Le marché de la pierre-papier a complètement changé en trois ans. Si la collecte a bondi de 29 % en 2025 pour atteindre 4,6 milliards d’euros, ce chiffre masque une réalité inédite. Une poignée de nouveaux entrants agiles se partage le gros du gâteau, tandis que les acteurs historiques peinent à garder la tête hors de l’eau.
- La collecte des SCPI a progressé de 29 % en 2025, mais elle est concentrée à 80 % sur seulement 10 acteurs.
- Les structures créées après 2019 captent l’essentiel des flux, au détriment des fonds historiques majoritairement exposés aux bureaux.
- Plusieurs poids lourds du secteur ont suspendu leur capital variable, bloquant les retraits au prix fort.
- Le marché secondaire permet d’acheter des parts de SCPI plus anciennes avec des rabais de 15 % à 25 % sur des parcs immobiliers de qualité.
Une concentration extrême de l’épargne immobilière
Après une phase d’ajustement, le secteur de la pierre-papier retrouve des volumes de souscription proches de sa moyenne historique. Mais bien qu’indéniable, la reprise est très hétérogène. Aujourd’hui, l’argent frais ne va plus systématiquement aux plus grosses capitalisations.
Au contraire, cinq SCPI accaparent 63 % de la collecte totale, laissant une cinquantaine d’autres acteurs se partager le reste. Le podium est occupé par notamment par Corum AM, qui affiche respectivement 815 millions collectés.
Sofidynamic
Note trustpilot :
- Performance globale annuelle 2025: 14,04 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot :
- Taux de distribution 2025: 7,60 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot :
- Taux de distribution 2025: 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Ces véhicules ayant émergé après 2019 séduisent avec des portefeuilles diversifiés, une absence de passif immobilier lourd (notamment sur le segment des bureaux parisiens) et des taux de distribution élevés. Vient ensuite la catégorie « intermédiaire », qui se contente de 10 millions à 70 millions d'euros de collecte, et qui tente de traverser la tempête en supprimant les frais d’entrée ou en boostant les commissions des intermédiaires pour rester visibles.
Le bas du classement est plus inquiétant. Selon les données de l'Aspim, près de 20 % des sociétés de gestion n’ont enregistré aucune souscription en 2025. En effet, le stock de parts en attente de rachat a atteint 2,8 milliards d’euros fin 2025.
Le passage au capital fixe pour pallier le manque de liquidités
Dans ce contexte, certains gestionnaires comme Primopierre, Perial O2 ou Perial Grand Paris ont suspendu la variabilité de leur capital. Concrètement, les investisseurs désireux de se retirer ne dépendent plus de la valeur des biens, mais du prix qu’un acheteur est prêt à payer sur le marché secondaire.
Si cette situation impose une patience accrue aux vendeurs actuels, elle offre aux autres une opportunité unique d’acquérir des parts d’actifs de qualité avec des décotes comprises entre 15 % et 25 %.
2026, l’année de tous les défis dans un contexte de forte concurrence
Malgré ces défis, la création de SCPI se poursuit à un rythme effréné, avec 29 lancements en deux ans. Cependant, la concurrence est féroce et l’atteinte des 10 millions d’euros de capitalisation dès la première année conditionne leur survie. Une première victime a été recensée en fin 2025 avec la dissolution de Patrimonia Capital & Rendement, faute de moyens.
L’année 2026 pourrait voir d’autres disparitions ou des fusions forcées entre gestionnaires en difficulté. La persistance des tensions géopolitiques pourrait freiner la remontée des valeurs immobilières.
Sur ce marché polarisé, l’épargnant a intérêt à privilégier la diversification géographique (notamment l’Europe du Nord) et à vérifier la capacité réelle du fonds à honorer ses rachats avant de signer.
