Fiscalité des SCPI : comprendre les règles et optimiser votre investissement

Investir dans les SCPI présente de nombreux atouts, mais il est crucial de bien comprendre la fiscalité qui s’applique aux revenus générés. Cet article vous éclaire sur les différents régimes d’imposition, les choix possibles et les stratégies à adopter pour optimiser votre situation fiscale.

Revenus fonciers : régime micro-foncier ou réel

Les revenus fonciers perçus via les SCPI sont imposables. Le régime applicable dépend du montant annuel :

• Micro-foncier (inférieur à 15 000 euros) : un abattement de 30 % est appliqué sur les revenus bruts, les 70 % restants étant imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
• Réel (supérieur à 15 000 euros) : les revenus fonciers sont imposés au barème progressif après déduction des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.).

ImportantLe choix entre le régime micro-foncier et le régime réel dépend de la structure de vos charges. Si vos charges sont importantes, le régime réel vous permettra de réduire votre imposition.

Les intérêts générés par la trésorerie des SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Depuis 2018, il est possible d’opter pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou flat tax, qui s’élève à 30 %. Ce choix peut être intéressant si votre taux marginal d’imposition (TMI) est supérieur à 30 % .

Plus-values : imposition et abattement

Deux types de plus-values existent :

• Cession de parts : les plus-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI sont imposées jusqu’à 22 ans de détention. Au-delà, elles sont exonérées. Un abattement pour durée de détention est appliqué pour calculer la plus-value nette imposable. Cette dernière est ensuite soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
• Vente d’immeubles : les plus-values issues de la vente d’immeubles détenus par la SCPI sont soumises au régime des plus-values immobilières. Le paiement de l’impôt est effectué via le notaire.

Optimiser la fiscalité de vos SCPI

Plusieurs options existent pour optimiser la fiscalité de vos SCPI :

• Investir dans des SCPI fiscales qui permettent de bénéficier de réductions d’impôts.
• Opter pour le PFU pour les revenus financiers.
• Différencier vos investissements en SCPI pour diversifier vos sources de revenus et lisser votre imposition.

L’accompagnement d’un expert en fiscalité est vivement recommandé pour vous aider à comprendre les implications fiscales de vos investissements en SCPI de rendement et à mettre en place des stratégies d’optimisation.