Nées à la fin des années 60, et encadrées par le droit français dix ans plus tard, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) occupent aujourd'hui une place à part entière dans le portefeuille des épargnants. Restées relativement discrètes durant leurs premières années, les SCPI connaissent actuellement un franc succès. Celui-ci est autant dû aux inquiétudes récurrentes de l'avenir des retraites qu'au souhait de faire fructifier son épargne. Revenons sur la définition et le fonctionnement de la SCPI pour comprendre s’il s’agit d’un placement adapté à votre profil.

    Qu’est-ce qu’une SCPI ?

    La définition de la SCPI est la suivante : il s’agit d’une société civile de placement immobilier que l’on nomme également pierre papier. C’est une solution d’investissement qui vous permet de placer votre argent dans des immeubles professionnels (bureaux, commerces, etc.) ou des immeubles d’habitation.

    En contrepartie, au prorata des parts de SCPI acquises, vous percevez des loyers.

    Il est possible d’acheter des parts de SCPI grâce à votre épargne pour la faire fructifier, ou via le crédit, pour acheter un nombre de parts plus important et saisir une belle opportunité. Dans le cas de la SCPI à crédit, vous bénéficiez d’un effet de levier à considérer. Une partie de vos mensualités est remboursée grâce aux loyers perçus, votre effort d’épargne est moindre. Avec des taux d’intérêt bas, cette solution est à envisager sérieusement.

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    Les différents types de SCPI

    Bien qu'identiques dans leur mode de fonctionnement, les SCPI diffèrent sensiblement en matière d'objectifs, ce qui répond parfaitement aux profils variés des épargnants. Là où les différences surviennent, c'est dans l'objectif que se fixent les divers types de SCPI. On trouve ainsi trois solutions.

    Les SCPI de rendement

    Ce type de SCPI répond aux besoins des investisseurs qui sont à la recherche de rendements élevés. Une fois la souscription effectuée, les investisseurs perçoivent, généralement chaque trimestre, les dividendes correspondants au montant des loyers perçus (charges déduites) par la société de gestion. Il s'agit donc d'un complément de revenus quasiment immédiat.
    La cible des SCPI de rendement est majoritairement composée de locaux professionnels, murs de magasins et de tous autres locaux d'activités.

    Les SCPI de plus-value (ou de capitalisation)

    Elles visent principalement des immeubles, logements ou bureaux possédant un fort potentiel d'appréciation lors de la revente, ce afin de générer une plus-value importante. Du fait de cet objectif axé sur la revente, ce type de SCPI ne distribue pas, ou très peu, de dividendes. La valeur des parts est progressivement réévaluée en fonction de la hausse de valeur du parc immobilier appartenant à la SCPI.

    L’exemple typique est la SCPI en démembrement. Vous achetez un bien avec une décote importante sur le prix (environ 30 % selon les biens). Durant la période de démembrement, vous êtes nu-propriétaire, vous ne pouvez donc jouir du bien. Vous ne percevez, à ce titre, aucun loyer. En revanche, lorsque vous devenez pleinement propriétaire et que vous pouvez revendre vos parts, vous pouvez obtenir une plus-value très importante.

    Les SCPI fiscales

    Elles permettent d'investir sans se soucier de la gestion d'un parc immobilier, comme c’est le cas des autres SCPI. L'objectif est toutefois différent s'il s'agit là d'un investissement permettant de bénéficier des divers dispositifs fiscaux en vigueur. Ce type de SCPI s'adresse donc logiquement aux contribuables lourdement imposables et qui peuvent ainsi alléger le montant de leurs impôts. Du fait de leur objectif particulier, les SCPI fiscales concentrent leurs acquisitions sur des logements neufs (SCPI Pinel) ou au contraire sur des immeubles anciens et classés (SCPI Malraux).
    Bien que l'objectif de la SCPI fiscale soit essentiellement de faire profiter aux investisseurs des divers dispositifs de déduction fiscale, elle distribue parallèlement des dividendes au prorata des loyers perçus.

