Immobilier locatif ou SCPI : que choisir en 2027 ?

Pilier historique du patrimoine des Français, l'immobilier locatif a longtemps bénéficié d'une image de placement refuge, capable de traverser les cycles économiques sans trop de heurts. Pourtant, l'équation qui sous-tend cette conviction se complexifie d'année en année. Entre des contraintes réglementaires et fiscales déjà bien connues des bailleurs, une remontée des taux de crédit immobilier amorcée à la rentrée 2026, et une loi de finances pour 2027 qui s'annonce dans un contexte budgétaire tendu, les investisseurs ont toutes les raisons de vouloir y voir plus clair avant de se positionner. Faisons le point sur les atouts et les limites de l'immobilier locatif traditionnel, avant d'explorer une alternative qui gagne du terrain : la SCPI, y compris à crédit.

Ce qui fait encore l’intérêt de l’investissement locatif

Malgré les turbulences, l'investissement locatif conserve des fondamentaux solides qui expliquent son attractivité durable auprès des épargnants français.

Le premier d'entre eux reste l'effet de levier du crédit. En finançant tout ou partie de son acquisition par un emprunt, l'investisseur mobilise un capital qu'il ne possède pas encore intégralement, tout en remboursant progressivement grâce aux loyers perçus. Ce mécanisme permet de se constituer un patrimoine immobilier de plusieurs centaines de milliers d'euros sans disposer de cette somme au départ, un avantage que peu d'autres classes d'actifs offrent avec autant de facilité d'accès.

Autre atout de taille : les loyers sont indexés sur l'inflation, via l'indice de référence des loyers (IRL). Dans un contexte où le pouvoir d'achat de l'épargne reste sous pression, cette mécanique permet de préserver, au moins en partie, la valeur réelle des revenus locatifs perçus dans la durée.

Enfin, l'immobilier locatif répond à un objectif patrimonial concret : se constituer un complément de revenus, que ce soit pour préparer sa retraite, financer les études des enfants ou simplement diversifier ses sources de revenus. Cette dimension tangible, presque « palpable », continue de séduire une large partie des épargnants, pour qui la pierre reste plus rassurante que les marchés financiers.

Des contraintes de plus en plus nombreuses pour les bailleurs

En revanche, ces atouts ne doivent pas occulter les nombreuses contraintes qui pèsent sur l'investissement locatif direct, et qui se sont accumulées ces dernières années.

La rénovation énergétique en est une illustration récente. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), les fameuses "passoires thermiques", ne peuvent plus être mis en location. Les logements F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034. Pour un propriétaire détenant un bien énergivore, la réalisation de travaux n'est donc plus une option mais une condition pour continuer à louer, avec un coût qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros selon l'état du bien.

L'encadrement des loyers, appliqué dans les communes en zone tendue, vient par ailleurs limiter la liberté de fixation des loyers lors d'un changement de locataire ou d'un renouvellement de bail. Ce dispositif, reconduit jusqu'en juillet 2027, plafonne le loyer au niveau du locataire précédent, sauf exceptions encadrées (travaux, sous-évaluation manifeste, révision IRL manquée), et interdit toute hausse pour les logements F et G.

À cela s'ajoutent les risques d'impayés, toujours présents malgré les dispositifs de garantie locative, ainsi qu'une fiscalité qui n'a cessé d'évoluer ces dernières années : suppression progressive des niches fiscales sur les locations meublées non professionnelles ou encore réintégration des amortissements déduits en cas de revente pour les loueurs en meublé non professionnels au régime réel. Autant d'éléments qui viennent rogner la rentabilité nette d'un investissement locatif en direct.

La remontée des taux de crédit, nouveau paramètre à intégrer

À ces contraintes structurelles s'ajoute désormais un facteur conjoncturel qui change la donne : la remontée des taux de crédit immobilier. La Banque centrale européenne a de nouveau relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre 2026, dans un contexte marqué par une inflation encore supérieure à son objectif et une OAT à 10 ans qui a franchi la barre des 4 %, un niveau plus vu depuis 2009.

