investissement immobilier traditionnel dans un appartement ou une maison. Cela s’explique de différentes manières :
- Acheter un bien immobilier seul nécessite un investissement plus lourd. Difficile d’acheter un appartement correct à moins de 50 000 €, ce montant pouvant doubler, voire tripler pour un bien neuf parfaitement situé avec un programme de défiscalisation (Pinel). Avec la SCPI, vous achetez des parts dont le prix démarre à quelques centaines d’euros. Mais si l’on vous impose d’acheter un certain nombre de parts, il est tout à fait possible d’envisager un investissement à partir de quelques milliers d’euros. La SCPI est donc plus accessible ;
- L’achat de SCPI ne nécessite pas de connaissances particulières en immobilier. Vous confiez la gestion intégrale de votre investissement à une société de gestion qui va choisir les meilleurs biens à acheter selon leur potentiel de rentabilité et en assurer une gestion complète jusqu’au versement des loueurs ;
- Acheter des parts de SCPI permet de mutualiser les risques et de diversifier vos placements. En cas de défaillance d’un locataire, le risque est moins élevé que lorsque vous investissez dans un appartement ;
- Avec la SCPI fiscale, vous pouvez espérer une réduction d’impôt comme c’est le cas pour un investissement dans la pierre seule via la loi Pinel, par exemple. Il est possible d’investir dans des SCPI fiscales à l’image de la SCPI Pinel et d’obtenir une réduction d’impôt proportionnelle au nombre de parts acquises.
Quel mode d'achat de parts de SCPI ?
Différentes solutions vous sont offertes pour acheter des parts de SCPI. Le choix se fera selon :
- Votre situation financière, professionnelle et patrimoniale ;
- Vos objectifs de placement.
Acheter des parts de SCPI au comptant
Cette solution s’adapte à deux types d’investisseurs :
- Les petits épargnants qui souhaitent constituer leur patrimoine et préparer l’avenir en épargnant de temps à autre selon leurs possibilités financières. Ils placent leurs économies, leurs primes ou toute autre rentrée d’argent exceptionnelle, à l’image d’un héritage. L’investissement est progressif ;
- Les investisseurs ayant une épargne importante qu’ils souhaitent faire fructifier grâce à des placements offrant des rendements plus attractifs que les placements traditionnels dont les taux sont plafonnés et extrêmement faibles.
Acheter des SCPI à crédit
L’achat de SCPI peut aussi se faire à crédit. Là encore, cela répond à différents besoins :
- Acheter des SCPI sans disposer de l’épargne nécessaire à cet investissement en raison de revenus trop faibles ;
- Saisir une opportunité à un moment où vous ne disposez pas de l’épargne nécessaire ;
- Réaliser un investissement locatif mieux encadré avec une société de gestion pour espérer une rentabilité attractive en limitant les risques liés à un investissement seul ;
- Conserver son épargne disponible en cas d’imprévu ou pour réaliser des projets.
Quel type de crédit pour acheter des parts de SCPI ? Vous pouvez souscrire au choix :
- Un prêt immobilier à partir de 20 000 € ;
- Un crédit à la consommation affecté.
Acheter des parts de SCPI à crédit offre un avantage non négligeable : bénéficier de l’effet de levier du crédit. Lorsque vous investissez en SCPI, vous percevez des revenus locatifs. Ces loyers viennent compenser, en partie, le montant de vos mensualités de crédit, et ce, d’autant plus lorsque les taux d’intérêt sont faibles. En clair, votre effort d’épargne est très limité, ce qui rend le processus accessible à de nombreux ménages.
D’autre part, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, cette solution permet donc d’optimiser votre fiscalité.
L’achat à crédit de parts de SCPI est une excellente façon de vous constituer un patrimoine sans effort financier important.
Acheter des parts de SCPI en nue-propriété
Les investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus fonciers à court terme et envisagent plutôt un engagement sur le long terme ont tout intérêt à se tourner vers l’achat de parts de SCPI en nue-propriété.
On parle ici de SCPI de démembrement. Dans ce cas de figure, vous achetez un bien immobilier avec une décote. Vous payez vos parts 30 à 40 % moins cher que leur valeur initiale. Cela permet de compenser l’absence de revenus locatifs tout au long de la période de démembrement, la nue-propriété ne permettant pas d’avoir la jouissance du bien.
Au terme de la période de démembrement, vous pouvez commencer à obtenir des revenus fonciers. À la revente de votre bien immobilier locatif, vous réalisez une plus-value naturelle liée à l’achat décoté. Si vous avez misé sur des biens qui ont pris de la valeur, votre plus-value n’en sera que plus élevée.
Attention, le crédit ne permet pas de financer un achat de SCPI en nue-propriété. Vous devez donc disposer de l’épargne nécessaire pour investir.