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    scpi definition

    Deux formes de capital pour les SCPI

    Le mode de fonctionnement repose sur un appel à l'épargne publique auquel répondent les souscripteurs par le versement d'un capital correspondant au nombre de parts sociales acquises.
    Dès sa création la SCPI est tenue de respecter un cadre strict défini par divers textes de loi. Parmi ces obligations figurent un capital social minimal de 760 000 € et une valeur de parts sociales ne pouvant être inférieure à 150 €.
    Passé ce capital social minimal, une société civile de placement immobilier peut choisir entre deux formes : capital fixe ou capital variable.

    SCPI à capital fixe

    Dans le premier cas, le montant du capital est fixé statutairement, ce qui ne l'empêche pas de procéder à des augmentations réglementées de capital.
    Pour l'épargnant, la SCPI à capital fixe se révèle plus contraignante puisque pour investir, il doit attendre une fenêtre de souscription pour acquérir des parts sociales. Cette contrainte existe également pour les associés de la SCPI, puisqu'ils doivent trouver des acheteurs lorsqu'ils souhaitent vendre leur part.

    SCPI à capital variable

    Une SCPI à capital variable est en droit d'émettre de nouvelles actions ou au contraire d'en annuler, sans pour autant dans ce dernier cas descendre en dessous du montant minimal de 760 000 €. L'investisseur peut par contre sortir ou acheter plus aisément des parts, tout en respectant les limites fixées statutairement par la société.

    Pourquoi investir dans les SCPI ?

    La crise des subprimes, suivie de celle de certaines dettes souveraines, s'est révélée être un véritable déclencheur en matière d'attrait pour les SCPI. Pour preuve un montant de la collecte nette en faveur des placements en SCPI qui atteint plus de 7,5 milliards d'euros en 2021.

    • Un des atouts de la SCPI est d'être accessible au plus grand nombre avec un montant des parts de souscription modéré, ce même si les SCPI imposent un minimum de parts sociales lors de la première souscription. Une SCPI permet ainsi de devenir copropriétaire d'un immeuble pour seulement quelques milliers d'euros alors que plusieurs dizaines de milliers sont le plus souvent nécessaires pour un investissement indirect.
    • Parallèlement à ces seuils accessibles, la SCPI apporte une certaine tranquillité à l'investisseur puisqu'il n'a pas besoin de gérer lui-même les biens immobiliers. L'entretien, la recherche de locataires, le paiement des impôts, sans oublier les problèmes du quotidien liés à la pleine propriété d'un bien immobilier, toutes ces tâches sont assurées par la société de gestion.
    • Investir dans une SCPI permet de mutualiser les risques et de diversifier le type de biens immobiliers.
    • De nombreux investisseurs dans les SCPI acquièrent des parts dans l'optique de leur future retraite en choisissant un placement adapté à leur profil de risque, qui est étudié en amont.

    Un placement sur le long terme, facteur de risque

    Par définition, la SCPI implique d’investir dans l’immobilier. Investir dans une SCPI, quel que soit son type, se fait dans l'optique du long terme. De ce fait, il est nécessaire de prendre en compte le facteur risque.
    Même si une telle situation est très hypothétique, un effondrement du secteur immobilier impactera mécaniquement les SCPI.

    Pour les SCPI spécialisées dans l'immobilier d'entreprise, c'est le risque d'une crise économique conjoncturelle qui doit être pris en compte. C'est la raison pour laquelle un placement dans une SCPI trouve naturellement sa place aux côtés de l'assurance-vie.
    Il existe différents niveaux de risque. Plus la rentabilité promise est importante, plus le risque est élevé. Chaque investisseur doit choisir des SCPI adaptées au risque qu’ils sont susceptibles d’assumer en cas de perte de capital.

    Les critères à connaître pour évaluer les performances d’une SCPI

    Le taux d’occupation financier, TOF

    Il indique le pourcentage des loyers et indemnités payés par rapport à l’ensemble des loyers que pourrait facturer la SCPI si tous ses immeubles étaient loués.

    Par exemple, une SCPI, qui affiche un TOF de 95 %, loue et perçoit 95 % des baux. Le TOF est un indicateur de performance locative.

    Il renseigne ainsi sur la gestion locative de la société et permet d’évaluer la rentabilité des parts pour les épargnants.

    Le taux de rentabilité interne, TRI

    Cet indicateur permet de mesurer sur un temps défini, la rentabilité d’un investissement. Il prend en compte le prix d’achat, le prix de retrait, les dividendes perçus, les frais, la fiscalité…

    Il se calcule sur une année selon la formule suivante :

    (flux entrants / flux sortants) ^ [(1-n)-1]

    (n correspondant au nombre d’années)

    On estime qu’un TRI est correct à partir de 10 % et devient intéressant aux alentours de 25 %.

