Avec une inflation en baisse à 1,20 %, l’épargne française est en quête de second souffle. Si le fonds en euros a assuré son rôle de rempart avec une performance moyenne de 2,65 % l’an dernier, il s’efface désormais devant l’attractivité retrouvée de la « pierre papier ». L’intégration des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) au sein de l’assurance vie permet de combiner des rendements stables et une fiscalité attractive.
- L’investissement en SCPI via l’assurance vie permet de réduire l’imposition des revenus fonciers de près de 50 % à seulement 0,9 point de frottement fiscal après huit ans.
- Contrairement à l’achat classique, l’assureur garantit la liquidité des parts, ce qui autorise une sortie de l’investissement sous 30 jours, même en cas de crise immobilière.
- Le marché affiche un contraste marqué entre les fonds historiques et les nouvelles structures, dont les rendements ont franchi le cap symbolique des 10 % en 2025.
- Le succès de ce montage repose sur une sélection rigoureuse des contrats afin de limiter l’accumulation des frais de gestion et des pénalités de rachat anticipé.
Fiscalité et liquidité, deux atouts majeurs de l’assurance vie face à la détention en direct
La fiscalité d’un investissement en direct dans l’immobilier tertiaire est jugée pénalisante. En effet, les revenus fonciers sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. À l’inverse, dans le cadre d’un placement réalisé via une SCPI en assurance vie, l’imposition ne se déclenche qu’en cas de retrait, avec un net avantage après huit ans de détention.
Outre la question de la taxation, loger des SCPI dans des unités de compte séduit par la simplicité administrative. Plus besoin de remplir le complexe formulaire 2047 pour les parcs immobiliers européens : l’assureur centralise la gestion.
En matière de transmission, ce système hybride reste imbattable avec un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans, alors que les parts détenues en direct sont soumises aux frais de succession classiques.
Sofidynamic
Note trustpilot :
- Taux de distribution 2024 : 9,52 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 315 €
- Minimum de souscription : 1 part
L’immobilier à haut rendement
Note trustpilot :
- Taux de distribution 2024 : 8,25 %
- Catégorie : Diversifiées
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
L’immobilier des nouveaux usages
Note trustpilot :
- Taux de distribution 2024 : 6,75 %
- Catégorie : Bureaux
- Localisation : Europe
- Prix de la part : 200 €
- Minimum de souscription : 30 parts
La SCPI des métropoles européennes
Par ailleurs, la formule résout la problématique majeure de la pierre papier : la revente des parts. Dans le cadre d’un placement immobilier en direct, l’investisseur dépend du rapport entre l’offre et la demande, avec un risque de blocage des capitaux en période de crise.
Important Dans un contrat d’assurance vie, l’assureur joue le rôle de chambre de compensation qui garantit la liquidité. L’épargnant peut ainsi s’orienter vers d’autres supports ou récupérer ses fonds rapidement, même si le marché immobilier sous-jacent est ralenti.
Les points de vigilance pour maximiser le rendement du montage assurantiel
Toutefois, cette souplesse a un coût. L’épargnant doit faire face à une accumulation des frais : aux commissions propres à la SCPI s’ajoutent les frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie, généralement compris entre 0,5 % et 1 %. De plus, certains assureurs conservent parfois 10 % à 15 % des dividendes perçus. Les contrats « pleins loyers », qui reversent 100 % des revenus distribués par la société de gestion, sont par conséquent à privilégier. De même, d’autres acteurs appliquent une pénalité de 3 % en cas de revente des parts avant trois ans de détention.
Un horizon de placement de long terme, idéalement sur huit à dix ans, est recommandé pour amortir ces coûts et maximiser la capitalisation des intérêts.
Il faut également noter que l’offre disponible au sein des contrats reste restreinte, avec seulement une vingtaine de supports pour la plupart. L’accès aux « néo-SCPI » sans frais d’entrée peut en outre être limité, alors qu’elles affichent les meilleures performances à l’heure actuelle, avec des rendements dépassant souvent les 7 % sur les nouvelles acquisitions.