Acheter des parts de SCPI en démembrement, une solution pour préparer sa retraite : comment faire ? Il suffit d’anticiper votre achat puis de calculer si la fin de la nue-propriété correspond au moment où vous partez à la retraite. Vous vous préparez un complément de revenus, puisqu’en devenant pleinement propriétaire des parts de SCPI, vous en percevez les dividendes.
L’achat en nue-propriété, au-delà de la plus-value espérée, est à envisager pour les ménages imposables. D’une part, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. N’en percevant pas, ils optimisent leur fiscalité. D’autre part, votre placement sort de l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) tout au long de la période de démembrement. C’est l’usufruitier qui assume cette imposition.
Démembrement viager ou temporaire : quelle différence ? Pour un démembrement temporaire, sa durée est fixée lors de l’achat des parts de SCPI. Le démembrement viager est davantage une façon de préparer sa transmission. La nue-propriété est donnée aux héritiers, les usufruitiers sont les parents. Les héritiers deviennent propriétaires des parts au décès de leurs parents. Ce mécanisme permet de réduire les frais et d’optimiser la succession.
Acheter des SCPI avec son assurance-vie
Il est possible d’acheter des parts de SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie. Il s’agit alors d’une unité de compte. Pour cela, nous recommandons notre contrat meilleurtaux Liberté Vie, probablement le meilleur contrat du marché pour investir en SCPI.
Cela vous permet de profiter de :
- La jouissance immédiate de vos parts (absence du délai de carence).
- La possibilité de revendre vos parts quand vous le souhaitez. Le risque de liquidité de la SCPI n’est pas une contrainte en investissant via une assurance-vie.
- La fiscalité avantageuse de l’assurance-vie.
- Des frais d’entrée réduits.
Notez ces quelques inconvénients à connaître :
- Le choix des SCPI est souvent restreint.
- Les frais de gestion sont élevés : les loyers perçus sont réduits de plus de 10 %. Des frais de sortie sont à prévoir.
- Il est impossible de recourir au crédit pour l’achat de SCPI en assurance-vie.
Quel montant pour acheter des parts de SCPI ?
Il est possible d’acheter une part de SCPI avec quelques centaines d’euros seulement. Mais, pour savoir quel montant il vous faut, il est essentiel de vous poser quelques questions :
- Quelle somme êtes-vous prêt à investir ?
- Quels sont vos objectifs patrimoniaux ? Souhaitez-vous vous constituer un patrimoine pour préparer votre retraite, obtenir un complément de revenu immédiat ou préparer une transmission ?
Pourréduire le risque, nous vous recommandons de ne pas placer plus de 20 % de vos investissements dans des parts de SCPI.
Suivez une stratégie similaire à ces sociétés de gestion : la diversification. Évitez de placer tout votre argent dans une seule SCPI. Choisissez-en plusieurs, sélectionnez-les en fonction de leurs performances, mais aussi de leur stratégie d’investissement.
Pour vous aider à déterminer quel montant placer et quelles SCPI choisir, nous vous conseillons de vous faire accompagner par nos experts de meilleurtaux Placement.
Ils vous donneront toutes leurs recommandations en fonction de votre profil.
La liquidité des SCPI
Il est important de bien comprendre cette notion avant d’investir dans des parts de SCPI.
Un support est dit « liquide » lorsque l’investisseur peut facilement et rapidement le (re)vendre.
Les SCPI sont des valeurs immobilières. La revente de certaines parts peut prendre des semaines, voire des mois. Il faut envisager ce placement sur le long terme.
Ce manque de liquidité n’est pas une fatalité. Les SCPI à capital fixe ou variable les plus performantes ont un fonctionnement spécifique permettant de réduire le risque de liquidité :
- Pour toute part vendue, une nouvelle est émise.
- Si l’offre de l’investisseur ne parvient pas à trouver un acquéreur, la société s’engage à utiliser son fonds de réserve obligatoire pour assurer la valeur des parts.
Cette méthode permet de réduire considérablement le délai de vente. Comptez alors plutôt entre une semaine et un mois.
Questions fréquentes sur l’achat de parts de SCPI
Où peut-on acheter des parts de SCPI ?
Vous pouvez acheter des parts de SCPI pour constituer votre patrimoine immobilier par le biais d’un conseiller financier ou de votre banque ou directement à une société de gestion. Il est également possible d’investir via l’assurance-vie.
Quel montant investir dans une SCPI ?
Les parts de SCPI sont vendues à partir de quelques centaines d’euros. Vous devez acheter un minimum de parts, l’investissement de base est ainsi de quelques milliers d’euros. Le montant à investir sera ensuite consécutif à vos possibilités financières, il n’y a pas de montant idéal à investir en SCPI;
Est-ce le bon moment d'investir en SCPI ?
C’est toujours le bon moment d’investir dans l’immobilier via la SCPI dès lors que vous trouvez des placements rentables et adaptés à votre profil. Pour un achat de SCPI à crédit, le meilleur moment est celui où les taux d’intérêt sont bas.