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vendredi01novembre
Avec un pouvoir d'achat qui pour certains Français subit une constante érosion, un âge de départ à la retraite régulièrement repoussé et associé à un niveau de pension qui tend à stagner, placer efficacement son épargne est devenu indispensable. Il y a bien sûr les marchés financiers, mais ceux-ci sont naturellement volatils.
Une solution consiste à investir une partie de son épargne dans une société civile de placement immobilier (SCPI). L'investisseur peut ainsi percevoir des revenus complémentaires immédiats tout en augmentant sensiblement la valeur de son patrimoine. Ce type de placement présente de nombreux avantages en contrepartie de risques limités, à condition de faire le bon choix en matière de SCPI.

Diversifier son patrimoine par l'acquisition de parts de SCPI

En investissant dans une SCPI, vous diversifiez le contenu de votre portefeuille. Cette diversification est indispensable afin de limiter les risques sur l'ensemble de son patrimoine. Le parc immobilier d'une SCPI couvre divers secteurs d'activités ainsi que des localisations géographiques diverses. L'éventuelle baisse de rentabilité d'un secteur particulier n'impacte dès lors que de manière limitée la totalité de l'investissement.

Mutualisation du risque sur l'ensemble du parc immobilier

Qu'elle soit axée sur les logements résidentiels ou les locaux professionnels, une SCPI compte un grand nombre de locataires. La SCPI mutualiste ainsi les risques locatifs, ce qui a pour effet de stabiliser le montant des dividendes versés.

Une rentabilité au-dessus de la moyenne

Avec des taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) souvent supérieurs à 4 % lors de ces dernières années, l'investissement en parts de SCPI associe rendement et des risques bien plus limites que sur la plupart des marchés financiers. Là encore le choix de la SCPI joue un rôle essentiel, qu'il s'agisse de son implantation géographique ou des secteurs d'activités visés.

Aucune gestion de la part de l'investisseur

Nombreux sont les investisseurs potentiels dans l'immobilier qui redoutent de devoir gérer les biens acquis. Législation complexe, travaux à effectuer, risque d'impayés des loyers, autant de barrières qui freinent l'investissement immobilier en direct.
Dans une SCPI, tous ces aspects sont pris en charge par la société de gestion, ce qui représente un avantage déterminant par rapport à un investissement immobilier en direct.

Aucun impôt foncier à payer

Un autre atout des parts de SCPI est qu'ils ne sont soumis qu'à la seule fiscalité relative à l'impôt sur le revenu. Aucune taxe foncière n'est à la charge de l'investisseur, la société de gestion intégrant l'ensemble des obligations fiscales et autres.

 Le choix du montant de son investissement

Contrairement à l'acquisition d'un bien immobilier en direct souvent coûteux, l'achat de parts de SCPI est accessible au plus grand nombre. Même si de nombreuses SCPI imposent une acquisition minimale en nombre de parts sociales, l'investissement se limite le plus souvent à quelques milliers d'euros.

Une réglementation très stricte des SCPI


En tant que fonds d'investissement alternatif (FIA), les sociétés de gestion des SCPI doivent obligatoirement bénéficier d'un agrément délivré par l'autorité des marchés financiers (AMF). Elles sont ainsi sous le contrôle et la surveillance de cet organisme.
S'ajoute un niveau de transparence élevé qui garantit aux associés un fonctionnement quasiment sans faille. C'est ainsi que chaque trimestre, la société de gestion adresse un bulletin d'information sur le fonctionnement de la SCPI. À cette première information s'ajoute le rapport annuel de la SCPI.

Dans quel type de SCPI investir ?

Un autre atout des SCPI est d'être diversifiées dans leurs objectifs. Les investisseurs n'ont pas tous le même profil, le but de recherché varie sensiblement. Pour répondre au plus près de ces divers be-soins, les SCPI se déclinent en trois types :

La SCPI de rendement :

Ce type de SCPI est celui le plus courant. Son parc immobilier se compose essentiellement de locaux professionnels qui peuvent être des bureaux, des murs de magasins et tous autres espaces d'activités.
Une fois la souscription réalisée, l'investisseur est soumis à un délai de carence variable (générale-ment de quatre ou cinq mois) durant lequel il ne perçoit aucun dividende. Passé ce délai, le montant des loyers perçus par la société de gestion est réparti, charges déduites, sur chaque associé au prorata du nombre des parts.
Ces revenus sont perçus durant toute la vie de la SCPI. Lors de la revente, l'associé perçoit égale-ment une part du produit de la vente équivalent au nombre de parts qu'il détient.

La SCPI fiscale :

Bien que la SCPI fiscale puisse dans certains cas verser des dividendes, ce n'est pas son principal objectif. En matière de biens immobiliers, la SCPI fiscale vise uniquement, le logement locatif. Ce type d'investissement permet aux associés d'alléger leurs impôts au travers des divers dispositifs de défiscalisation.
Dans le secteur du logement neuf, on trouve ainsi de nombreuses SCPI Pinel.
Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d'une déduction fiscale variable en fonction de la durée d'engagement de location.

Cette réduction d'impôt est de :

12 % pour un engagement de six ans
18 % pour un engagement de neuf ans
21 % pour un engagement de 12 ans

Cette réduction d'impôt est toutefois limitée par 2 plafonds :

Un prix maximum du m² habitable de 5500 €
Un investissement limité à 300 000 € par personne et par an

S'il reste possible de dépasser ces plafonds, seules les sommes qui leur sont inférieures seront retenues pour le calcul de la réduction fiscale.
Pour les investisseurs souhaitant contribuer à la préservation du patrimoine architectural en matière de biens locatifs, l'application de la loi Malraux dans une SCPI devrait les intéresser.
Ce dispositif consiste en une déduction fiscale de 30 % exclusivement sur la partie des travaux réalisés. En cumulant acquisition du bien et travaux, la déduction finale se situe entre 18 et 20 %. L'application de cette loi ne concerne principalement que les centres-villes anciens et autres sites classés ou situés en zone protégée.

SCPI de plus-value (valorisation)

Ce type de SCPI a pour objectif de procéder à l'acquisition de biens immobiliers soumis à une importante décote. Ces bas prix sont la conséquence d'une occupation des lieux particulière :

 Viager
Immeuble démembrement
Ensemble des logements régis par la loi de 1948

Ce type de SCPI ne verse pas de dividendes, ou très peu, en raison de la faiblesse des loyers.
La plus-value s'effectue après le départ des derniers locataires, soit en vendant l'immeuble dans l'état, soit après rénovation.

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