SCPI en nue propriété

Investir en SCPI de démembrement

Achat d'un bien immobilier avec une décote, exonération des gains et exonération d'IFI, pas de gestion ni risque locatif … l'acquisition de la nue-propriété s'avère être un outil de stratégie patrimoniale particulièrement efficace, notamment dans le cadre des Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Avantages et inconvénients du démembrement

Fonctionnement

Le démembrement consiste à séparer les deux composantes de la propriété d'un bien que sont :

• L'usus et le fructus : le droit d’user (vivre dans le bien) et d’en percevoir les fruits (mise en location pour recevoir des loyers). Ces deux droits sont toujours liés pour former l’usufruit.
• L’abusus (ou nue-propriété), qui se traduit par le fait de posséder les biens mais sans les droits (donc « nus ») et sans pouvoir vendre sans l’accord de l’usufruitier. Mais la nue-propriété représente quand même la garantie de devenir plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Elle a donc une valeur importante (qui dépend de la durée prévue du démembrement). Le cumul de l'usufruit et de la nue-propriété s'appelle la pleine propriété.

Le cumul de l'usufruit et de la nue-propriété s'appelle la pleine propriété.

Pendant le démembrement (généralement de 5 à 15 ans) :

• Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer
• L'usufruitier reçoit 100 % des loyers

À la fin du démembrement :

• L'usufruit revient au nu-propriétaire
• Le nu-propriétaire devient ainsi plein propriétaire et commence à percevoir les loyers de la SCPI. Il peut vendre ses parts, qu’il a achetées avec une décote, et réaliser donc un gain.

Quelle fiscalité ?

• Les loyers perçus par l’usufruitier sont imposés comme des revenus fonciers
• Le nu-propriétaire est exonéré d'IFI pendant toute la durée du démembrement
• A l’issue du démembrement, le gain de remembrement (valeur en pleine propriété – valeur en nue-propriété) est exonéré d’impôt. Seule la plus-value (valeur en pleine propriété au moment de la vente – valeur en pleine propriété au moment de l’achat) est imposée comme toute plus-value immobilière, si bien sûr le prix de part a augmenté (moins les frais) pendant la durée du démembrement.

Disposer de revenus futurs

Vous avez besoin de vous constituer un complément de revenus pour votre retraite ? Pensez aux SCPI en nue-propriété (démembrement).

Le démembrement consiste à séparer le droit de percevoir les revenus d'un bien (les loyers pour un bien immobilier) et la propriété du même bien pendant une durée définie. Le droit de percevoir des revenus s'appelle l'usufruit, celui de détenir la seule propriété d'un bien s'appelle la nue-propriété.

Achetez dès aujourd'hui la nue-propriété de parts de SCPI et choisissez au bout de combien d'années vous souhaitez percevoir vos revenus (5 ans minimum, 15 ans maximum).

Pendant cette période, vous ne percevez pas de revenus. Vous n'avez donc aucune fiscalité et vous êtes exonéré(s) d'ISF. L'IFI étant dû par l'usufruitier.

Cette absence de revenus est compensée par une réduction du prix des parts des SCPI. Une fois le démembrement terminé, vous récupérez l'usufruit et vous percevez les loyers.

Exemple de décote :

Exemple pour SCPI dont le prix de part est : 200 €
Durée du démembrement : 10 ans
Prix d'une part en nue-propriété de la SCPI : 122 € (200 € - 39 %)

1 - J'achète la nue-propriété de parts de SCPI, avec une réduction du prix de part
2 - Pendant le démembrement, je ne perçois aucun loyer et je n'ai pas de fiscalité
3 - A la fin du démembrement, je commence à percevoir tous les trimestres les loyers nets de charges 

 Avantages

• Achat moins cher
• Perception des loyers à date choisie
• Exonération d'IFI

Exemple d'investissement :

Comparer un investissement en SCPI classique et en nue-propriété
Taux de distribution stable à 6,03 % par an et pas de revalorisation de prix d'une part.
Durée de démemebrement de 10 ans avec une décôte de 36 % du prix de part.