    Le taux de distribution, TDD

    Cet indicateur remplace, depuis janvier 2022, le TDVM, taux de distribution sur valeur de marché.

    Il renseigne les épargnants sur la rentabilité annuelle de la SCPI. Afin de l’obtenir, il faut diviser le montant du dividende brut annuel, avant l’application des impôts, par le prix d’achat d’une part au 1er janvier de cette même année. Notez que pour une SCPI à capital fixe le taux de distribution se base sur le prix moyen de la part, l’année N-1.

    Comment sont calculés les dividendes ?

    Ils dépendent des loyers que la société de gestion a récoltés et sont calculés en fonction du nombre de parts que vous possédez.

    La capitalisation

    S’il permet de déterminer la taille de la société de gestion, c’est aussi un gage de confiance pour les épargnants. Une capitalisation élevée réduit considérablement les risques de perte financière.

    La diversification

    Une autre façon de réduire les risques : les mutualiser. Pour cela, la SCPI diversifie ses investissements de deux façons :

    • La répartition sectorielle

    Le patrimoine immobilier de la SCPI se répartit sur plusieurs secteurs d’activité : les bureaux, le commerce, la santé et l’éducation, la logistique, l’hôtellerie, les immeubles résidentiels...

    • La répartition géographique

    Les biens immobiliers de la SCPI sont situés sur plusieurs lieux : en France, à Paris, mais aussi en régions, en Europe, et même en dehors de la zone euro.

    Les avantages des SCPI

    Communément appelé « Pierre papier », cet investissement immobilier présente de réels atouts :

    • Rentabilité élevée.
    • Placement accessible pour tous : à partir de 150 € et jusqu’à 1 000 €.
    • Aucune gestion pour les épargnants. La société de gestion s’occupe de tout.
    • Diversification des investissements : vous achetez des parts de biens immobiliers dans plusieurs domaines d’activité.
    • Risques de pertes financières assez faibles : ils sont mutualisés entre tous les détenteurs de parts.

    Les inconvénients des SCPI

    Parmi les désavantages, on note :

    • Frais élevés : il est important de bien considérer les frais de souscription (entre 8 et 12 % du prix de la part), les frais de gestion (10 % des dividendes) et les frais de cession.
    • Placement à long terme : il est souvent nécessaire de conserver ses parts de SCPI, une dizaine d’années pour réaliser une plus-value intéressante. Notez aussi que si vous souhaitez revendre vos parts, il faut que vous trouviez un acheteur. Le temps pour y parvenir peut être long.
    • Fiscalité élevée des SCPI : cet investissement dans l’immobilier relève du régime fiscal des revenus fonciers.
    • Pour réduire votre fiscalité, il est possible d’investir dans des parts de SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie. Une autre possibilité, choisir des SCPI européennes pour lesquelles l’imposition est allégée ou encore investir en nue-propriété.

    • Absence de garantie du rendement et du capital investi : même si les risques sont limités, retenez bien qu’ils dépendent des aléas du marché de l’immobilier.
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    Questions fréquentes sur les SCPI

    Qu’est-ce qu’une SCPI ?

    La société civile de placement immobilier est, par définition, un placement dans des immeubles, qu’il s’agisse d’habitations, de commerces ou encore de bureaux. Vous achetez des parts et percevez en contrepartie des loyers. Vous confiez votre investissement à une société de gestion.

    Quels sont les avantages d’une SCPI ?

    La SCPI permet de déléguer la gestion de vos biens immobiliers à une société spécialisée, vous n’avez pas besoin de connaissances particulières du marché immobilier. Vous faites fructifier votre épargne et pouvez acheter des parts à partir d’une centaine d’euros. Il est même possible de réduire votre impôt sur le revenu grâce à la SCPI fiscale.

    Comment choisir une SCPI ?

    Vous devez choisir vos SCPI selon le taux de rendement proposé, le nombre de parts imposées lors de l’acquisition, mais aussi selon le taux d’occupation des immeubles pour être certain de bien percevoir vos loyers.

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    Rédaction meilleurtaux Placement