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Le Conseil d'orientation des retraites (COR) a présenté, le 11 juin 2026, son rapport annuel sur l'avenir du système de retraite français. Et le constat est sans appel : la trajectoire financière du système se dégrade plus vite que prévu, sous l'effet d'une révision démographique majeure. Dans la presse, un chiffre a immédiatement fait la une : 67,6 ans, l'âge moyen de départ qu'il faudrait atteindre en 2070 pour équilibrer le système.
Un changement de cap démographique
Le rapport 2025 du COR reposait encore sur des hypothèses INSEE datant de 2021 : un taux de fécondité de 1,8 enfant par femme et un solde migratoire annuel de +70 000 personnes. Des hypothèses déjà jugées optimistes à l'époque, mais conservées par souci de cohérence avec les exercices précédents.
Le rapport 2026 change de référentiel. Il s'appuie sur les nouvelles projections démographiques publiées par l'INSEE en avril 2026, qui intègrent la réalité observée : la fécondité française a chuté à 1,56 enfant par femme en 2025, son plus bas niveau depuis l'après-guerre. Le COR retient désormais un scénario de référence à 1,45 enfant par femme à partir de 2028, contre 1,8 auparavant, tout en doublant son hypothèse de solde migratoire, portée à +150 000 personnes par an, et en révisant légèrement à la baisse les gains d'espérance de vie.
| Rapport juin 2025 | Rapport juin 2026 | |
| Taux de fécondité retenu | 1,8 enfant/femme | 1,45 enfant/femme (à partir de 2028) |
| Solde migratoire annuel | +70 000 | +150 000 (dès 2026) |
| Déficit projeté en 2070 | 1,4 % du PIB | 2,4 % du PIB |
Ce paradoxe mérite d'être souligné : un solde migratoire plus favorable et une espérance de vie légèrement revue à la baisse devraient, en théorie, alléger la facture. Mais ces effets positifs sont absorbés par deux éléments conjoncturels : la suspension de la réforme des retraites de 2023 (coût estimé à 1,8 milliard d'euros par an jusqu'en 2032) et la dégradation de l'environnement économique international liée au conflit au Moyen-Orient.
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Ce que dit le scénario central
Dans son scénario de référence, le COR projette un système durablement déficitaire :
| 2025 | 2030 | 2045 | 2070 | |
| Solde (% du PIB) | -0,2 % | -0,2 % | -0,9 % | -2,4 % |
| Dépenses (% du PIB) | 14,1 % | 14,1 % | 14,2 % | 15,3 % |
| Ressources (% du PIB) | 13,9 % | 13,9 % | 13,3 % | 12,9 % |
Le déficit, qui s'élevait à 5,1 milliards d'euros en 2025, proviendrait moins d'une explosion des dépenses, globalement stables jusqu'en 2045, que d'un recul progressif des ressources, lié notamment à la diminution mécanique des subventions d'équilibre versées aux régimes de la fonction publique. La dynamique se durcit après 2045, sous l'effet conjugué de la baisse de la fécondité et de nouvelles règles de revalorisation du point Agirc-Arrco, plus favorables aux assurés à partir de 2038.
Le rapport démographique entre actifs (20-64 ans) et retraités (65 ans et plus) illustre la pression à venir : il était de 3,6 en 2009, de 2,5 en 2025, et atteindrait seulement 1,62 en 2070, contre 1,76 dans les précédentes projections.
67,6 ans : un report d'âge, mais lequel ?
Dans son rapport, le COR distingue deux trajectoires différentes :
1. La trajectoire « naturelle », à législation inchangée, c'est-à-dire avec les seules réformes déjà votées (2010, 2023), fait passer l'âge moyen effectif de départ de 63,1 ans en 2025 à 64,6 ans en 2070. Cette progression se stabiliserait d'ailleurs dès les années 2040.
