Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ne sont pas seulement créées pour gérer et transmettre un patrimoine familial. Encore peu connues des épargnants, les SCI se retrouvent aussi au sein de contrats d’assurance vie et dans des Plans Epargne Retraite (PER).
La baisse des fonds euros et les opportunités à saisir sur l’immobilier sont des arguments séduisants à votre égard ? Laissez vous charmer par la souplesse de ces fonds immobiliers dont la liquidité est assurée par votre assureur.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique permettant à des personnes privées ou professionnelles d'acquérir, gérer ou exploiter un parc immobilier. Cependant, la loi interdit à la société civile d'exercer une activité commerciale, c'est-à-dire qu'elle n'achète pas un bien dans l'optique de le revendre pour en dégager un bénéfice. La SCI est donc une particularité aux sociétés civiles qui peuvent aussi être de portefeuille, d'exploitation agricole, de holding...
La SCI est une structure assez libre notamment en matière d'organisation. Il est ainsi possible au sein d'une SCI de détenir à la fois des parts de SCPI, d'OPCI ou d'autres SCI, des immeubles (bureaux, commerces...), des foncières cotées ou non et de l'immobilier lié à une thématique. Elles conservent toujours une poche de liquidités afin d'anticiper d'éventuels rachats.
La poche immobilière d'une SCI a vocation à être totalement diversifiée, tant au niveau sectoriel que géographique, avec des investissements en France et à l'étranger. Elle ne distribue pas de revenus, ces derniers sont capitalisés et viennent augmenter la valeur des parts.
Comment ça fonctionne ?
Achat de parts de SCI
Nos contrats d'assurance vie et PER vous offrent la possibilité d'investir dans des parts de SCI.
Avec l'argent collecté, la société civile va investir dans différents supports immobiliers (en direct, parts de SCPI et OPCI, foncières cotées…). Dans le cadre de votre contrat, l'assureur étant propriétaire des parts, la liquidité est davantage assurée.
Gestion des fonds
La SCI a en charge la gestion et l'exploitation de son patrimoine. Elle s'occupe de sélectionner les fonds dans lesquels elle souhaite investir, de valoriser les immeubles déjà acquis, ainsi que toutes les démarches administratives relatives.
Tout ce qui relève de l'immobilier peut être acquis par la SCI. Pour cette raison, la répartition de l'actif est souvent disparate d'un fonds à l'autre car les possibilités et stratégies d'investissement sont nombreuses.
Capitalisation des revenus
La SCI perçoit des revenus de plusieurs façons. A titre d'exemple, la part immobilière investie en direct ou via des SCPI perçoit des loyers. Pour d'autres fonds comme les foncières cotées ou les OPCI, des dividendes sont susceptibles de lui revenir.
La SCI capitalise ses ressources pour venir augmenter la valeur de ses parts. De ce fait, aucun frais supplémentaire n'est généré, contrairement à une distribution de revenus qui serait réinvestie (exemple des SCPI).
SCI "grand public" et SCI "classique" : quelles différences ?
La SCI grand public est accessible par tous grâce au contrat d'assurance vie ou PER. La SCI dite classique est créée par un groupe de personnes et la répartition des parts est beaucoup plus contrôlée. De nombreux points se recoupent entre les deux.
La SCI grand public
- Est accessible via un contrat d'assurance vie et/ou un PER
- Est soumise à la fiscalité de l'assurance vie ou du PER
- Répond à un besoin de diversification patrimoniale
- Récupère des capitaux d'investisseurs pour acquérir des biens et droits immobiliers
- L'assureur porte la responsabilité en qualité d'associé
- La liquidité, en cas de cession, est facilitée par une cotation (généralement bimensuelle)
- La gérance est assurée par un institutionnel ou une société de gestion
- La cession de parts n'est pas soumise à impôt sur la plus-value, le régime du contrat s'applique comme toute autre unité de compte
La SCI classique
- Nécessite généralement un intuitu personae fort entre les associés
- Chaque associé est indéfiniment responsable
- Répond à un objectif de transmission du patrimoine immobilier dans le cas d'une SCI familiale
- Les revenus générés sont soumis à l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés (selon option choisie)
- La constitution du patrimoine résulte généralement d'apports en nature
- La gérance est effectuée par une personne physique ou morale, associée ou non de la SCI
- En cas de cession, un accord préalable des associés est de rigueur et le rachat par une tierce personne soumis à agrément
Pourquoi investir en SCI ?
