À peine deux ans après sa création, la SCPI Sofidynamic de la société de gestion Sofidy s'impose comme l'une des plus performantes. Alors que de nombreuses SCPI ont traversé des turbulences en 2023 et 2024, liées à la remontée des taux d'intérêt et à la correction des valorisations, Sofidynamic a su tirer parti de ce contexte avec un lancement opportuniste pour délivrer en 2025 des résultats qui dépassent largement les attentes initiales. Bilan d'une année exceptionnelle, et tour d'horizon de toutes les façons d'en profiter.
Un millésime 2025 exceptionnel : +14,04 %* de performance globale annuelle
Le chiffre qui retient l'attention en premier lieu, c'est la Performance Globale Annuelle (PGA) de +14,04 %* pour l'année 2025. Mais qu'est-ce que cela signifie concrètement ?
La Performance Globale Annuelle est un indicateur relativement récent. Il mesure la performance totale pour un investisseur sur une année donnée en combinant deux composantes :
- D'une part le taux de distribution, c'est-à-dire les loyers redistribués aux associés,
- Et d'autre part la variation du prix de souscription entre le 1er janvier et le 31 décembre de l'année concernée.
Autrement dit, la PGA reflète à la fois ce que vous avez touché en dividendes et ce que votre part a gagné en valeur sur l'année. C'est donc la mesure la plus complète de ce qu'un investisseur a réellement obtenu en détenant des parts de SCPI sur une année pleine.
Pour Sofidynamic en 2025, ce chiffre de +14,04 %* se décompose ainsi :
- +9,04 %** de taux de distribution brut de fiscalité, soit un dividende annuel de 24,42 € par part ayant pleine jouissance
- +5 % de revalorisation du prix de souscription, qui est passé de 300 € au 1er janvier 2025 à 315 € depuis le 3 janvier 2025
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pour mémoire, l'objectif de taux de distribution cible de Sofidynamic sur l'horizon de placement recommandé de 8 ans est de 7 % (non garanti, investir présente un risque de perte en capital). Avec 9,04 %** distribués en 2025, la SCPI surperforme pour l'instant son objectif, dans un contexte de marché qui reste pourtant marqué par des incertitudes géopolitiques persistantes.
Une collecte record au T4 2025
La dynamique de collecte de Sofidynamic ne faiblit pas, bien au contraire. Le quatrième trimestre 2025 a enregistré le niveau de collecte le plus élevé depuis la création de la SCPI, avec 42 millions d'euros collectés sur la période. Sur l'ensemble du trimestre, ce sont 132 078 parts nouvelles qui ont été souscrites, ce qui illustre à quel point la confiance des investisseurs dans ce véhicule est forte.
Au 31 décembre 2025, la capitalisation totale atteint 177 millions d'euros, répartis entre 6 508 associés. La SCPI dispose en outre d'une trésorerie disponible de près de 70 millions d'euros, ce qui la place dans une position de force considérable pour saisir de nouvelles opportunités de marché. Dans un environnement où certaines SCPI peinent à investir faute de liquidités, Sofidynamic se retrouve dans la situation idéale : une poche de cash significative, une équipe de gestion expérimentée, et des marchés immobiliers européens où les prix restent attractifs.
8 acquisitions au T4 2025 pour 30 millions d'euros investis
Au cours du seul quatrième trimestre, Sofidynamic a procédé à 8 nouvelles acquisitions pour un montant total de 30,1 millions d'euros, sur une superficie de 17 500 m², générant une rentabilité immédiate moyenne de 8,5 %***.
La stratégie d'investissement reste fidèle à l'ADN de Sofidynamic :
- Une forte granularité (de nombreux actifs avec de nombreux locataires distincts, ce qui mutualise le risque),
- Une diversification sectorielle (commerces de centre-ville, galeries commerciales, bureaux, entrepôts d'activité),
- Une diversification géographique croissante.
Au 31 décembre 2025
Par ailleurs, la SCPI a investi dans deux ensembles commerciaux aux Pays-Bas en ce début d'année et l'équipe étudie activement des opportunités en Espagne, ce qui viendra prochainement renforcer la diversification géographique européenne du fonds.