2. La simulation à 67,6 ans, elle, répond à une question différente : que se passerait-il si l'on voulait équilibrer intégralement le système en n'actionnant que le levier de l'âge, sans aucune hausse de cotisations ni baisse de pensions ? Dans cette hypothèse, l'âge moyen devrait atteindre 64,4 ans en 2030, 65,8 ans en 2045 et 67,6 ans en 2070. Le COR précise que cela ne constitue en aucune manière des propositions de réforme.
D'autres leviers ont été étudiés par le COR. Seul le report de l'âge ressort comme « expansif » : il soutient l'emploi et l'activité, donc améliore à la fois le solde des retraites et celui des finances publiques. Les trois autres leviers (modération des pensions, hausse des cotisations employeurs et hausse des cotisations salariés) améliorent le solde retraite mais pèsent sur la croissance et l'emploi. Le COR ne préconise toutefois aucun arbitrage : c'est au politique de trancher, notamment à l'approche de l'élection présidentielle de 2027.
Un système par répartition mécaniquement sensible à la démographie
Cette sensibilité du système aux hypothèses de natalité s'explique par sa nature même. La retraite par répartition, sur laquelle repose le régime obligatoire français, fonctionne sur un principe intergénérationnel simple : les cotisations des actifs d'aujourd'hui financent directement les pensions des retraités d'aujourd'hui. Sa solidité dépend donc étroitement du rapport entre cotisants et retraités, ce qui explique pourquoi une révision de quelques dixièmes de point de fécondité a un impact aussi structurant sur les projections à 2070.
Se constituer son propre complément : le rôle du PER
Face à cette dépendance démographique, la retraite par capitalisation suit une logique radicalement différente : chaque épargnant constitue, de son vivant actif, un capital individuel investi sur les marchés financiers, qu'il pourra mobiliser à la retraite sous forme de rente et/ou de capital. Ce capital n'est pas affecté par le ratio cotisants/retraités : il dépend du montant épargné, de la durée de placement et de la performance des supports choisis.
| Répartition | Capitalisation (PER) | |
| Principe | Solidarité intergénérationnelle | Épargne individuelle |
| Financement | Cotisations des actifs en cours | Capital personnel investi |
| Sensibilité démographique | Forte | Nulle |
| Disponibilité | Pension à vie, à l'âge légal | Capital bloqué jusqu'à la retraite (sauf cas de déblocage anticipé, dont l'achat de la résidence principale) |
| Fiscalité à l'entrée | Cotisations non déductibles | Versements déductibles du revenu imposable, dans la limite des plafonds |
| Sortie | Rente uniquement | Rente et/ou capital, au choix |
Le Plan d'Épargne Retraite, créé par la loi Pacte de 2019, est aujourd'hui le véhicule de référence de la capitalisation individuelle en France. Il ne se substitue pas à la répartition mais vient la compléter, en construisant un revenu de retraite déconnecté des aléas démographiques que le rapport du COR met en lumière.
L'immobilier, un filet de sécurité
Le rapport du COR apporte un éclairage supplémentaire : celui du patrimoine immobilier comme amortisseur du niveau de vie à la retraite. Sans tenir compte des loyers imputés, le niveau de vie des retraités par unité de consommation s'établit à 2 473 € mensuels en 2023, contre 2 468 € pour l'ensemble de la population, une quasi-parité.
Mais l'image change dès qu'on intègre le « loyer imputé », c'est-à-dire l'économie que réalise un propriétaire occupant en ne payant pas de loyer. Les retraités étant nettement plus souvent propriétaires que les actifs, leur niveau de vie « augmenté » de cet avantage en nature ressort alors à 106,5 % de celui de l'ensemble de la population, un niveau quasiment équivalent à celui des actifs (109,1 %). Autrement dit, posséder son logement au moment de la retraite ne se traduit pas seulement par une économie de charge : c'est, statistiquement, l'un des facteurs qui maintient le niveau de vie des retraités français.
Anticiper dès aujourd'hui : la stratégie du démembrement de SCPI
Pour ceux qui préparent leur retraite avec dix à quinze ans d'avance, le démembrement de parts de SCPI permet de construire ce filet de sécurité immobilier à moindre coût, sans attendre l'achat d'une résidence principale.
