Le projet de l'été de Fabien : investir dans l'immobilier

Nouvel épisode de notre série Le projet de l'été, dans laquelle nous suivons différents épargnants dans la réalisation de leur objectif patrimonial. Fabien, lui, veut profiter de l'été pour se pencher sérieusement sur un projet qu'il a en tête depuis longtemps : investir dans l'immobilier. Mais avant de se lancer, il prend le temps d'observer ce que font ses proches, et ce qu'il apprend le pousse à reconsidérer sa méthode.

Le constat de départ : l'immobilier locatif, une aventure prenante

Dans son entourage, Fabien connaît plusieurs proches qui ont investi dans l'immobilier physique. L'un d'eux a notamment acheté un appartement en location meublée, séduit à l'époque par la fiscalité avantageuse de ce statut. Sauf que les règles évoluent : la location meublée fait l'objet d'un tour de vis presque chaque année dans les lois de finances, notamment par rapport à son cadre fiscal.

Autre point qui interroge Fabien : cet investissement, souvent présenté comme "passif", n'a rien d'automatique une fois qu'on a mis le pied à l'étrier. Trouver le bien, gérer les locataires, anticiper les travaux, remplacer le mobilier, faire face aux éventuels impayés… la liste des tâches à anticiper est longue, et le temps à y consacrer, réel.

En discutant avec un ami propriétaire de deux biens immobiliers, Fabien comprend rapidement que ce ne sera pas une mince affaire. Cet ami, justement, réfléchissait à l'acquisition d'un troisième bien pour faire du locatif, avant de changer d'avis : direction la pierre-papier avec les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

La pierre-papier : investir dans l'immobilier sans la gestion

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d'investir dans l'immobilier locatif sans en assumer la gestion. Concrètement, les épargnants mettent leur argent en commun au sein d'une société civile, qui utilise ces fonds pour acquérir et gérer un parc immobilier (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel...). En contrepartie, chaque associé perçoit des revenus potentiels issus des loyers, généralement distribués trimestriellement, au prorata du nombre de parts détenues.

Toute la gestion locative, technique et administrative est déléguée à une société de gestion spécialisée. Fabien met ainsi de côté l'ensemble des contraintes : recherche de locataires, travaux, impayés. Une tranquillité d'esprit qui n'existe pas avec un bien détenu en direct.

Autre point qui retient son attention : la fiscalité. S'il choisit une SCPI majoritairement investie en Europe hors de France, Fabien peut profiter d'une fiscalité plus avantageuse, grâce aux conventions fiscales applicables aux revenus de source étrangère.

Enfin, selon la SCPI choisie, plusieurs modes d'acquisition sont possibles : en pleine propriété pour percevoir des revenus dès l'acquisition des parts, en nue-propriété pour préparer l'avenir, ou encore à crédit pour profiter d'un effet de levier. De quoi adapter la stratégie à l'objectif poursuivi.

Pour percevoir des revenus dès maintenant

Si Fabien souhaite profiter de revenus complémentaires immédiats, la solution la plus directe consiste à acquérir des parts de SCPI en pleine propriété. Il perçoit alors, dès la fin du délai de jouissance, une quote-part des loyers collectés par la société de gestion.

Pour préparer l'avenir

Mais Fabien a un autre objectif en tête : se constituer un complément de revenus pour plus tard, par exemple pour sa retraite, plutôt que de percevoir des revenus dès aujourd'hui, qui viendraient s'ajouter à ses revenus déjà imposés. Dans ce cas, une autre option existe : l'acquisition en nue-propriété.

Ce mode d'achat consiste à démembrer temporairement la propriété des parts. Pendant une durée définie à l'avance (5, 7 ou 10 ans par exemple), Fabien détient la nue-propriété des parts, tandis qu'un autre investisseur (souvent un investisseur institutionnel) en détient l'usufruit et perçoit les revenus locatifs à sa place. En contrepartie, Fabien achète ses parts avec une décote significative sur leur valeur en pleine propriété, la décote étant d'autant plus importante que la durée de démembrement est longue. Au terme, il récupère automatiquement la pleine propriété de ses parts, sans fiscalité ni démarche supplémentaire, et peut alors soit les conserver pour en percevoir les revenus, soit les revendre.

C'est une stratégie particulièrement adaptée à un objectif de long terme : Fabien investit aujourd'hui, à un prix décoté, pour disposer d'un capital ou d'un complément de revenus dans plusieurs années, au moment où il en aura besoin.

Pour ce type de projet, la SCPI Sofidynamic se prête bien à l'exercice, avec une souscription possible en ligne.

Pour profiter de l'effet de levier du crédit

Fabien peut également choisir d'investir à crédit. Contrairement à une idée reçue, ce mode de financement n'est pas réservé à l'immobilier physique : il est tout à fait possible d'emprunter pour acquérir des parts de SCPI.

Le principe est celui de l'effet de levier : plutôt que de mobiliser l'intégralité de son épargne disponible, Fabien emprunte pour investir davantage, et les loyers potentiellement perçus par la SCPI contribuent au remboursement des mensualités du crédit. Il peut ainsi viser un patrimoine immobilier plus important que ce que son épargne seule lui aurait permis d'acquérir, tout en conservant ses liquidités disponibles pour d'autres projets ou imprévus.

