Démembrement de SCPI : comment transmettre son patrimoine efficacement ?

Anticiper la transmission de son patrimoine est une démarche essentielle pour protéger ses proches et optimiser la fiscalité de sa succession. Parmi les solutions à la disposition des investisseurs, le démembrement de propriété de parts de SCPI constitue un outil particulièrement efficace. Il permet d'organiser progressivement la transmission tout en conservant les revenus procurés par les parts. Deux stratégies principales peuvent être mises en œuvre : transmettre la nue-propriété de parts déjà détenues ou organiser le démembrement dès la souscription.

Première stratégie : donner la nue-propriété de parts de SCPI déjà détenues

Cette première solution s'adresse aux investisseurs qui détiennent déjà des parts de SCPI en pleine propriété.

Le principe est simple : le parent donne à ses enfants la nue-propriété de ses parts tout en conservant l'usufruit. Il continue ainsi à percevoir les revenus distribués par les SCPI pendant toute la durée de son usufruit. À son extinction, les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires des parts, sans formalité particulière et sans nouvelle taxation sur les droits déjà transmis.

La valeur retenue pour la donation n'est pas celle de la pleine propriété, mais uniquement celle de la nue-propriété. Cette valeur est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier selon le barème prévu à l'article 669 du Code général des impôts, ce qui permet de réduire significativement l'assiette des droits de donation.

Article 669 du CGI

Cas pratique

Madame Martin, âgée de 63 ans, détient un portefeuille de SCPI d'une valeur de 200 000 €.

Selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, la nue-propriété représente 60 % de la valeur des parts (Madame Martin a moins de 71 ans révolus), soit 120 000 €, tandis que l'usufruit représente 40 %, soit 80 000 €.

Elle décide de donner la nue-propriété à ses deux enfants. Chacun reçoit ainsi une nue-propriété valorisée à 60 000 €, tandis que Madame Martin continue de percevoir l'intégralité des revenus distribués par les SCPI.

Au décès de Madame Martin, les enfants retrouveront automatiquement la pleine propriété des parts, sans droits de succession supplémentaires sur cette transmission.

Un formalisme désormais renforcé

La donation de parts de SCPI est soumise à un formalisme strict.

Un arrêt de la Cour de cassation du 11 février 2026 (Cass. com. n° 24-18.103) est venu rappeler que le don manuel ne peut porter que sur des biens mobiliers, tels qu'une somme d'argent ou des valeurs mobilières. Les parts de SCPI, qui constituent des parts sociales, ne peuvent donc pas être transmises par simple don manuel.

En pratique, une donation de parts de SCPI devra donc être réalisée par acte authentique reçu par un notaire.

Un coût à anticiper

Depuis que la donation de parts de SCPI doit être réalisée par acte authentique, elle entraîne également des frais de notaire. Ceux-ci comprennent les émoluments du notaire, les droits d'enregistrement ainsi que les différents débours. Les émoluments sont calculés selon un barème progressif. En pratique, le coût global de l'opération reste généralement inférieur à 3 % de la valeur des parts données.

À ces frais s'ajoutent, le cas échéant, les droits de mutation à titre gratuit. En ligne directe, chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants tous les quinze ans sans droits de donation. Au-delà de cet abattement, les droits sont calculés selon un barème progressif, dont le taux varie de 5 % à 45 %.

Deuxième stratégie : souscrire directement en démembrement grâce à une donation de liquidités

Lorsque la réflexion patrimoniale intervient avant l'investissement, il est possible d'organiser la transmission dès l'acquisition des parts.

Dans ce schéma, le parent réalise d'abord une donation de sommes d'argent à son enfant. Cette donation peut bénéficier, selon la situation, du don familial de sommes d'argent exonéré à hauteur de 31 865 €, ou être complétée par l'abattement de droit commun de 100 000 € applicable entre un parent et un enfant. Au-delà de ces abattements, des droits de mutation à titre gratuit restent dus, selon le barème indiqué précédemment.

Contrairement à la donation de parts de SCPI, la donation de sommes d'argent peut être réalisée sans intervention d'un notaire (sous réserve du respect des conditions légales), ce qui permet d'éviter les frais d'acte notarié. L'enfant utilise ensuite cette somme pour financer la nue-propriété des parts de SCPI, tandis que le parent finance l'usufruit. Chacun apporte la quote-part correspondant à la valeur de son droit, déterminée selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts.

Les parts sont ainsi souscrites directement en démembrement viager. Cette organisation permet de préparer la transmission dès l'origine de l'investissement, tout en bénéficiant des mêmes avantages patrimoniaux que dans le cadre d'une donation ultérieure de la nue-propriété.

Cas pratique n°1 : utilisation du don familial de 31 865 €

Monsieur Dupont, âgé de 55 ans, souhaite commencer à transmettre son patrimoine à son fils.