Note trustpilot :
- Performance Globale Annuelle (PGA) de 14,04%
- Catégorie: Diversifiée
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315€
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
La valeur de reconstitution : une décote qui dessine un potentiel de revalorisation
C'est l'un des points les plus techniques mais aussi les plus importants pour un investisseur en SCPI : la relation entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution.
La valeur de reconstitution, c'est en quelque sorte la "valeur intrinsèque" de la SCPI : elle correspond à ce que coûterait la reconstitution de l'intégralité du patrimoine immobilier de la SCPI à l'identique, en intégrant tous les frais d'acquisition et les actifs financiers détenus. Au 30 juin 2025, la valeur de reconstitution de Sofidynamic s'élevait à 345,18 € par part.
Or, le prix de souscription actuel est de 315 €. Cela représente une décote d'environ 8,7 % par rapport à la valeur de reconstitution.
Pourquoi cela est-il important ? La réglementation impose que le prix de souscription d'une SCPI se situe dans une fourchette de -10 % à +10 % de la valeur de reconstitution. Autrement dit, si la valeur de reconstitution continue de progresser, comme c'est le cas depuis la création de la SCPI, et que la décote reste proche de ce plancher réglementaire, la société de gestion sera mécaniquement amenée à revaloriser le prix de souscription pour ne pas dépasser le seuil des -10 %. C'est précisément ce qui s'est déjà produit en janvier 2025, avec une hausse du prix de part de +5 %.
En clair : acheter Sofidynamic aujourd'hui à 315 €, c'est acquérir un actif dont la valeur intrinsèque est estimée à 345,18 €. La décote constitue un coussin de sécurité pour l'investisseur et laisse entrevoir un potentiel de revalorisation futur du prix de part, même si rien n'est garanti.
Comment investir dans Sofidynamic ? Les trois modes d'acquisition
1. L'acquisition en pleine propriété : la voie classique
C'est le mode d'accès le plus direct. L'investisseur achète des parts de Sofidynamic au prix de 315 € la part, avec un minimum de souscription d'une seule part, soit 315 €. Il perçoit alors trimestriellement des dividendes au prorata de ses parts, et entre en jouissance le premier jour du 6e mois suivant sa souscription (le délai de jouissance correspond au temps nécessaire à la SCPI pour investir les capitaux collectés).
La commission de souscription est de seulement 2 % HT (2,4 % TTC), ce qui est particulièrement compétitif sur le marché des SCPI. En cas de retrait avant 8 ans de détention, une commission de 5 % HT s'applique sur le montant remboursé ; au-delà de 8 ans, cette commission est nulle.
La souscription se fait 100 % en ligne, de manière simple, rapide et sécurisée, pour les résidents fiscaux français majeurs de nationalité française.
2. L'acquisition en nue-propriété : investir aujourd'hui pour percevoir des revenus demain
Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale puissante et souvent sous-utilisée. Il consiste à séparer temporairement la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : d'un côté l'usufruit (le droit de percevoir les loyers et de jouir du bien), de l'autre la nue-propriété (la propriété "nue", sans les revenus).
En achetant la nue-propriété de parts Sofidynamic, vous achetez des parts à prix réduit, sans percevoir de revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de cette période, vous récupérez automatiquement et sans frais supplémentaires la pleine propriété, et donc la totalité des dividendes. C'est une stratégie particulièrement adaptée aux investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus immédiats (parce qu'ils sont dans une tranche marginale d'imposition élevée, parce qu'ils préparent leur retraite, ou parce qu'ils souhaitent transmettre un patrimoine) et qui veulent construire un capital pour l'avenir.
Les clés de répartition actuelles pour Sofidynamic sont les suivantes :
Concrètement, en achetant la nue-propriété sur 5 ans, vous acquérez vos parts à 73,75 % du prix de souscription, soit environ 233,31 € la part au lieu de 315 €.
Au terme des 5 ans, vous devenez plein propriétaire d'une part dont la valeur devrait être au moins égale au prix de souscription en vigueur à cette date, et potentiellement supérieure si le prix a été revalorisé entre-temps. Une stratégie qui repose sur un levier simple, mais redoutablement efficace : le temps.