Meilleurtaux Placement propose actuellement une offre en partenariat avec Younited pour financer l'acquisition de parts de la SCPI CORUM Origin, l'une des premières SCPI à avoir développé, dès 2012, une stratégie 100 % investie en zone euro. Elle détient aujourd'hui 167 immeubles répartis dans 13 pays de la zone euro, loués à plus de 400 entreprises. La SCPI ambitionne de distribuer un rendement supérieur à 6 % chaque année (objectif non garanti), un objectif atteint ces 13 dernières années, avec un taux de distribution de 6,50 %* en 2025.

Le financement avec Younited est entièrement digital, sans apport ni garantie, pour un montant compris entre 6 000 et 50 000 euros, sur une durée maximale de 7 ans :

Pour Fabien, l'intérêt est double : il accède à un projet immobilier sans les contraintes de gestion d'un bien physique, et sans avoir à mobiliser l'ensemble de son épargne pour se constituer un patrimoine conséquent.

Pour aller plus loin : préparer la transmission

Fabien a un enfant, et sa réflexion ne s'arrête pas à la seule constitution de son patrimoine. Une SCPI, comme tout bien, peut se transmettre. Fabien pourrait ainsi envisager de transmettre progressivement ses parts en réalisant une donation en nue-propriété, avec réserve d'usufruit.

Concrètement, il donnerait la nue-propriété de ses parts à son enfant tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit de continuer à percevoir les revenus issus de la SCPI de son vivant. Au décès de Fabien, son enfant récupère automatiquement la pleine propriété des parts, sans droits de succession supplémentaires à payer sur cette part du patrimoine. C'est généralement la stratégie recherchée par un parent qui souhaite transmettre progressivement son patrimoine, tout en conservant ses revenus.

Le cas chiffré de Fabien avec la SCPI Sofidynamic

Pour se projeter, Fabien étudie un exemple concret avec la SCPI Sofidynamic, accessible dès 320 € la part en 2026. Il envisage l'acquisition de 50 parts, pour un montant total de 16 000 €. Plutôt que de se projeter sur la base du taux de distribution 2025, exceptionnel et non représentatif d'une moyenne à tenir chaque année, Fabien préfère raisonner sur l'objectif que s'est fixé la société de gestion : un taux de distribution brut de fiscalité de 7 %**, non garanti, sur l'horizon de détention recommandé de 8 ans. Appliqué à son capital de 16 000 €, cet objectif représenterait, à titre indicatif, environ 1 120 € de revenus potentiels par an.

Sofidynamic a par ailleurs déjà revalorisé le prix de sa part à plusieurs reprises depuis son lancement fin 2023, une dynamique qui s'est notamment traduite, en 2025, par une Performance Globale Annuelle (PGA) de 14,04 %***, en intégrant à la fois les revenus distribués et la hausse du prix de la part. Un signal encourageant, mais qui reste un résultat ponctuel : la revalorisation d'une SCPI n'est jamais garantie et peut tout aussi bien s'inverser selon l'évolution du marché immobilier.

Fabien retient donc l'objectif de 7 % comme hypothèse réaliste sur la durée, tout en gardant à l'esprit qu'aucun de ces chiffres, qu'il s'agisse de l'objectif de la société de gestion ou des résultats passés, ne constitue une promesse de rendement.

Ce que Fabien retient

• La pierre-papier permet d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de gestion d'un bien détenu en direct. C'est une différence de taille avec le vécu de ses proches, dont certains ont fini par déchanter face au poids de la gestion locative.
• Le mode d'acquisition doit correspondre à l'objectif poursuivi. Revenus immédiats, préparation de la retraite, effet de levier via le crédit : chaque stratégie répond à un besoin différent, et rien n'empêche de les combiner dans le temps.
• Un projet immobilier se pense aussi sur le long terme, transmission comprise. Anticiper la transmission de ses parts permet d'organiser la suite sans attendre.
• Comme tout placement, la SCPI comporte des risques. Les revenus ne sont pas garantis, la valeur des parts peut évoluer à la baisse, et la liquidité est plus limitée que celle d'un placement financier classique.

Un projet immobilier en tête ? Nos conseillers Meilleurtaux Placement sont disponibles pour faire le point sur votre situation et vous accompagner dans le choix de la stratégie la plus adaptée à votre objectif.

Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

* Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l'associé), versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM Origin. Younited Credit est agréé en tant qu'établissement de crédit – Prestataire de Services d'Investissement par l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR, n° d'agrément : 16488). L'assurance emprunteur facultative assurée par MetLife Europe d.a.c. et MetLife Europe Insurance d.a.c. est distribuée par Younited en qualité d'intermédiaire en assurance inscrit à l'ORIAS sous le n° 11061269

Younited : SA à Directoire et Conseil de Surveillance au capital de 3 396 476€ - Siège social : 21 rue de Châteaudun – 75009 PARIS – RCS de Paris 517 586 376. CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 1 000 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l'ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l'AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d'agent général d'assurance sous le contrôle de l'ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

La SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012, est gérée par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000 €, RCS PARIS n° 531 636 546. Siège social 1 rue Euler 75008 Paris. Agrément AMFGP-11000012 du 14 avril 2011.

** Objectif de distribution et de performance globale. Il s'agit de prévisions basées sur des hypothèses arrêtées par la Société de Gestion, qui ne constituent en aucun cas une promesse de rendement ou de performance.

*** La performance globale de l'année N correspond à la somme du taux de distribution de l'année N et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l'année N et le 1er janvier de l'année N+1.