À partir de 2026, les investisseurs en pierre papier devront revoir leur approche pour évaluer efficacement la performance de leurs placements. Si les rendements pour 2025 semblent généreux, l’introduction d’un nouvel indicateur obligatoire vient bousculer les certitudes. Désormais, en plus des loyers perçus, ils devront tenir compte de valeur de leur patrimoine immobilier.
- Le taux de distribution moyen des SCPI s’est élevé à 4,91 % en 2025, en hausse par rapport à l’exercice précédent.
- L’introduction de la « performance globale annuelle » ramène le gain réel à environ 1,46 % en raison de la dépréciation de la valeur des parts.
- Les SCPI diversifiées sortent du lot avec un rendement de 6 % et une performance globale supérieure grâce à des revalorisations patrimoniales.
- Le taux de rendement interne reste l’outil d’analyse le plus complet pour évaluer la rentabilité réelle sur une durée de détention de cinq ans ou plus.
Le rendement affiché, une vitrine parfois trompeuse
L’analyse des résultats des SCPI (Société civile de placement immobilier) pour l’année 2025 met en lumière un décalage significatif entre les dividendes versés et la création de valeur réelle.
Le traditionnel taux de distribution, qui mesure les loyers perçus, a atteint 4,91 %,
a annoncé l’association professionnelle du secteur (Aspim). Il dépasse ainsi les 4,72 % enregistrés en 2024.
ImportantC’est l’indicateur que les investisseurs regardent en priorité. Il est pourtant trompeur. Ne reflétant que les dividendes rapportés au prix de la part au 1er janvier, il ne tient pas compte des variations du capital. Cela signifie qu’une dévalorisation du bien peut gonfler artificiellement le taux de rendement futur, sans que les actionnaires ne s’enrichissent pour autant.
La performance globale annuelle, un outil de transparence pour les épargnants
Pour éviter les mauvaises surprises, la réglementation de 2026 impose désormais de communiquer la performance globale annuelle (PGA) . Ce nouvel indicateur additionne les revenus distribués et l’évolution du prix des parts. Les épargnants peuvent ainsi aisément distinguer les placements qui s’apprécient de ceux qui perdent de la valeur tout en continuant à verser des loyers.
Et le constat pour 2025 est sans appel : le taux réel (1,46 %) est plus modeste que les promesses de rendement affichées par les gestionnaires. Ce chiffre intègre en effet les baisses de prix subies par quatorze sociétés de gestion.
Seules les SCPI diversifiées font de la résistance avec une performance réelle de 6,3 %, pour un TD de 6 %, grâce à une augmentation du prix de part en cours d’année. À l’inverse, pour les structures spécialisées dans le tertiaire, les 4,6 % de TD se heurtent à -0,2 % de PGA. De même, dans la santé et le résidentiel, pour 4,2 % de taux de rendement, les actifs se sont dépréciés de 1,3 % et 4,5 % respectivement.
Le TRI, l’indicateur le plus fiable pour une lecture à long terme
Toutefois, la PGA présente aussi des limites, puisqu’elle ignore les frais de souscription initiaux, souvent proches de 10 %. Une telle ponction réduit sensiblement les montants effectivement reçus par les épargnants.
Pour une vision à long terme intégrant l’intégralité des coûts et des gains, le taux de rendement interne (TRI) est le meilleur indicateur de l’efficacité d’un placement en pierre papier.
Sofidynamic
Note trustpilot :
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot :
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot :
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
En effet, son calcul prend en compte les dividendes, la valorisation des prix de parts et les frais de souscription. Seul bémol, il n’a de sens qu’à partir de 5 ans de détention, et prive ainsi les investisseurs de visibilité sur les SCPI les plus jeunes.
