Les SCPI affichent des rendements moyens élevés, mais la liquidité n’est pas garantie. Le cas d’une SCPI historique du marché illustre les délais de sortie, la baisse des prix de parts et l’ampleur des files d’attente.
- 4,91% : taux de distribution moyen des SCPI en 2025 (source sectorielle).
- En SCPI à capital variable, la revente dépend des acheteurs ou de la trésorerie disponible.
- Une SCPI majeure du marché comptait 691 529 parts en attente de rachat au T4 2025 (soit 3,7%).
- Prix depuis septembre 2024 : souscription 141 euros, retrait 128,41 euros par part.
- Au 31 décembre 2025 : 2,8 milliards d’euros de parts en attente (soit 3,1% de la capitalisation du marché).
Note trustpilot :
- Performance Globale Annuelle (PGA) de 14,04%
- Catégorie: Diversifiée
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315€
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Sur le papier, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent sembler séduisantes. D’après les chiffres de la profession, leur taux de distribution moyen atteint 4,91% en 2025. En pratique, ces placements comportent un risque de perte en capital et un risque de liquidité pouvant conduire à une revente longue, voire impossible à court terme. Javier en a fait l’expérience.
En 2022, il investit 44 895 euros dans une SCPI orientée immobilier tertiaire en achetant 219 parts. En 2024, il demande le retrait de la totalité de ses parts. Depuis, les fonds de Javier restent bloqués... faute de repreneurs.
Pourquoi la sortie peut se gripper ?
Cette SCPI est un véhicule à capital variable géré par une filiale de gestion d’un grand groupe bancaire français. Dans ce cadre, en cas de revente, la société de gestion ne peut procéder au remboursement que si un autre investisseur se présente pour acheter les parts, ou si la SCPI dispose d'une trésorerie suffisante. Lorsque ces conditions ne sont pas réunies, les vendeurs se retrouvent en file d’attente, sans calendrier certain.
Le 27 mars dernier, une conseillère indique à Javier : « L'ordre correspondant se situe au rang 383, avec 78 512 parts en attente devant les vôtres », une position communiquée à titre indicatif. Dans son bulletin trimestriel sur le quatrième trimestre 2025, la société de gestion mentionne que 3,7% des parts sont en attente de rachat... soit 691 529 parts. À fin 2024, ce chiffre atteignait déjà 538 590.
Sollicité sur les délais de revente, l’établissement concerné n’a pas répondu.
Délais qui s’allongent et prix de part revu à la baisse
Le rapport 2024 de cette SCPI indique une dégradation des délais : en 2020, 2021 et 2022, une demande de retrait était exécutée en moyenne en un mois. Depuis 2023, il est question de plusieurs mois.
Autre élément défavorable pour les associés : une baisse des prix a été annoncée en septembre 2024. Le prix de souscription est depuis fixé à 141 euros (contre 168 euros auparavant) et le prix de retrait à 128,41 euros la part.
Dans son témoignage, Javier estime : « L'investissement initial de 44 895 euros correspond désormais à une valeur théorique de sortie d'environ 28 121,79 euros ». Malgré une note intermédiaire sur l’échelle de risque réglementaire, il se retrouve potentiellement avec une baisse de valeur dépassant 30% du capital investi.
Pour traiter une partie des retraits en attente, la société de gestion a mis en place un fonds de remboursement de 20 millions d’euros, dont environ 16,7 millions ont permis d’exécuter certains ordres au premier trimestre 2025. Malgré cela, des associés restent bloqués. Dans un courrier, il est précisé qu’à ce jour, le délai d’exécution de l’ordre de vente ne peut être estimé.
Sofidynamic
Note trustpilot :
- Performance globale annuelle 2025: 14,04 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot :
- Taux de distribution 2025: 7,60 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot :
- Taux de distribution 2025: 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Le phénomène dépasse un seul produit
Le sujet de la liquidité des SCPI est suivi de près. En 2024, le régulateur financier a évoqué le cas d’un épargnant à qui l’on annonce d’abord 3 semaines, puis au moins 6 mois pour un retrait.
Le rappel est clair : le retrait est conditionné à l’existence d’une demande de souscription correspondante. Si la liquidité des parts est faible, les demandes d’achat peuvent ne pas suffire à absorber les demandes de vente. Un associé peut donc être soumis à des délais de sortie d’une durée indéterminée.
À l’échelle du marché, au 31 décembre 2025, le stock de parts en attente de retrait atteignait 2,8 milliards d'euros, soit 3,1% de la capitalisation totale. Ce stock demeure concentré sur un nombre limité de véhicules, principalement investis en bureaux.
D’autres acteurs concernés : suspension temporaire de la variabilité
Plus récemment, deux SCPI gérées par un acteur spécialisé reconnu du marché ont connu des mesures spécifiques. Depuis le 25 février, aucune nouvelle part n’est créée et la variabilité du capital est suspendue temporairement.
Les demandes de vente enregistrées mais non exécutées ont été annulées. Pour céder leurs parts, les investisseurs doivent passer, depuis le 2 avril, par un marché secondaire régulé, destiné à organiser les échanges de parts selon la loi de l'offre et de la demande.
