De nombreux investisseurs sont tentés par la société civile de placement immobilier (SCPI). Pour bénéficier de cette solution offrant de nombreux avantages, différents types d’acquisitions sont proposés. Vous envisagez d’acheter des parts de SCPI ? Faisons un tour d’horizon des solutions à votre disposition pour un investissement sur-mesure.
Où acheter des parts de SCPI ?
Vous pouvez envisager d’acheter des parts de SCPI de différentes manières :
- Directement à une société de gestion ;
- À la banque ;
- À un conseiller en gestion de patrimoine ;
- À une compagnie d’assurance via un contrat d’assurance-vie, par exemple.
Acheter des parts de SCPI plutôt qu'un appartement
La société civile de placement immobilier consiste, comme son nom l’indique, à investir dans des biens immobiliers. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, de commerces, d’entrepôts, de biens d’habitation, etc.
Certains préfèrent cette solution à l’investissement immobilier traditionnel dans un appartement ou une maison. Cela s’explique de différentes manières :
- Acheter un bien immobilier seul nécessite un investissement plus lourd. Difficile d’acheter un appartement correct à moins de 50 000 €, ce montant pouvant doubler, voire tripler pour un bien neuf parfaitement situé avec un programme de défiscalisation (Pinel). Avec la SCPI, vous achetez des parts dont le prix démarre à quelques centaines d’euros. Mais si l’on vous impose d’acheter un certain nombre de parts, il est tout à fait possible d’envisager un investissement à partir de quelques milliers d’euros. La SCPI est donc plus accessible ;
- L’achat de SCPI ne nécessite pas de connaissances particulières en immobilier. Vous confiez la gestion intégrale de votre investissement à une société de gestion qui va choisir les meilleurs biens à acheter selon leur potentiel de rentabilité et en assurer une gestion complète jusqu’au versement des loueurs ;
- Acheter des parts de SCPI permet de mutualiser les risques et de diversifier vos placements. En cas de défaillance d’un locataire, le risque est moins élevé que lorsque vous investissez dans un appartement ;
- Avec la SCPI fiscale, vous pouvez espérer une réduction d’impôt comme c’est le cas pour un investissement dans la pierre seule via la loi Pinel, par exemple. Il est possible d’investir dans des SCPI fiscales à l’image de la SCPI Pinel et d’obtenir une réduction d’impôt proportionnelle au nombre de parts acquises.
Quel mode d'achat de parts de SCPI ?
Différentes solutions vous sont offertes pour acheter des parts de SCPI. Le choix se fera selon :
- Votre situation financière, professionnelle et patrimoniale ;
- Vos objectifs de placement.
Acheter des parts de SCPI au comptant
Cette solution s’adapte à deux types d’investisseurs :
- Les petits épargnants qui souhaitent constituer leur patrimoine et préparer l’avenir en épargnant de temps à autre selon leurs possibilités financières. Ils placent leurs économies, leurs primes ou toute autre rentrée d’argent exceptionnelle, à l’image d’un héritage. L’investissement est progressif ;
- Les investisseurs ayant une épargne importante qu’ils souhaitent faire fructifier grâce à des placements offrant des rendements plus attractifs que les placements traditionnels dont les taux sont plafonnés et extrêmement faibles.
Acheter des SCPI à crédit
L’achat de SCPI peut aussi se faire à crédit. Là encore, cela répond à différents besoins :
- Acheter des SCPI sans disposer de l’épargne nécessaire à cet investissement en raison de revenus trop faibles ;
- Saisir une opportunité à un moment où vous ne disposez pas de l’épargne nécessaire ;
- Réaliser un investissement locatif mieux encadré avec une société de gestion pour espérer une rentabilité attractive en limitant les risques liés à un investissement seul ;
- Conserver son épargne disponible en cas d’imprévu ou pour réaliser des projets.
Acheter des parts de SCPI à crédit offre un avantage non négligeable : bénéficier de l’effet de levier du crédit. Lorsque vous investissez en SCPI, vous percevez des revenus locatifs. Ces loyers viennent compenser, en partie, le montant de vos mensualités de crédit, et ce, d’autant plus lorsque les taux d’intérêt sont faibles. En clair, votre effort d’épargne est très limité, ce qui rend le processus accessible à de nombreux ménages.
D’autre part, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, cette solution permet donc d’optimiser votre fiscalité.
Acheter des parts de SCPI en nue-propriété
Les investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus fonciers à court terme et envisagent plutôt un engagement sur le long terme ont tout intérêt à se tourner vers l’achat de parts de SCPI en nue-propriété.
On parle ici de SCPI de démembrement. Dans ce cas de figure, vous achetez un bien immobilier avec une décote. Vous payez vos parts 30 à 40 % moins cher que leur valeur initiale. Cela permet de compenser l’absence de revenus locatifs tout au long de la période de démembrement, la nue-propriété ne permettant pas d’avoir la jouissance du bien.
Au terme de la période de démembrement, vous pouvez commencer à obtenir des revenus fonciers. À la revente de votre bien immobilier locatif, vous réalisez une plus-value naturelle liée à l’achat décoté. Si vous avez misé sur des biens qui ont pris de la valeur, votre plus-value n’en sera que plus élevée.
Attention, le crédit ne permet pas de financer un achat de SCPI en nue-propriété. Vous devez donc disposer de l’épargne nécessaire pour investir.
L’achat en nue-propriété, au-delà de la plus-value espérée, est à envisager pour les ménages imposables. D’une part, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. N’en percevant pas, ils optimisent leur fiscalité. D’autre part, votre placement sort de l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) tout au long de la période de démembrement. C’est l’usufruitier qui assume cette imposition.
Questions fréquentes sur l’achat de parts de SCPI
Où peut-on acheter des parts de SCPI ?
Vous pouvez acheter des parts de SCPI pour constituer votre patrimoine immobilier par le biais d’un conseiller financier ou de votre banque ou directement à une société de gestion. Il est également possible d’investir via l’assurance-vie.
Quel montant investir dans une SCPI ?
Les parts de SCPI sont vendues à partir de quelques centaines d’euros. Vous devez acheter un minimum de parts, l’investissement de base est ainsi de quelques milliers d’euros. Le montant à investir sera ensuite consécutif à vos possibilités financières, il n’y a pas de montant idéal à investir en SCPI;
Est-ce le bon moment d'investir en SCPI ?
C’est toujours le bon moment d’investir dans l’immobilier via la SCPI dès lors que vous trouvez des placements rentables et adaptés à votre profil. Pour un achat de SCPI à crédit, le meilleur moment est celui où les taux d’intérêt sont bas.