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vendredi01novembre
Nées à la fin des années 60, et encadrées par le droit français dix ans plus tard, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) occupent aujourd'hui une place à part entière dans le portefeuille des épargnants. Restées relativement discrètes durant leurs premières années, les SCPI connaissent actuellement un franc succès. Celui-ci est autant dû aux inquiétudes récurrentes de l'avenir des re-traites qu'au souhait de faire fructifier son épargne.

Deux formes de capital pour les SCPI

Le mode de fonctionnement repose sur un appel à l'épargne publique auxquelles répondent les souscripteurs par le versement d'un capital correspondant au nombre de parts sociales acquises.
Dès sa création la SCPI est tenue de respecter un cadre strict défini par divers textes de loi. Parmi ces obligations, figurent un capital social minimal de 760 000 € et une valeur de parts sociales ne pouvant être inférieure à 150 €.
Passé ce capital social minimal, une société civile de placement immobilier peut choisir entre deux formes : capital fixe ou capital variable.

 SCPI à capital fixe

Dans le premier cas le montant du capital est fixé statutairement, ce qui ne l'empêche pas de procéder à des augmentations réglementées de capital.
Pour l'épargnant, la SCPI à capital fixe se révèle plus contraignante puisque pour investir, il doit attendre une fenêtre de souscription pour acquérir des parts sociales. Cette contrainte existe égale-ment pour les associés de la SCPI, puisqu'ils doivent trouver des acheteurs lorsqu'ils souhaitent vendre leur part.

SCPI à capital variable

Une SCPI à capital variable est en droit d'émettre de nouvelles actions ou au contraire d'en annuler, sans pour autant dans ce dernier cas descendre en dessous du montant minimal de 760 000 €. L'investisseur peut par contre sortir ou acheter plus aisément des parts, tout en respectant les limites fixées statutairement par la société.

Les différents types de SCPI


Bien qu'identiques dans leur mode de fonctionnement, les SCPI diffèrent sensiblement en matière d'objectifs, ce qui répond parfaitement aux profils variés des épargnants. Là où les différences sur-viennent, c'est dans l'objectif que se fixent les divers types de SCPI. On trouve ainsi :

Les SCPI de rendement :

Ce type de SCPI répond aux besoins des investisseurs qui sont à la recherche de rendements élevés. Une fois la souscription effectuée le délai de carence passé, les investisseurs perçoivent, généralement chaque trimestre, les dividendes correspondants au montant des loyers perçus (charges déduites) par la société de gestion. Il s'agit donc d'un complément de revenus quasiment immédiat.
La cible de ces SCPI est majoritairement composée de locaux professionnels, murs de magasins et de tous autres locaux d'activités.

Les SCPI de plus-value (ou de capitalisation) :

Elles visent principalement des immeubles, logements ou bureaux possédant un fort potentiel d'appréciation lors de la revente, ceux afin de générer une plus-value importante. Du fait de cet objectif axé sur la revente, ce type de SCPI ne distribue pas, ou très peu, de dividendes. La valeur des parts par contre progressivement réévaluée en fonction de la hausse de valeur du parc immobilier appartenant à la SCPI.


 Les SCPI fiscale :

Elles permettent d'investir sans se soucier de la gestion d'un parc immobilier. L'objectif est toutefois différent s'il s'agit là d'un investissement permettant de bénéficier des divers dispositifs fiscaux en vigueur. Ce type de SCPI s'adresse donc logiquement aux contribuables lourdement imposables et qui peuvent ainsi alléger le montant de leurs impôts. Du fait de leur objectif particulier, les SCPI fiscales concentrent leurs acquisitions sur des logements neufs (SCPI Pinel) ou au contraire sur des immeubles anciens et classés (SCPI Malraux).
Bien que l'objectif de la SCPI fiscale soit essentiellement de faire profiter aux investisseurs des divers dispositifs de déduction fiscale, elle distribue parallèlement des dividendes au prorata des loyers perçus.

Pourquoi investir dans les SCPI  ?

La crise des subprimes, suivie de celle de certaines dettes souveraines, s'est révélée être un véritable déclencheur en matière d'attrait pour les SCPI. Pour preuve un montant de la collecte nette en faveur des placements en SCPI qui atteint plus de 5 milliards d'euros par an.
Un des atouts de la SCPI est être accessible au plus grand nombre avec un montant des parts de souscription modéré, ce même si les SCPI imposent un minimum de parts sociales lors de la première souscription.
Une SCPI permet ainsi de devenir copropriétaire d'un immeuble pour seulement quelques milliers d'euros alors que plusieurs dizaines de milliers sont le plus souvent nécessaires pour un investissement indirect.
Parallèlement à ces seuils accessibles, la SCPI apporte une certaine tranquillité à l'investisseur puisqu'il n'a pas besoin de gérer lui-même les biens immobiliers. L'entretien, la recherche de locataires, le paiement des impôts, sans oublier les problèmes du quotidien liés à la pleine propriété d'un bien immobilier, toutes ces tâches sont assurées par la société de gestion.
Investir dans une SCPI permet parallèlement de mutualiser les risques et de diversifier le type de biens immobiliers. S'ajoute un aspect à ne pas négliger et qui concerne l'âge. Une majorité d'investisseurs dans les SCPI acquiert des parts dans l'optique de leur future retraite et ceux-ci n'ont donc pas l'intention de perdre du temps, et souvent de l'argent, à gérer en direct leur patrimoine immobilier.

Un placement sur le long terme, facteur de risque

Investir dans une SCPI, quel que soit son type, se fait dans l'optique du long terme. De ce fait, il est nécessaire de prendre en compte le facteur risque.
Même si une telle situation est très hypothétique, un effondrement du secteur immobilier impactera mécaniquement les SCPI.
Pour les SCPI spécialisées dans l'immobilier d'entreprise, c'est le risque d'une crise économique conjoncturelle qui doit être pris en compte. C'est la raison pour laquelle un placement dans une SCPI trouve naturellement sa place aux côtés de l'assurance-vie.

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