Concrètement, les taux moyens de crédit immobilier s'établissaient, dans la seconde quinzaine de septembre 2026, autour de 3,40 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans, contre respectivement 3,28 %, 3,40 % et 3,50 % en début de mois. Les courtiers anticipent une poursuite progressive de cette hausse, avec un taux moyen sur 20 ans qui pourrait atteindre entre 3,7 % et 4 % d'ici la fin de l'année.

Pour un projet locatif financé à crédit, cette remontée n'est pas anodine : elle alourdit mécaniquement le coût du financement, réduit la capacité d'emprunt et peut fragiliser l'équilibre entre mensualités et loyers perçus. C'est un paramètre à intégrer plus que jamais dans tout projet d'investissement immobilier en direct.

Loi de finances 2027 : pourquoi les investisseurs doivent rester attentifs

Dans ce contexte déjà chargé, la préparation de la loi de finances pour 2027 constitue un facteur de vigilance supplémentaire pour les investisseurs. Le budget de l'État s'inscrit dans un objectif de réduction du déficit public, ce qui laisse présager des arbitrages potentiellement moins favorables pour l'immobilier locatif.

Les investisseurs le savent, les lois de finances successives peuvent modifier les règles fiscales applicables aux propriétaires, les dispositifs d'incitation à l'investissement ou encore la fiscalité des revenus immobiliers.

À cela s'ajoute l'élection présidentielle de 2027, qui pourrait également faire évoluer les propositions en matière de logement et de fiscalité. Mais à ce stade, les programmes restent trop peu précis pour en tirer des conclusions sur le futur cadre de l'investissement locatif.

Les SCPI : investir dans l'immobilier sans gérer un logement

Pour les investisseurs qui souhaitent s’exposer à l’immobilier sans gérer directement un logement, les SCPI sont une alternative. En achetant des parts, ils accèdent à un patrimoine immobilier composé de plusieurs immeubles, dont la gestion est assurée par une société de gestion : sélection des biens, recherche des locataires, perception des loyers, entretien et arbitrages.

Cette formule permet donc de déléguer les principales contraintes de l’immobilier locatif direct, tout en bénéficiant d’une diversification entre plusieurs actifs, locataires et parfois plusieurs pays. Elle n’est toutefois pas exempte de risques : le capital n’est pas garanti, les revenus peuvent évoluer et la valeur des parts peut aussi bien progresser que diminuer.

Le marché des SCPI a d’ailleurs été affecté par la remontée des taux. La hausse du coût du financement a contribué à faire baisser la valeur de certains actifs immobiliers, notamment les bureaux, conduisant plusieurs sociétés de gestion à réduire le prix de leurs parts pour l’adapter à la nouvelle valeur de leur patrimoine.

Mais toutes les SCPI ne connaissent pas la même situation. Le marché est aujourd’hui particulièrement hétérogène, selon la composition du patrimoine, les secteurs d’investissement, la diversification géographique ou encore la stratégie de chaque société de gestion. Certaines SCPI ont ainsi maintenu leur prix de part, tandis que d’autres ont pu le revaloriser. C’est notamment le cas de Sofidynamic, dont le prix de souscription a augmenté de 1,59 % en juin 2026, passant de 315 à 320 euros.

Même constat du côté des revenus : certaines SCPI ont maintenu ou augmenté leur distribution, tandis que d’autres l’ont réduite. Dans ce contexte, le taux de distribution ne constitue donc qu’un des critères à examiner avant d’investir.

Les SCPI peuvent ainsi permettre de diversifier son patrimoine immobilier tout en déléguant sa gestion, mais le choix du véhicule reste essentiel.

