Vous cherchez à préparer des revenus futurs tout en optimisant votre fiscalité et en profitant d'un prix d'entrée réduit ? L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI est une stratégie patrimoniale particulièrement efficace. Et dans ce domaine, la SCPI sponsors Principal Inside offre actuellement une fenêtre d'opportunité attractive grâce à une double décote : celle du démembrement... et celle des parts sponsors.
Le démembrement de propriété : un mécanisme intelligent
En droit civil, la propriété d'un bien peut être « démembrée », c'est-à-dire scindée en deux droits distincts :
- L'usufruit : le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus (loyers).
- La nue-propriété : la détention du bien sans en percevoir les revenus immédiats, mais avec la certitude de récupérer la pleine propriété à l'issue de l'usufruit.
Appliqué à des parts de SCPI, ce mécanisme permet d'acheter aujourd'hui à prix réduit, sans percevoir de revenus pendant une durée déterminée (3, 5, 10 ans ou plus), puis de récupérer automatiquement la pleine propriété à l'échéance, sans frais ni fiscalité supplémentaire.
Les avantages de la nue-propriété de SCPIInvestir en nue-propriété présente plusieurs atouts majeurs :
C'est un placement à horizon fixe, idéal pour anticiper un besoin de revenus complémentaires à une date donnée : par exemple à la retraite, à la fin d'un crédit ou pour compléter un patrimoine locatif. |
SCPI Principal Inside : une double décote exceptionnelle
La SCPI sponsors Principal Inside offre actuellement des conditions de souscription particulièrement avantageuses :
- Prix de la part sponsors : 238 € (au lieu de 250 € pour les parts classiques)
- Commission de souscription réduite : 5,46 % HT (contre 10 % HT en part classique)
- Délai de jouissance raccourci : 1er jour du 3ᵉ mois (vs 6ᵉ mois en part classique)
- Minimum de souscription : 40 parts
En combinant la décote liée au démembrement et celle liée au statut "parts sponsors", les investisseurs peuvent optimiser significativement leur prix d'acquisition.
Profitez de cette opportunité tant qu'il est encore temps, la période des parts sponsors se termine le 31 janvier 2026 !
Une stratégie immobilière internationale et diversifiée
La stratégie d'investissement de la SCPI sponsors Principal Inside repose sur une diversification géographique et sectorielle particulièrement aboutie. La répartition cible prévoit une exposition équilibrée à hauteur de 50 % en Europe (hors France) et 50 % aux États-Unis, permettant ainsi de tirer parti de dynamiques économiques complémentaires et de mutualiser les risques. Les investissements seront réalisés dans plusieurs secteurs clés : la logistique, les bureaux, la santé, l'hôtellerie, le commerce ainsi que les résidences gérées. Cette approche multisectorielle vise à capter des moteurs de performance variés tout en assurant une meilleure résilience aux cycles économiques.
L'objectif de rendement s'établit à 6 % brut (non garanti), avec un TRI cible à 10 ans de 6,5 % (non garanti), illustrant l'ambition de cette stratégie à long terme.
La SCPI est gérée par Principal Real Estate SAS, filiale française du groupe Principal Asset Management. Fondé en 1879 et coté au NASDAQ, le groupe gère 600 milliards de dollars d'actifs, dont 100 milliards en immobilier, et est présent sur 27 marchés internationaux, notamment dans huit pays européens et une dizaine de grandes métropoles américaines. Avec 475 experts immobiliers dédiés et une expertise reconnue dans les secteurs des bureaux, de la logistique, de la santé, de l'hôtellerie, du commerce et du résidentiel géré, le groupe figure parmi les dix premiers gérants immobiliers mondiaux selon Pensions & Investments en 2023. Cette solidité opérationnelle et cette implantation internationale constituent un atout majeur pour soutenir la performance de la SCPI dans la durée.
Fonctionnement du démembrement
Grâce à la souplesse juridique des SCPI, il est possible de n'acheter que la nue-propriété des parts, pour une durée déterminée (par exemple 3 à 15 ans). L'usufruit, quant à lui, est acquis par un autre investisseur, souvent une personne morale (entreprise, holding patrimoniale, association...), en quête de revenus immédiats.
Ce montage présente plusieurs avantages majeurs pour l'acquéreur de la nue-propriété :
- Prix d'achat réduit : vous ne payez qu'une fraction du prix de la part, déterminée selon une « clé de démembrement » fixée par la SCPI. Plus la durée de démembrement est longue, plus la décote appliquée est importante. En contrepartie, vous renoncez à percevoir les loyers pendant cette période.
- Effet de levier de la double décote : pour la Principal Real Estate SAS avec la SCPI Principal Inside, la clé de démembrement sur 7 ans offre une décote de 27,5 %, ce qui signifie que vous n'acquérez la part qu'à 72,5 % de sa valeur. Cette clé s'applique sur le prix sponsor réduit de 238 € (au lieu de 250 € pour les parts classiques), ce qui renforce encore l'optimisation de votre prix d'entrée.
- Valorisation mécanique à terme : à l'échéance du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais supplémentaires, et vous bénéficiez alors de l'intégralité des loyers distribués. La valeur de votre investissement est mécaniquement reconstituée, indépendamment de l'évolution du marché immobilier.
En combinant ces leviers, l'investisseur en nue-propriété accède à un placement patrimonial particulièrement efficace : fiscalement neutre pendant la phase de démembrement, financièrement optimisé à l'achat et générateur de revenus futurs sécurisés. En contrepartie, vous ne touchez aucun loyer durant la période de démembrement.