Focus sur la fiscalité très douce de la nue-propriété

Lorsqu’il achète des parts de SCPI en nue-propriété, l’investisseur ne recevra aucun revenu pendant toute la durée du démembrement (pas de revenu = aucun impôt sur le revenu ni prélèvement sociaux). En contrepartie, il achète les parts avec une décote (entre 15% et 50% selon la durée du démembrement). A l’issue du démembrement, la décote disparait et, si on part de l’hypothèse que le prix de la part n’a pas bougé, l’investisseur va donc réalisé un gain compris entre 30 et 100% (hors frais de revente), soit un TRI annuel compris entre 3 et 5%. Ce gain est totalement exonéré d’impôt.

En revanche, s’il y a une plus-value (c’est-à-dire si le prix de la part augmente par rapport au prix d’achat net des frais de souscription), alors celle-ci sera imposé à l’impôt sur la plus-value, mais en prenant comme prix de revient la valeur en pleine propriété au moment de l’acquisition). Enfin, pendant la durée du démembrement, c’est l’usufruitier qui paye l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). En conclusion, le cadre fiscal de l’investissement en SCPI en nue-propriété est sans comparaison :

• Pas d’IR ni prélèvement sociaux (pas de revenu)
• Pas de fiscalité sur le remembrement
• Pas d’IFI

Que se passe-t-il à l’issue du démembrement ?

A l’issue du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété. L’usufruitier ne reçoit rien (mais il a reçu des revenus pendant plusieurs années qui doivent compenser son investissement de départ). Le nu-propriétaire devient alors plein-propriétaire, il a alors deux choix :

• Soit il vend ses parts et encaisse son gain, mais subira alors des frais de revente (commission de souscription) de 8 à 12% de la valeur des parts
• Il conserve les parts et reçoit les revenus distribués par les SCPI. Ce deuxième choix n’est bien entendu pas définitif, l’investisseur peut décider à tout moment de vendre ses parts

A qui s’adresse le démembrement en SCPI ?

Acheter des parts démembrées de SCPI de rendement peut s’avérer particulièrement intéressant dans les cas suivants :

• Vous avez un capital à valoriser mais n’avez pas besoin de revenu immédiat (nue-propriété) ou au contraire vous chercher surtout à obtenir des revenus élevés de votre capital (usufruit)
• Vous cherchez à vous construire des revenus complémentaires futurs, dans 5, 8, 10 ou 15 ans (par exemple pour votre retraite)
• Vous voulez investir en immobilier sans subir la fiscalité trop lourde de cet investissement notamment pour les contribuables soumis aux tranches à 41% et au-dessus.
• Vous êtes une entreprise et cherchez à rentabiliser une trésorerie grâce à l’immobilier
• Vous cherchez à réaliser une plus-value nette de plus de 20%, sans prendre trop de risque, avec un horizon d’au moins 5 ans

Questions fréquentes sur les SCPI en nue propriété (SCPI en démembrement)

Comment acheter des SCPI en démembrement ?

Les sociétés de gestion de SCPI publient des clés de réparition, qui donne la valeur de leurs parts lorsqu’on les achète en nue-propriété ou en usufruit, en fonction de la durée. Il suffit alors de préciser le type d’achat dans le bulletin de souscription. Les conseillers meilleurtaux Placement peuvent vous accompagner.

Quel est le rendement des SCPI ?

Les revenus distribués par la SCPI (à l’usufruiter, ou au plein-propriétaire) sont généralement compris entre 4 et 6% avant fiscalité. Dans le cas d’un achat en nue-propriété, le TRI annuel se situe entre 3 et 5% net d’impôt (avant frais de revente des parts). Les meilleures SCPI peuvent dépasser les 6%.

Qu’est-ce que l’usufruit d’une SCPI ?

L’usufruit d’un bien est le droit d’user du bien (vivre dedans) ou d’en percevoir les fruits (loyers). Dans le cas d’une SCPI, il s’agit uniquement de recevoir les revenus distribués par la société de gestion.