L'accessibilité
L'investissement en SCI s'adresse à tous les budgets. En effet, l'ouverture d'un contrat d'assurance-vie ou d'un PER est envisageable avec une somme de départ peu importante. Chez Meilleurtaux Placement, nous voulons que tous les patrimoines puissent s'exprimer et accéder à l'immobilier.
La performance
La faiblesse constante des fonds en euros en assurance vie incite à se tourner vers l'immobilier afin de bénéficier d'une performance potentiellement plus séduisante. Avec la SCI, qui par définition investit directement et indirectement dans des biens immobiliers, les perspectives de rendement sont susceptibles d'être plus intéressantes et le risque d'autant plus important. Rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les frais
Le cadre réglementaire des SCI est moins contraignant et les frais d'entrée sont moindres par rapport aux SCPI. L'immobilier à frais réduit, c'est désormais possible ! Les parts sont toutefois soumises à des frais de gestion annuels au titre du contrat dans lequel elles sont logées et viennent réduire d'autant la performance.
La diversification
Avec une seule et même SCI, vous bénéficiez d'investissements sur différents secteurs d'activités et zones géographiques. Que ce soit au travers de parts de SCPI, d'OPCI ou de foncières, vous accédez aussi bien à l'immobilier résidentiel, que commercial ou de bureaux. La logistique se développe également et les opportunités au sein de la zone Euro ne sont pas en reste.
Quels sont les risques ?
Perte en capital
La valeur des parts de SCI est liée à l'évolution des marchés immobiliers. Elle peut donc varier à la hausse comme à la baisse. Le capital investi dans une SCI n'est pas garanti.
Liquidité
La liquidité des parts de fonds ou des actifs immobiliers détenus par la SCI n'est pas garantie. Les sous-jacents détenus sont considérés comme peu liquides.
Marché
Les revenus potentiels des actifs immobiliers, ainsi que leur valeur et leur liquidité, peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
Crédit
Les fonds immobiliers détenus peuvent avoir recours à l'emprunt. Le montant perçu par la SCI, en cas de retrait, est subordonné au remboursement de l'emprunt par le fonds concerné.
Quelle est la fiscalité des SCI ?
L'investissement en SCI est soumis à la fiscalité du contrat par lequel vous souscrivez.
Dans l'assurance vie
Durant la vie de votre contrat, les intérêts générés par votre placement n'engagent pas d'imposition tant qu'il n'y a pas de rachat (total ou partiel). Lorsque vous décidez de racheter tout ou partie de votre contrat, n'est imposé que ce qui relève des intérêts générés. Le capital initialement investi n'ouvre pas d'imposition.
Le régime d'imposition s'appliquant aux intérêts, dépend de l'âge de votre contrat, de la date des primes versées et de leur montant. Vous avez globalement le choix entre le barème de l'impôt sur le revenu ou un prélèvement forfaitaire libératoire.
Lorsque le contrat est dénoué par le décès, deux grandes règles s'appliquent.
- Concernant les primes versées avant les 70 ans de l'assuré, chaque bénéficiaire désigné a un abattement de 152.500€, puis un taux forfaitaire s'applique.
- Pour les primes versées après 70 ans, l'abattement n'est plus que de 30.500€, tous bénéficiaires confondus. Le reste est imposé selon les droits de succession, hors intérêts du contrat.
Dans le PER
En cas de sortie du PER, à l'âge légal de départ à la retraite, le régime d'imposition résulte de plusieurs paramètres.
- Tout dépend effectivement si lors du versement vous avez opté pour la déductibilité ou non.
- En cas de déductibilité, la sortie en capital engendre une imposition sur le capital et les intérêts.
- S'il n'y a pas eu de déductibilité à l'entrée, l'imposition ne s'opère uniquement sur les intérêts.
- Si vous choisissez une sortie de votre contrat en rente, la partie impôt sur le revenu peut bénéficier d'un abattement de 10% si le versement à l'entrée était déductible. Dans le cas contraire, l'imposition ne concernera qu'une fraction qui dépend de l'âge du titulaire au jour de l'entrée en jouissance de la rente.
Comment choisir sa SCI ?
Les SCI ont la particularité de rendre liquide un patrimoine immobilier. Que ce soit sur une diversité globale ou une thématique particulière comme la santé, les bureaux ou les commerces, les SCI séduisent de plus en plus d'investisseurs en quête d'un aspect "sécurité de la pierre" et d'une fiscalité plus favorable qu'en direct. Chez Meilleurtaux Placement, nous sélectionnons les meilleures SCI du marché et vous conseillons les plus appropriées selon vos objectifs.
