Lancée en 2021 par la société de gestion Greenman Arth, GMA Essentialis est une SCPI dédiée à l’immobilier de commerces alimentaires. Ce type de commerces est jugé très résilient face aux crises (sanitaire, inflationniste, etc.), car « essentiels », et permet de sécuriser un flux de revenus locatifs. Une SCPI jugée donc très sûre, ce qui ne l’empêche pas de délivrer une belle performance, comme le montrent le rendement servi en 2022, et la hausse de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI…
Commerces essentiels en France et en Allemagne
La pandémie mondiale en 2020/2021, la crise économique qui s’ensuivit, puis la crise inflationniste de 2022, ont permis de mettre l’accent sur l’importance de l’immobilier destiné au secteur de l’alimentation en tant que classe d’actifs résiliente, stable et recherchée par les investisseurs.
Jugés « essentiels » par les gouvernements, les commerces alimentaires sont notamment restés ouverts pendant les différents confinements de 2020 et 2021. Un privilège quand on sait que la plupart des commerces ont été contraints de fermer et, sans ressources, ont donc éprouvé des difficultés pour payer leurs charges et notamment leurs loyers.
C’est dans ce contexte que la société de gestion Greenman Arth avait lancé une SCPI dédiée à l’immobilier de commerces « essentiels », et plus précisément les commerces alimentaires situés en ville et périphérie urbaine. Avec l’idée de sécuriser ainsi le flux de revenus locatifs, pour la SCPI et ses porteurs de parts. Pour appuyer cette stratégie, les actifs détenus par la SCPI doivent avoir «a minima, un acteur majeur de la grande distribution comme locataire principal».
Jugés essentiels en 2021, les commerces alimentaires sont restés incontournables en 2022 avec le rebond de l’inflation. Car si face à la hausse des prix, certains ménages sont forcés de couper dans leurs dépenses, les dépenses alimentaires sont difficilement compressibles. Les grandes enseignes de la distribution sont donc peu affectées par l’inflation.
La SCPI de rendement se distingue également par sa stratégie géographique, puisqu’elle cible prioritairement des actifs immobiliers situés non seulement en France mais également en Allemagne, sans s’interdire d’explorer des opportunités ailleurs en zone Euro (et notamment le bénélux). Outre une meilleure diversification, cette stratégie permet de profiter des qualités des différents marchés européens. L’immobilier allemand, par exemple, est globalement moins cher qu’en France, sans pour autant constituer un placement plus risqué, eu égard à la robustesse de l’économie allemande et de ses entreprises.
Rendement au rendez-vous
Forte d’une thématique en vogue, la SCPI GMA Essentialis a connu une année 2022 particulièrement solide : la capitalisation de la SCPI a plus que doublé en passant de 10 millions d’euros au 1er trimestre à 22 millions d’euros au 4e trimestre.
Fin 2022, son taux d’occupation financier était de 99,23%, ce qui signifie que la quasi-totalité des locaux sont loués. Surtout, la SCPI a distribué un rendement de 5,52%* sur l’année 2022, soit nettement au-dessus de la moyenne du marché (4,53%* en 2022).
Par ailleurs, la société investissant en partie dans des immeubles situés en Allemagne, la fiscalité de cette SCPI est plus douce que dans le cas d’une SCPI 100% française. En effet, les revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger échappent aux prélèvements sociaux de 17,2%. Au niveau de l'impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers étrangers est souvent plus douce qu'en France. En Allemagne, les revenus fonciers sont taxés à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition. Cet impôt est prélevé à la source. Ensuite, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité d'une SCPI allemande est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.
Au final, l’investissement dans la SCPI GMA Essentialis permet de dégager des rendements solides, peu affectés par les crises économiques, supérieurs à la moyenne des SCPI et de l’immobilier en général, et peu imposé. Que demander de plus ? Il y a pourtant autre chose…
Hausse des prix ?
La valeur exacte d’un parc immobilier d’une SCPI est ce qu’on appelle la valeur de reconstitution. Elle correspond au montant qu’il faudrait apporter pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique. Cette valeur est évaluée chaque année via une expertise indépendante.
Si la valeur d’une part est supérieure à la valeur de reconstitution, il y a une surcote. Si elle est inférieure, il y a une décote. En cas de surcote ou de décote importante, la société de gestion peut alors décider de faire évoluer le prix de sa part.
Toutefois, une hausse ou une baisse des prix de l’immobilier n’engendre pas forcément une hausse ou une baisse du prix de la part d’une SCPI. Les sociétés de gestion ont une marge de manœuvre confortable puisque la loi exige de faire évoluer le prix des parts uniquement lorsque l’écart avec la valeur de reconstitution dépasse les 10%
C’est ainsi que, bien que la valeur de l’actif d’une SCPI évolue chaque année, les prix des parts seront quant à eux beaucoup plus stables. La plupart des gestionnaires appliquent une gestion assez conservatrice et attendent que la valeur de l’actif augmente de 5% voire plus pour la répercuter sur le prix de leur part.
Si en 2022, certaines SCPI de renoms (Novapierre Allemagne, Vendôme Régions, etc.) ont procédé à des revalorisations, les opportunités risquent d’être plus rares cette année avec globalement des prix immobiliers qui sont restés stables l'an dernier, voire ont baissé légèrement dans certains secteurs.
Mais ce n’est pas le cas de la SCPI GMA Essentialis. En effet, la valeur de reconstitution au 31/12/2022 de la SCPI a augmenté et atteint désormais 215,88 € contre une valeur de souscription actuelle de 200 €, ce qui constitue une différence de presque 10 % (7,95%). La balle est désormais dans le camp de la société de gestion qui peut décider d’augmenter le prix de sa part dès maintenant, ou d’attendre éventuellement de dépasser le ratio de 10%.
Important : décider d'investir dans une SCPI de rendement impose une certaine réflexion visant avant tout à définir ses propres objectifs. Avec un choix de 180 SCPI, toutes ne sont pas identiques et les différences sont parfois très importantes. Celles-ci ne concernent pas que les seuls taux de rendement, mais un ensemble de critères comme la situation géographique, la diversification des activités, la qualité du parc immobilier ainsi que l'efficacité de la gestion. C'est pour partie ce qui explique que les nombreux placements des SCPI publiés sur Internet peuvent sensiblement différer. Malgré ces différences d'appréciation, il demeure toutefois un certain nombre de constantes pouvant guider le choix d'un futur investisseur dans une SCPI.
