Investir en SCPI de démembrement

Achat d'un bien immobilier à prix réduit, exonération d'IFI, absence de charges … l'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI s'avère être un outil de stratégie patrimoniale particulièrement efficace, notamment dans le cadre des SCPI.

Avantages et inconvénients du démembrement

Avantages Inconvénients
  • Constitution d'un patrimoine immobilier à prix réduit
  • Aucun souci de gestion
  • Investissement souple et accessible
  • Investissement long terme
  • Pas de garantie sur le montant des loyers ni sur le capital
Pour le nu-propriétaire Pour l'usufruitier Pour le nu-propriétaire Pour l'usufruitier
Préparation de la retraite Achat de parts de SCPI à 20 ou 35 % de leur valeur Absence de revenus pendant le démembrement Une fois le démembrement terminé, l'usufruitier n'a plus rien
Gros potentiel de plus-value à terme Taux de rendement élevé   Pendant le démembrement, le rendement doit être assez élevé pour amortir l'acquisition
Exonération d'ISF      

Fonctionnement 

Le démembrement consiste à séparer les deux composantes de la propriété d'un bien que sont :

  • L'usufruit, qui donne le droit de percevoir les loyers, sans être propriétaire des murs
  • La nue-propriété, qui donne la propriété des murs sans les loyers
  • Le cumul de l'usufruit et de la nue-propriété s'appelle la pleine propriété.demembrement anime

Pendant le démembrement (généralement de 5 à 15 ans) :

  • Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer
  • L'usufruitier reçoit 100 % des loyers

À la fin du démembrement :

  • L'usufruit revient au nu-propriétaire
  • Le nu-propriétaire devient ainsi plein propriétaire et commence à percevoir les loyers de la SCPI

 

Quelle fiscalité ?

  • Les loyers et les plus-values suivront la fiscalité immobilière
  • Le nu-propriétaire est exonéré d'ISF pendant toute la durée du démembrement

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Disposer de revenus futurs

Vous avez besoin de vous constituer un complément de revenus pour votre retraite ? Pensez aux SCPI en démembrement.

Le démembrement consiste à séparer le droit de percevoir les revenus d'un bien (les loyers pour un bien immobilier) et la propriété du même bien pendant une durée définie. Le droit de percevoir des revenus s'appelle l'usufruit, celui de détenir la seule propriété d'un bien s'appelle la nue-propriété.

Achetez dès aujourd'hui la nue-propriété de parts de SCPI et choisissez au bout de combien d'années vous souhaitez percevoir vos revenus (5, 10 ou 15 ans).

Pendant cette période, vous ne percevez pas de revenus. Vous n'avez donc aucune fiscalité et vous êtes exonéré(s) d'ISF. L'IFI étant dû par l'usufruitier.

Cette absence de revenus est compensée par une réduction du prix des parts des SCPI. Une fois le démembrement terminé, vous récupérez l'usufruit et vous percevez les loyers.

Exemple de décote :

Durée du démembrement 5 ans 10 ans 15 ans
Réduction de 25 % 39 % 44 %

Exemple pour SCPI dont le prix de part est : 200 €
Durée du démembrement : 10 ans
Prix d'une part en nue-propriété de la SCPI : 122 € (200 € - 39 %)

revenus futurs

1 - J'achète la nue-propriété de parts de SCPI, avec une réduction du prix de part
2 - Pendant le démembrement, je ne perçois aucun loyer et je n'ai pas de fiscalité
3 - A la fin du démembrement, je commence à percevoir tous les trimestres les loyers nets de charges

 

 Avantages

  • Achat moins cher
  • Perception des loyers à date choisie
  • Exonération d'IFI

 

Exemple d'investissement :

Comparer un investissement en SCPI classique et en nue-propriété
Taux de distribution stable à 6,03 % par an et pas de revalorisation de prix d'une part.
Durée de démemebrement de 10 ans avec une décôte de 36 % du prix de part.

Investissement de 10 000 € Nue-propriété Classique
Prix d'une part en N 131,2 € 205 €
Nombre de parts acquises 76,21 48,78
Revenus annuels 0 € (pendant  démembrement)
942 € (après le démembrement)
603 €
Prix d'une part à N+10 205 €
(soit une variation de 56 %)
205 (aucune variation)

 

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