Le principe : l'investisseur acquiert uniquement la nue-propriété des parts, à prix réduit, pour une durée déterminée. Pendant cette période, c'est l'usufruitier (souvent un investisseur institutionnel) qui perçoit les revenus locatifs de la SCPI, le nu-propriétaire, lui, ne perçoit rien, mais récupère automatiquement la pleine propriété au terme, sans frais ni fiscalité supplémentaire.
Avec la SCPI Principal Inside, gérée par Principal Asset Management, et sur une durée de démembrement de 10 ans, les clés de démembrement sont les suivantes :
| Durée | Valeur en nue-propriété | Valeur en usufruit |
| 5 ans | 80 % | 20 % |
| 10 ans | 67 % | 33 % |
| 15 ans | 61,5 % | 38,5 % |
| 20 ans | 56,5 % | 43,5 % |
Sur 10 ans, la décote atteint donc 33 % : un investisseur achète aujourd'hui à 67 % de la valeur de la part (167,50 € pour une part à 250 €), récupère la pleine propriété dans 10 ans, un horizon qui coïncide pour beaucoup avec l'approche de la retraite, et peut alors choisir de conserver les parts pour leurs revenus, ou de les céder.
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Exemple : 40 000 € investis aujourd'hui pour préparer ses revenus de demain Avec une clé de démembrement de 67 % sur 10 ans, un investissement de 40 000 € en nue-propriété permet d'acquérir des parts représentant environ 59 700 € en pleine propriété à terme. Dans 10 ans, l'investisseur récupère automatiquement la pleine propriété de ses parts, sans frais ni fiscalité supplémentaire liée à la reconstitution. Il pourra alors choisir de les conserver pour percevoir des revenus complémentaires ou de les céder. En conservant ses parts et en appliquant un objectif de taux de distribution de 6 % (non garanti), ces 59 700 € de parts pourraient générer environ :
Cette projection ne tient pas compte d'un éventuel effet de revalorisation du prix de part pendant la période de démembrement. Une progression moyenne de 1,5 % par an sur 10 ans porterait par exemple la valeur des parts récupérées à environ 69 300 €, soit un potentiel de revenus proche de 350 € par mois avec un taux de distribution de 6 % (non garanti). Le démembrement permet ainsi de préparer progressivement ses futurs revenus immobiliers en profitant aujourd'hui d'une décote à l'achat, tout en conservant le potentiel de valorisation à long terme des parts. |
À propos de la SCPI Principal Inside :
- Objectif de taux de distribution de 6 % (non garanti),
- TRI cible de 6,5 % sur 10 ans (non garanti),
- Prix de part à 250 € et souscription minimale de 2 500 € (10 parts),
- Commission de souscription de 10 % HT (12 % TTC),
- La SCPI vise une diversification géographique à parts égales entre l'Europe hors France et les États-Unis, sur des typologies de biens variées (bureaux et commerces de proximité, logistique, résidences étudiantes et seniors, santé, hôtellerie).
- Une offre de cash-back sous conditions jusqu'à 5 % du montant investi est par ailleurs active jusqu'au 31 juillet 2026.
En conclusion
Le rapport 2026 du COR pose un diagnostic, assorti de plusieurs leviers possibles. Le report de l'âge ressort comme le seul levier non récessif, mais aucun arbitrage n'est tranché, c'est tout l'enjeu du débat politique à venir. Pour les épargnants, le message reste le même, simplement renforcé par ce nouveau rapport : diversifier ses sources de revenus futurs, entre l'épargne retraite individuelle (PER) et l'immobilier, qu'il s'agisse de la résidence principale ou de stratégies patrimoniales comme le démembrement de SCPI. Cela demeure le meilleur moyen de ne pas dépendre uniquement des arbitrages futurs du système par répartition.
Note trustpilot :
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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte un risque de perte en capital.
L'investissement en parts de SCPI est un placement à long terme comportant des risques de perte en capital, de liquidité, de change.
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Le capital investi dans la SCPI n'étant pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en capital. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
