Très présentes parmi les unités de compte, les SCI immobilières subissent retraits, baisse de rendement et durcissement du cadre réglementaire. Les gestionnaires devront basculer vers des statuts plus encadrés, avec un calendrier qui s’étale jusqu’en 2028, voire 2032 pour certains Eltif.
- Plus de 1,6 milliard d’euros sont sortis des SCI entre début 2024 et l’automne 2025.
- Le rendement moyen évoqué tourne autour de 1,6% sur la période.
- L’encours des SCI en assurance-vie est passé d’un peu plus de 30 milliards d’euros fin 2022 à environ 21 milliards à l’automne 2025.
- Les autorités veulent orienter ces fonds vers des statuts plus encadrés : SCPI, OPCI ou Eltif.
- Échéances : choix à notifier fin 2026, adaptation des portefeuilles fin 2028 (jusqu’en 2032 pour certains Eltif).
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Assurance vie exclusive
La période est tendue pour les SCI immobilières logées en assurance-vie. Ces véhicules, longtemps alimentés par une collecte régulière, font désormais face à une double difficulté : des sorties de capitaux et une performance en net recul.
Entre début 2024 et l'automne 2025, plus de 1,6 milliard d'euros de capitaux ont quitté ces véhicules. Dans le même temps, leur rendement moyen s’est tassé vers 1,6%, selon un article du Monde.
Retraits, rendement en baisse : ce que montrent les chiffres
La fragilité actuelle s’explique en grande partie par l’exposition des SCI à l’immobilier tertiaire, un segment bousculé par la hausse des taux et la baisse des valorisations.
Conséquence directe : leur place dans l’assurance-vie se réduit. L’encours total est passé d’un peu plus de 30 milliards d’euros fin 2022 à environ 21 milliards d'euros à l'automne 2025.
Pourquoi le statut des SCI est jugé insuffisamment protecteur
Au-delà du cycle immobilier, les superviseurs pointent surtout un cadre juridique considéré comme trop souple. Depuis 2013, les SCI relèvent de la directive européenne AIFM, au sein des « autres fonds d'investissement alternatifs », une catégorie assortie d’obligations allégées.
À la différence des SCPI ou des OPCI, elles ne passent pas par un agrément préalable spécifique, les parts étant détenues par les assureurs et non directement par les épargnants.
Ce montage, toléré pendant des années, est désormais dans le viseur. L’Autorité des marchés financiers et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution mettent en avant un manque de transparence et sur les risques potentiels pour le public.
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Un basculement vers SCPI, OPCI ou Eltif : le calendrier prévu
Après deux ans d’échanges, les autorités françaises, avec l’appui de Ministère de l'Économie et des Finances, ont décidé de resserrer l'accès des SCI à l'assurance vie. Les sociétés de gestion devront opter pour un cadre plus contraignant (SCPI, OPCI ou fonds européens Eltif), puis s’y aligner progressivement.
Le calendrier est balisé : notification du choix aux régulateurs au plus tard fin 2026, puis jusqu'à fin 2028 pour adapter leurs portefeuilles. Des aménagements existent pour les fonds qui choisissent Eltif, avec des délais susceptibles d’aller jusqu’en 2032.
Quel impact pour les contrats d’assurance-vie ?
Selon la ligne officielle, la réforme n’est pas censée déstabiliser les contrats déjà souscrits : la liquidité resterait portée par les assureurs et les grandes orientations de gestion seraient conservées. En revanche, la mise en conformité (coûts, complexité) pourrait accélérer l’arrêt des SCI les plus fragiles, déjà affaiblies par la crise immobilière.