Par exemple, pour la SCPI Principal Inside, la clé de démembrement sur 7 ans permet de bénéficier d'une décote de 27,5 %, ce qui signifie que vous ne payez que 72,5 % du prix de la part. Avec l'avantage supplémentaire des parts sponsors, ce pourcentage s'applique au prix sponsor réduit de 238 €, optimisant ainsi encore davantage votre investissement.
Nous avons réalisé quelques simulations de TRI (Taux de Rendement Interne) en supposant que le prix de la part reste stable. Ces calculs prennent en compte la décote sur le prix de la part sponsor (238 €), le délai de jouissance raccourci au 1er jour du 3ᵉ mois, ainsi que la valorisation à l'issue du démembrement au prix de souscription classique de 250 €.
- Pour un démembrement sur 5 ans, le TRI s'élève à +5,74 %
- Pour un démembrement sur 7 ans, le TRI atteint +5,27 %
- Pour un démembrement sur 10 ans, le TRI est de +4,81 %
Ces TRI sont hypothétiques et non garantis.
Une fois le démembrement terminé, vous devenez plein propriétaire des parts et commencez à percevoir leurs loyers.
Cas pratique : préparer des revenus complémentaires à la retraite
Pour illustrer l'impact concret d'un investissement en SCPI en nue-propriété, prenons l'exemple d'un client de 55 ans souhaitant générer des revenus complémentaires à la retraite. Imaginons un montant investi de 50 000 €. L'objectif de rendement de la SCPI Principal Inside est de 6% / an brut de fiscalité.
Nous comparons trois stratégies :
- Nue-propriété en parts sponsors (238 €) sur 7 ans : l'investisseur bénéficie à la fois de la décote liée au démembrement (27,5 %) et du prix réduit des parts sponsors. À l'issue des 7 ans, il redevient plein propriétaire des parts, valorisées au prix plein classique (250 €), et perçoit alors un revenu annuel calculé sur cette valeur.
- Nue-propriété en parts classiques (250 €) sur 7 ans : l'investisseur profite uniquement de la décote liée au démembrement. À l'échéance, les parts retrouvent leur valeur pleine, et les revenus sont calculés sur cette base.
- Pleine propriété en parts sponsors (238 €) immédiatement : l'investisseur acquiert la pleine propriété tout de suite, sans bénéficier de décote, et commence à percevoir les revenus dès l'acquisition.
Ce comparatif permet de visualiser concrètement l'intérêt d'associer démembrement et parts sponsors pour maximiser le nombre de parts et le revenu futur, tout en planifiant ses besoins à long terme.
| Type de souscription | Prix d'achat pour le calcul | Décote appliquée | Nombre de parts achetées | Valeur des parts à l'échéance | Revenu annuel (6%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Cas 1 : Nue-propriété parts sponsors | 238 € | 27,5 % | 50 000 ÷ (238 × 0,725) ≈ 289 | 289 × 250 = 72 250 € | 72 250 × 6 % ≈ 4 335 € |
| Cas 2 : Nue-propriété parts classiques | 250 € | 27,5 % | 50 000 ÷ (250 × 0,725) ≈ 275 | 275 × 250 = 68 750 € | 68 750 × 6 % ≈ 4 125 € |
| Cas 3 : Pleine propriété parts sponsors | 238 € | 0 % | 50 000 ÷ 238 ≈ 210 | 210 × 238 = 49 980 € | 49 980 × 6 % ≈ 2 999 € |
Sofidynamic : la SCPI qui optimise le démembrement
Une SCPI jeune mais ambitieuse
Lancée en 2023 par Sofidy, acteur reconnu de la gestion immobilière derrière des SCPI comme Immorente ou Efimmo, Sofidynamic se distingue par une stratégie diversifiée, opportuniste et orientée rendement. Son objectif est de saisir les meilleures opportunités en Europe, sur des secteurs variés tels que le commerce, les bureaux ou les locaux d'activité.
Au 2nd trimestre 2025, Sofidynamic c'est :
- Un rendement cible brut 2025 de +8 % (non garanti),
- Un objectif de taux de distribution de 7 % sur 8 ans (non garanti),
- 12 immeubles pour 483 unités locatives, en France et aux Pays-Bas,
- 98,02 % de taux d'occupation financier,
- Une collecte dynamique de plus de 23 M€ sur le dernier trimestre.
Une clé de démembrement très avantageuse pour le nu-propriétaire
Sofidy propose des décotes particulièrement avantageuses pour les investisseurs souhaitant acquérir la nue-propriété. Cela permet d'acheter les parts à un prix inférieur à la pleine propriété, augmentant mécaniquement la rentabilité de l'investissement.
Par exemple, pour un démembrement de 7 ans, la décote sur la nue-propriété de Sofidynamic atteint 34,5 %, contre une moyenne de 25 % pour d'autres SCPI. Concrètement, la part s'acquiert 206,32 € au lieu de 315 €. En supposant une stabilité du prix de l'immobilier, le Taux de Rendement Interne (TRI) s'élève à +5,87 %. À titre de comparaison, une décote de 25 % aurait conduit à un TRI de seulement 3,96 %. Cette différence illustre l'importance de sélectionner une SCPI offrant la clé de démembrement la plus favorable au nu-propriétaire.
Un potentiel de revalorisation à moyen terme
Le prix de souscription actuel de la SCPI est de 315 €, tandis que sa valeur de reconstitution est estimée à 343,52 € (cf. BT T2.2025)
Cette marge suggère un potentiel de hausse du prix de la part, renforçant le rendement global, surtout pour ceux qui achètent aujourd'hui la nue-propriété à prix décoté.
Pour concrétiser votre projet et profiter de cette opportunité d'investissement avant toute revalorisation, contactez un conseiller Meilleurtaux Placement.