Il lui consent un don familial de sommes d'argent de 31 865 €, exonéré de droits de donation sous réserve de remplir les conditions prévues par la réglementation.

À 55 ans, le barème de l'article 669 du CGI attribue une valeur de 50 % à l'usufruit et de 50 % à la nue-propriété.

Le fils utilise les 31 865 € reçus pour acquérir la nue-propriété des parts de SCPI, tandis que Monsieur Dupont finance l'usufruit pour un montant identique.

Ils peuvent ainsi acquérir ensemble 63 730 € de parts de SCPI en démembrement viager, tout en permettant au parent de conserver l'intégralité des revenus distribués.

En clair, Monsieur Dupont va transmettre 63 730 € à son fils à terme, sans imposition et tout en générant des revenus réguliers le temps du démembrement (revenus qui sont eux imposés).

Cas pratique n°2 : utilisation cumulée des deux abattements

Monsieur Dupont souhaite finalement transmettre une part plus importante de son patrimoine.

Il réalise une donation de 131 865 €, correspondant au cumul de l'abattement de droit commun de 100 000 € et du don familial de sommes d'argent de 31 865 €, lorsque les conditions d'application de ces deux dispositifs sont réunies.

Sa fille affecte cette somme à l'acquisition de la nue-propriété des parts, tandis que Monsieur Dupont finance l'usufruit pour un montant identique.

Le financement total permet ainsi d'acquérir 263 730 € de parts de SCPI en démembrement viager, financé à hauteur de 50 % par l'usufruitier et 50 % par le nu-propriétaire.

Monsieur Dupont continue de percevoir les revenus distribués par les SCPI, tandis que la transmission est déjà organisée dans un cadre fiscal particulièrement avantageux.

Les 5 atouts du démembrement de parts de SCPI

Une fiscalité avantageuse pour transmettre davantage

Le principal intérêt du démembrement réside dans son efficacité fiscale. Les droits de mutation à titre gratuit sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée et plus la valeur taxable de la nue-propriété est réduite. Il est donc possible de transmettre un patrimoine immobilier d'une valeur importante tout en limitant les droits de donation.

Transmettre sans renoncer aux revenus de son patrimoine

Le démembrement permet d'anticiper la transmission tout en conservant la maîtrise économique de son patrimoine. Contrairement à une donation en pleine propriété, le parent garde l'usufruit des parts et continue de percevoir les revenus distribués par les SCPI. Il peut ainsi préparer la transmission à ses enfants sans compromettre son niveau de vie ni se dessaisir totalement de son patrimoine.

Préserver les revenus du conjoint survivant

Le démembrement peut être aménagé afin de protéger le conjoint survivant grâce à la mise en place d'un usufruit successif. Au décès du premier usufruitier, le conjoint recueille l'usufruit des parts et continue à percevoir les revenus de la SCPI. Les enfants conservent leur nue-propriété et deviendront pleinement propriétaires au décès du second usufruitier. Cette organisation permet d'assurer la continuité des revenus du foyer tout en préparant sereinement la transmission aux générations suivantes.

Une gestion des revenus simple au quotidien

Le démembrement présente aussi un avantage pratique dans la gestion des revenus. Les loyers distribués par la SCPI sont versés directement à l'usufruitier, sans qu'il soit nécessaire d'organiser une répartition entre les différents membres de la famille. Chaque titulaire exerce les droits attachés à sa qualité d'usufruitier ou de nu-propriétaire, ce qui simplifie considérablement la gestion courante de l'investissement.

Une stratégie qui reste évolutive

Le démembrement n'a pas vocation à figer définitivement le patrimoine. Si un nouveau projet d'investissement se présente ou si les objectifs patrimoniaux évoluent, les parts peuvent être revendues avec l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Le produit de la vente peut ensuite être réemployé dans un nouvel actif, en respectant la répartition des droits entre usufruit et nue-propriété. Cette souplesse permet d'adapter la stratégie patrimoniale aux besoins de la famille tout en préservant les intérêts de chacun.

Le démembrement de parts de SCPI constitue une solution particulièrement pertinente pour les investisseurs souhaitant préparer la transmission de leur patrimoine tout en continuant à bénéficier des revenus qu'il génère. Qu'il soit mis en place sur des parts déjà détenues ou dès la souscription, il offre une réponse efficace à de nombreux objectifs patrimoniaux et successoraux.

Échanger avec un expert

Transmettre son patrimoine est avant tout une démarche personnelle. Vos objectifs familiaux, votre fiscalité ou encore votre horizon de placement sont autant d'éléments à peser avant d'opter pour le démembrement de SCPI.

Pour vérifier si ce placement correspond à votre situation, n'hésitez pas à échanger avec nos conseillers. Ils sont à votre disposition pour analyser votre projet et réaliser une simulation personnalisée, le tout gratuitement et sans engagement.

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