CORUM Origin : une SCPI diversifiée accessible à crédit

Parmi les SCPI qui permettent d'envisager un investissement immobilier à crédit, CORUM Origin présente un positionnement diversifié. La SCPI investit dans plusieurs pays européens et sur différents types d'actifs immobiliers, avec l'objectif de mutualiser l'exposition entre plusieurs marchés et secteurs. Elle affiche un taux de distribution de 6,50 % en 2025*.

Bonne nouvelle pour les investisseurs qui souhaitent utiliser l’effet de levier du crédit : les taux de financement de l’offre Meilleurtaux Placement sur CORUM Origin ont récemment été revus à la baisse, alors même que les taux des crédits immobiliers classiques remontent.

Un financement à crédit peut ainsi permettre de mobiliser progressivement un capital plus important que son épargne disponible. Il doit toutefois être envisagé sur un horizon adapté et après avoir évalué le coût total du crédit, la fiscalité de l'investissement et sa capacité à supporter d'éventuelles variations des revenus ou de la valeur des parts.

Cette offre, proposée en partenariat avec Younited, permet de financer l’acquisition de parts de CORUM Origin à crédit, avec des conditions qui varient selon la durée du financement.

Principal Inside : une SCPI internationale qui fête sa première année

Autre possibilité à considérer dans cet environnement : Principal Inside, une SCPI diversifiée lancée en septembre 2025 et qui vient donc de franchir le cap de sa première année.

Gérée par Principal Asset Management, elle investit sur les marchés immobiliers américains et européens et vise une diversification entre plusieurs secteurs : bureaux et commerces de proximité, logistique, résidences étudiantes et seniors, santé et hôtellerie. Elle affiche un objectif de taux de distribution de 6 % en 2026, non garanti.

Principal Inside a également intégré le palmarès Meilleurtaux Placement des SCPI 2026.

Une offre commerciale est actuellement proposée sur cette SCPI : pour toute souscription enregistrée entre le 7 septembre et le 30 décembre 2026, une prime de 4 % du montant investi** peut être versée sous forme de cashback, à partir de 2 500 euros d'investissement, sous réserve du respect des conditions de l'offre.

Immobilier locatif : quelles solutions pour 2027 ?

Dans un environnement marqué par la remontée des taux et l’évolution régulière du cadre fiscal et réglementaire, les SCPI peuvent constituer une autre façon d’investir dans l’immobilier, sans les contraintes de gestion d’un bien en direct.

Vous souhaitez mieux comprendre le fonctionnement des SCPI et déterminer si ce type d’investissement correspond à votre situation et à vos projets ? Prenez rendez-vous avec un conseiller Meilleurtaux Placement.

Communication à caractère promotionnel

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et, comme tout investissement en SCPI, le capital et les revenus ne sont pas garantis.

** La prime de 4 % du montant investi est versée directement par virement sur votre compte bancaire. L’offre est accessible dès 2 500 € d'investissement et s’applique à toute souscription enregistrée par la société de gestion entre le 7 septembre 2026 et le 30 décembre 2026.

L’offre est éligible aux souscriptions ponctuelles en pleine propriété ou démembrement, pour les personnes physiques majeures et personnes morales, hors versements programmés.
Le cash back est versé dans un délai maximum de 3 mois suivant l’enregistrement effectif de la souscription.
Il est rappelé que le cash back ne saurait constituer l’argument principal d’un investissement en SCPI, lequel doit s’apprécier au regard de ses objectifs patrimoniaux, de son horizon d’investissement et des risques associés.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Le financement est accordé sous réserve d’acceptation définitive par Younited après l’étude de votre dossier. Vous disposez d’un droit de rétractation de 14 jours calendaires révolus à compter de la signature de l’offre de contrat de prêt. Si votre dossier est définitivement accepté, Younited conserve un certain nombre de vos pièces justificatives pendant toute la durée de votre contrat. La SCPI est un investissement immobilier long terme qui ne présente aucune garantie de performance ni de revenus, un risque de perte en capital et une liquidité limitée. Le rachat des parts n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie et dépend de la situation patrimoniale, personnelle et fiscale.