Exemple de calcul : en cas de revente à l'issue du remembrement, cette opération fait ressortir un TRI non garanti de 5,85 %, net de fiscalité et sans hypothèse de revalorisation du prix de la part.
3. L'acquisition à crédit : l'effet de levier au service de votre patrimoine
Investir à crédit dans une SCPI, c'est utiliser l'un des leviers les plus efficaces de la constitution patrimoniale. Le principe est simple : vous empruntez auprès d'une banque pour financer l'achat de parts, et vous remboursez le crédit (en partie ou en totalité) grâce aux loyers perçus par la SCPI.
Pourquoi cela est-il intéressant ?
Premièrement, l'effet de levier : vous investissez un capital plus important que ce que vous auriez pu placer avec votre épargne propre, et donc vous générez potentiellement des revenus plus élevés. Si le rendement de la SCPI est supérieur au taux d'intérêt de votre crédit, la différence constitue un gain net pour vous.
Deuxièmement, la déductibilité des intérêts d'emprunt : pour les revenus fonciers issus de SCPI, les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui réduit votre base imposable et améliore la rentabilité nette de l'opération pour les contribuables fortement imposés.
Troisièmement, la constitution d'un patrimoine sans effort d'épargne massif : au lieu de bloquer une épargne conséquente en une fois, vous étalez l'effort sur la durée du crédit, tout en bénéficiant immédiatement d'une exposition à un patrimoine immobilier diversifié.
Les raisons de s'intéresser à Sofidynamic aujourd'hui
Voici les cinq raisons qui font de Sofidynamic une SCPI à considérer sérieusement dans une stratégie patrimoniale en 2026 :
- Une Performance Globale Annuelle de +14,04 %* en 2025, combinant un taux de distribution record de 9,04 %** et une revalorisation du prix de la part de +5 %. Un niveau de performance rare sur le marché des SCPI, qui plus est dans un contexte macro-économique peu facile.
- Une collecte record et une trésorerie de 70 M€ disponibles pour investir. Sofidynamic n'est pas une SCPI qui cherche des fonds : elle dispose déjà du capital nécessaire pour accélérer son programme d'investissement. C'est un facteur de solidité majeur.
- Un potentiel de revalorisation du prix de la part : avec un prix de souscription à 315 € et une valeur de reconstitution à 345,18 € (au 30 juin 2025), la décote actuelle d'environ 8,7 % laisse de la place à une nouvelle hausse du prix de la part, dans le respect de la règle réglementaire des plus ou moins 10 %. En cas d'acquisition en nue-propriété, une éventuelle hausse du prix de la part bénéficierait intégralement au nu-propriétaire, ce qui constitue un levier de performance supplémentaire.
- La possibilité d'investir à crédit pour amplifier les effets de l'investissement immobilier, avec des intérêts déductibles des revenus fonciers et un effet de levier potentiellement favorable dans l'environnement de taux actuel.
- Une souscription 100 % en ligne, accessible dès 315 € (une seule part), avec des frais d'entrée réduits à 2 % HT. Investir dans un portefeuille de 27 immeubles répartis entre la France et les Pays-Bas, géré par l'un des leaders indépendants de l'épargne immobilière, n'a jamais été aussi simple ni aussi accessible.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers.
Communication à caractère promotionnel
*La performance globale de l'année N correspond à la somme du taux de distribution de l'année N et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l'année N et le 1er janvier de l'année N+1.
**Le taux de distribution 2025 peut ne pas être représentatif de la performance future de la SCPI, en raison notamment de l'impact du délai de jouissance sur le niveau de distribution observé. La SCPI vise un objectif de taux de distribution sur l'horizon de placement recommandé de 8 ans de 7 % (non garanti).
***La rentabilité immédiate des actifs acquis par la SCPI n'est pas un indicateur fiable des performances futures de la SCPI et n'est pas garanti. Ce taux de rendement exprime le rapport entre les loyers annuels de l'actif à la date d'acquisition, et sa valeur d'acquisition frais inclus. Il peut évoluer après l'acquisition, et ne doit pas être confondu avec le taux de distribution.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
Le détail des risques est décrit dans le Document d'Informations Clés (DIC) et la note d'information de la SCPI. Il est impératif de prendre connaissance de ces documents qui doivent être remis préalablement à la souscription.
