L’assurance vie est un support d’épargne polyvalent qui permet d’investir dans divers domaines, notamment dans la pierre papier. Longtemps considérées comme une porte d’entrée commode vers l’immobilier au sein de ce produit, les sociétés civiles immobilières (SCI) ont toutefois montré leurs limites lors de la crise de 2023. Un décret publié fin avril a rebattu les cartes pour les épargnants concernés.
- La crise immobilière de 2023 a mis en lumière les fragilités structurelles des SCI logées en assurance vie, notamment sur la question de la liquidité.
- Le décret du 30 avril 2025 impose une mise en conformité d’ici à 2029, avec à la clé une transformation vers des véhicules plus encadrés.
Les risques relatifs aux SCI sont parfois sous-estimés
Les SCI référencées en unités de compte dans les contrats d’assurance vie pesaient encore 21,35 milliards d’euros fin 2024, selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier). Un chiffre qui témoigne de l’attrait durable de ces supports avant que la conjoncture ne se retourne après 2022.
Leur succès tenait en partie à leur souplesse apparente et à leur accessibilité via l’enveloppe assurance vie. Mais leur cadre réglementaire restait flou, et le risque de liquidité était souvent relégué au second plan. La crise immobilière de 2023 a changé brutalement la donne.
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La liquidité reste la faiblesse des SCI en assurance vie
L’épisode Capimmo a cristallisé les inquiétudes avec les retraits massifs effectués sur des actifs peu liquides par nature. SCI GF Pierre et SCI Afer Pierre ont connu des difficultés similaires, avec des baisses de valorisation qui ont contraint certains épargnants à patienter avant de récupérer leur mise.
Face à ces tensions, les assureurs ont instauré des plafonds de rachat sur une période donnée, appelés gates, sans attendre une quelconque intervention réglementaire. Cette mesure a révélé que le risque était connu des professionnels bien avant qu’il ne devienne visible pour les particuliers. La promesse de liquidité affichée par ces produits ne correspondait pas toujours à la réalité des actifs détenus en sous-jacent.
Les informations essentielles pour bien orienter les choix d’investissements futurs
Publié le 30 avril au Journal officiel, un décret acte désormais l’interdiction de référencer de nouveaux produits de type SCI ou autres fonds d’investissement alternatifs dans les contrats d’assurance vie et les plans d’épargne retraite.
Depuis le 6 mai, aucune opération de ce genre n’est possible. Pour les supports existants, un système transitoire court jusqu’au 1er janvier 2029 : les SCI concernées devront soit se transformer en SCPI ou en OPCI, qui sont des véhicules mieux réglementés, soit adopter des règles de gestion inspirées du régime Eltif, lequel impose des critères plus stricts en matière de stratégie de placement et de liquidité.
Pour ceux qui ont déjà investi, l’épargne existante reste protégée. Mais si la SCI ne se mettait pas en conformité d’ici à 2029, le support serait gelé et il ne serait plus possible d’effectuer des versements supplémentaires ni d’arbitrages.
